分析下~深物业御棠上府为什么便宜？降价原因分析，什么时候交房

深物业御棠上府价格低，核心是地段、密度、人才房占比、去化压力与市场竞争叠加，其备案均价约 4.32 万 /㎡，工抵房折后均价 3.25 万 /㎡，普通房源 92 折后均价约 4.08 万 /㎡，部分房源总价较备案价降幅超 70 万。项目已于2025 年 9 月 30 日完成简装交付。以下从多维度分析其便宜及降价原因：

价格便宜及降价原因

地理位置与配套短板

• 项目位于光明玉塘街道，距光明中心区约 5 公里左右，属于光明科学城外围居住区，享受区域规划红利较少。
• 距离 6 号线长圳站超 3 公里左右，公共交通出行不便，依赖公交接驳或自驾，对依赖公共交通的购房者吸引力不足。
• 周边多为工业区和城中村，城市界面一般，短期内难有较大改善，且附近旧改项目施工可能带来噪音、灰尘等问题。
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项目自身配置缺陷

• 容积率高、密度大：容积率达 5.98，仅规划 3 栋 46-50 层超高层住宅，楼栋分布密集，可能影响部分户型采光和通风，公共空间有限。
• 人才房占比高：人才房占比接近 40%（总规划 872 户，其中人才房 388 户），人才房住户与商品房业主共享公共资源，降低商品房业主居住私密性与舒适度，影响居住氛围和物业品质。

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市场环境与竞争因素

• 深圳楼市处于调整阶段，整体库存压力大，购房者买房态度谨慎，市场需求不足。
• 光明区新房库存超 8000 套，项目周边 3 公里左右同期在售楼盘达 6 个，如华润润曦府、绿城桂语兰庭等，竞争激烈，只能靠低价争取客源。
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销售与资金压力驱动

• 项目 2023 年 6 月开盘后去化速度慢，截至 2025 年 7 月仅售出 60 套，去化率仅 12.86%，去化压力大。
• 深物业 2025 年一季度净利润亏损 12.87 亿元，负债率达 80%，资金压力较大，推出工抵房等优惠活动加速回款。

政策限制影响

• 地块出让时受深圳市 “限价” 政策影响，对商品房售价进行限制，开发商需在限价范围内打造产品，定价空间有限。
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