昨天突发的数据反常，房价的玩笑这次开大了

　　昨天统计局发布了一系列数据，我们先来看两组似乎有些不太协调的数据：

　　第一组：

　　2025实际GDP增速 = 5%

　　2025名义GDP增速 = 3.99%

　　数据取自万得（因名义GDP增速需要计算，因此直接获取万得算好的数据），如下：

　　第二组：

　　2025居民实际可支配收入增速 = 5%

　　2025居民名义可支配收入增速 = 5%

　　数据取自统计局，如下：

　　在解释两组数据的不协调之前，我们先来解释什么是名义，什么是实际。

　　假设你是一个生产自行车的，去年生产了100辆，今年生产了105辆；

　　那么，实际增速 = 5%；

　　但如果自行车的售价下跌了1%，那么你的总销售额增速为：

　　名义增速 = （ 1+5% ）（1-1%）-1 = 3.95%；

　　也就是说，你可以把实际增速理解为商品的产量增速，把名义增速，理解为商品的销售额增速。

　　那么，从名义GDP增速低于实际GDP增速的这个结果来看，我们可以得出结论：

　　居民劳动创造的产品，其价格在下跌，也就是通缩。

　　但是，从居民名义收入增速和实际收入增速相同来看，我们又可以得出结论：

　　居民消费的商品，其价格持平，也就是没有通缩。

　　那么价格 到底 跌没跌？

　　看似两组数据有些矛盾，到底是怎么回事？

　　先说答案，统计局的这两组数据在逻辑上是完全自洽的，并不产生矛盾。

　　其原因在于，名义GDP视角的价格下行，是以全国所有产品的视角来看的；

　　而居民可支配收入的价格持平，是以一篮子居民所需的消费品的视角来看的，并且每种消费品根据其对居民的重要性，还有权重设置。比如在CPI中，猪肉的权重就很高。

　　简单的说，这两组数据代表的含义是，平均来看， 你生产的，要卖的东西价格跌了，但要买的东西价格没跌。

　　那么，从这个角度，从走出通缩，进入通胀的视角，我们实际上有两个指标可以参考

　　1 名义GDP - 实际GDP > 0 时，视为 进入通胀 ；这个是供给侧的角度。

　　2 CPI转正时，视为 进入通胀 ；这个是需求侧的角度。

　　那么，在我们日常的投资中，要参考哪个指标呢？答案是第1个，供给侧角度。

　　因为只有你生产的，要卖的东西价格涨了，你的收入才能更好的上涨。从而支撑你的消费，支撑你的买房（也可视为大类消费）。

　　所以，“ 名义GDP - 实际GDP ”的转正，常常是判断市场开始进入通胀，房价开始进入持续上涨周期的关键信息之一，比如我们以日本为例，来看下日本的“ 名义GDP - 实际GDP ”指标，和房价的关系图。

　　如上图，浅蓝色线为实际GDP，橙色线为名义GDP；

　　当橙色线位于浅蓝色线上方，则为通胀，反之则为通缩。

　　日本在经历了近20年的通缩后，于2013年四季度，名义GDP增速开始首次逆转实际GDP增速，走出通缩，两个季度后的2014年二季度开始，日本房价走出底部盘整期，进入长周期牛市。

　　从日本数据看，以“ 名义GDP - 实际GDP ”的转正时点开始，两个季度后日本房价进入了长期的上升趋势。

　　那么，我们的名义GDP和实际GDP目前的演变趋势是什么？

　　答案是，从2023年开始，“ 名义GDP - 实际GDP ”开始转负，而从昨天发布的最新2025四季度数据看，“ 名义GDP - 实际GDP ”尽管依然为负，但数据开始有收窄的迹象。如下：

　　从最新四季度的数据看， 名义GDP - 实际GDP = -0.7%，这个差值是近一年来的最低值。

　　未来何时能实现转正尚不得而知，但既然有此迹象，我们后续需每个季度持续观察，看该数据是否继续收窄并最终实现转正，作为等待房价触底读者们的参考。

　　再次强调，观察市场进入通胀，不是看CPI（消费侧视角）的转正，而是看“ 名义GDP - 实际GDP ”的转正（供给侧视角）。

　　尽管跟踪该指标是观察楼市短期触底反转的一个关键性指标，但我从昨天的数据中，还是发现了一个楼市的长期利空，那就是生育率。

　　2025年出生人口为792万。

　　当然，我的意思并不是说生育率低了，20年后年轻人少了就没人买房了，因为这个影响的是20年后的，很多人并不关心；我的意思，是该数据对房价的潜在影响，可能就在几年内。

