2026年楼市内参：止跌已成定局，但回暖只属于少数“硬核资产”。

当政策潮水退去，市场的真容正在浮现。房地产不再是一个行业的故事，而是变成了千万个细分市场的故事。

在2026年的早春，无论是开发商还是购房者，都在等待一个明确的信号：市场的底部究竟在哪里？

广开首席产业研究院院长连平给出了他的判断：2026年房地产市场正趋向筑底期。但他也强调，这个“筑底”在不同能级城市、不同板块的表现，差异会大到像是两个不同的市场。

最新数据显示，商品房库销比可能在2026年降至7-7.5的区间，全年销售面积预计同比下降6%左右。然而，这些宏观数据背后，是一线城市与三四线城市、新房与二手房、核心地段与远郊区域之间越来越大的鸿沟。

1 政策工具箱：从控增量到优供给的深层逻辑

2026年楼市的政策语言发生了一个微妙但至关重要的转变。全国住房城乡建设工作会议提出了九字方针：控增量、去库存、优供给。

这意味着什么？让我们深入解读：

控增量是承认现实，特别是在一线城市。2025年1-10月，一线城市月均土地成交建筑规划面积仅为104万平方米，这比前四年的平均水平减少了65%。

去库存不是简单的消化，而是多管齐下。政策明确提出要推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。预计2026年收储专项债投放规模在2000~3000亿元，直接带动商品房去库存。

优供给是最大的亮点和新方向。这指的是实施房屋品质提升工程，有序推进 好房子建设。好房子概念首次被纳入五年规划建议，聚焦安全、舒适、绿色、智慧四大维度。新的住宅项目国家标准已于2025年5月1日生效，为行业提供了技术规范。

金融政策也在积极跟进。央行可能适度调降房贷和住房公积金贷款利率。2026年1月，金融监管部门更是宣布将商业性房地产抵押贷款的最低首付比例从不低于50%调整为不低于30%。

2 城市分化图：一线、强二线与三四线的三种命运。

2026年的一线城市楼市呈现出一种复杂的特征：新房与二手房市场表现分化显著。

预计一线城市新房价格表现将持续优于二手房。为何会出现这种分化？核心原因有三点：

产品力：新房在户型设计、科技应用和社区规划上形成了对二手房的代际差。

供应稀缺：土地供应连续四年大幅下滑，核心区项目供应增加。

需求坚实：一线城市对人才的吸引力依然强劲。

以2025年上海为例，新房价格同比增长5.1%，这背后是2024年超过8万人的历史性落户记录。预计2026年一线城市新房市场成交量同比下降，但销售占比进一步提升。

强二线城市：优胜劣汰的分水岭

2026年，二线城市内部将出现明显的两极分化。

杭州、成都、西安等城市可视为准一线级。这类城市具备三大共性：持续人口净流入；产业多元且高端；主城成交韧性足。预计这类城市房价有望率先企稳。

武汉、南京等区域中心型城市，建议仅关注传统主城或高新区次新盘，要避开远郊大盘。

而一些名义上是二线、实际上存在人口外流、产业空心化问题的城市，则面临较高风险，其远郊区域容易陷入“有价无市”的困境。

三四线城市：非全盘否定，存在结构性机会

大多数三四线城市房地产高速增长的时代已经结束。但这不意味着所有三四线房产都失去价值。当地市场呈现出“普通房子太多，优质好房子不足”的结构性失衡。

对于这些城市，我们的建议是：聚焦做唯一，做第一的产品。

三四线城市可能没有大牌房企云集，但本土房企通过极致的产品力，依然能打造出稀缺资产。关键是要解决市场痛点，实现人无我有，人有我优。

3 购房新逻辑：从怕买贵到怕买错

在2026年的市场环境中，购房逻辑发生了根本变化。过去人们担心买贵了，现在更担心买错了。

对投资者而言，2026年需要彻底放弃短线炒作、快进快出的思维。市场已经不支持这种模式。更现实的策略是，将房产视为可以抵御通胀的长期核心资产进行配置，并充分考虑其租金回报与持有成本。

对于刚需与改善者，2026年其实是一个难得的2026年楼市内参：止跌已成定局，但回暖只属于少数硬核资产。的城市，可以用更理性的价格选择核心区的优质房源。

政策建议聚焦好城市+好房子的结构性机会，2026年最值得关注的产品包括：总价适中的三居改善户型、楼龄5至10年的品质次新房、以及地铁或产业园周边有稳定租赁需求的中小户型。

购房者应优先选择品牌房企的现房或准现房项目，以规避潜在的交付风险。

4 开发商转型：从规模竞赛到深耕能力比拼

2026年对开发商来说，是生存模式彻底改变的一年。

开发商的竞争焦点已从规模与速度转向产品力与深耕能力。尤其是在三四线城市，一些深耕型房企正通过极致的产品力获得市场认可。

它们通过独特的产品设计、解决用户痛点（如改良车位增加储物空间）等方式，避开同质化竞争的红海。这些项目的成功，往往与房企创始人亲自抓产品、与顶尖供应商长期深度绑定、以及在当地长期深耕积累口碑密不可分。

5 市场的确定性：止跌已成共识，回暖路径不同

经过深度调整，2026年房地产市场最确定的事情就是：整体上继续下行的空间已经有限，止跌 是大概率事件。

然而，这种止跌在不同城市的表现完全不同。预计2026年全国新房均价同比跌幅将收窄至2%以内。

在一线及强二线城市，我们甚至可能看到0.5%-1%的微幅上涨。但在三四线城市，价格仍有承压，只是跌幅会有所收窄。

未来我国房地产市场的复苏，不会是所有城市房价的再次普涨，而是优质资产在完成价值重估后的理性回归与温和增长。

站在2026年的开端，我们必须清醒地认识到：房地产的旧模式已然终结。未来市场的回暖，将呈现K型分化。一线城市的核心资产、强二线城市的高品质住宅、以及深耕型房企在三四线打造的标杆项目，将率先走出独立行情。

而更多普通房产，则将加速回归其居住属性。

未来五年，房地产不再是资金的第一选择，而是资产配置中用于压舱的稳定器。对于大多数人来说，与其问现在能不能买房，不如问我现在需要什么样的房子。

2026年，楼市共识已然破裂：有人看到风险，有人看到宝藏。 个人认为分化不是危机，而是市场成熟的标志。机会永远属于能穿透迷雾的双眼。您所在的城市，是已步入结构性回暖的队列，还是仍在深度调整中徘徊？欢迎在评论区，留下您的城市与真知灼见。