　　这句话怎么理解？

　　就是操盘手为了提升生育率，会寻找各个不利于生育率的要素，并可能在几年内就施加影响力。

　　那么我们的问题就来了，房价涨跌到底和生育率高低是否强相关？

　　先说结论：房价涨跌和生育率不一定相关，但房价的绝对水平一定和生育率负相关。

　　我们来看同属东亚国家，日本的房价和生育率的关系。

　　如上图，蓝色线是日本房价，橙色线是日本总和生育率，数据取自万得，时间轴是1985~2025。

　　从上图中可以看到，1985年开始，随着房价上涨，生育率快速下行；

　　当1992之后房价开始下行，生育率跌幅逐渐放缓；

　　当房价下行进入底部区域，生育率开始反转走高；

　　当房价逐步上行并开始加速，生育率重回跌势。

　　当然，在我们的网上舆论中，有一个非常有名的伪逻辑，那就是：

　　“ 生育率和房价高低无关。 ”（这个是完全错误的）

　　如果深究这个伪逻辑的来源，它其实来自于既得利益者的偷换概念，因为他们给出的一个明确证据就是，中国东北房价很低，但生育率也不高。

　　这里偷换了什么概念呢？

　　就是故意混淆了千人生育率和总和生育率。

　　所谓千人生育率，指的是每千人出生多少人口，这个指标的缺陷在于，完全没有考虑人口结构。

　　比如东北，大多数年轻人出外打工了，当地就留下了更多的老人，年轻人的比例就很低；这样的人口结构，因为育龄妇女占比很低，千人出生率自然就很低。

　　所以现在说出生率，看的都是总和生育率，这个就是以育龄妇女为基数，来看妇女一生能生几个孩子，由于妇女占总人口一半，因此每个妇女生2个，就是人口维持平衡的正常更迭水平。

　　一旦我们的评估指标，从千人生育率转变为总和生育率，那么出生率最低的，就是房价最高的北京上海，而不是什么东北。

　　甚至我们以上海为例，来看各个区的生育率，也呈现出明显的房价和生育率的负相关性。

　　如上图，是2023年的数据，可以看到，房价较高的主城区，总和生育率几乎都在0.5以下，房价最高的黄浦，静安，徐汇，生育率也处于最低的0.42~0.43。

　　而嘉定，松江，青浦，因为房价更低，因此生育率达到0.7左右，比主城区高出50%~100%。

　　如果我们探寻房价和生育率负相关的底层逻辑，也很好理解。

　　因为房价就代表居民的大额支出。

　　比如一个居民一辈子赚的钱，假设是40人年（25岁~65岁）的劳动量，这个就是一个固定值。

　　房价拿走的越多，他剩下来用于 消费和育儿的，就越少。

　　从衡量居民负担多少的角度，我们又有另一个指标，就是居民杠杆率，它代表的是居民背负的债务水平，而这个债务，主要就是买房带来的。

　　我们以日本为例来看下居民杠杆率和生育率的关系图。

　　如上图，蓝色线为居民杠杆率，橙色线为生育率。可以看到，杠杆率最低的2005~2018，就是日本生育率反弹的黄金期。

　　针对此观点，我2024年也写过各国居民杠杆率和生育率的横向对比的文章。我们再回顾一下，先看中日韩（其中中国居民杠杆率数据取自央行报告，日韩数据取自万得）：

　　日本，中国，韩国，居民杠杆率依次升高，而生育率则依次降低。

　　再看新加坡和北京上海香港的对比：

　　作为大城市的新加坡，由于居民杠杆率更低，因此生育率领跑。

　　所以结论很明显了，要提振生育率，就是不要让年轻人背负过多的债务，这体现在居民杠杆率之上。

　　而避免年轻人背负过多的债务，房价就需要稳定在一个年轻人可以负担的水平之上。

　　因为育儿，本质就是一种负担，一种负债。养育孩子是父母独立在承担成本，但孩子长大后，支付的 税和养老金却是回馈给全社会的，父母并没有因独自支出养育成本，而获得法律上规定的单独回报。

　　因此，维持房价在年轻人可负担的水平，至少是实现生育率反转的必要非充分条件。

　　最后我们总结下全文的主要观点：

　　1 不是CPI，而是“ 名义GDP - 实际GDP ”，是衡量市场是否走入通胀的关键指标。

　　2 市场走入通胀，是全国房价大盘重回上升周期的必要前置条件，基于此，我们将持续跟踪“ 名义GDP - 实际GDP ”，确认转正时点。

　　3 从昨天的数据看，“ 名义GDP - 实际GDP ”有收窄迹象，但不明显，是否能形成收窄趋势并最终实现转正，仍需跟踪和观察。

　　4 生育率和房价负相关，更准确的说，和居民负担大小，也就是居民杠杆率负相关。

　　5 由于最新出生人口不足800w，因此扭转生育率趋势是未来的重要课题，所以稳定房价在年轻人可负担的水平，是一个必然的选择项。

　　后记：

　　稳定 房价在年轻人可负担的水平，可行性最大的方式，应该是在房价触底回稳之后，在经济确定在上升周期后，再慢慢推出房产税，以期实现长期的房住不炒，实现生育率的稳定或上升。

　　但短期看，基于经济上的考虑，为尽快实现房价止跌，求是杂志的预期拉动产生了效果。目前北上深等城市房东降价减少，甚至部分房源成交价出现了上涨，这个是预期拉动的正常现象，但可持续性仍需观察。

　　虽然基本面尚不支持全国大盘的房价上涨，但对于一线城市，当下是短期房价变化的关键时刻，我会每两三天在知识星球发一篇分析短文，跟踪判断一线城市最新的数据和房价趋势，关心房价的星球同学，请注意查看发文。

　　当然，长线看，由于出生率的掣肘，房产的总体配置价值不如股市宽基指数，未来可能仅在一线和强二线城市的核心地段，尚存一定的配置价值。

　　相比房价，生育率的稳定或回升，才是长期最为重要的战略。