龙湖代建盘，内战一触即发

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龙湖的标签，总是很耀眼。

1月15日，北京顺义新城093、086地块公布了施工总承包商。

中标者是北京大龙顺发建筑工程有限公司（简称“大龙顺发”），合同金额7.63亿元。它是A股上市公司大龙地产（600159.sh）旗下的全资公司。

同一天，施工证也办下来了。

这意味着，093（住宅）、086（幼儿园）地块的房子，是由大龙地产来建设，铁板钉钉。

这，带来了一个新的问题。

093地块西面一路之隔的兄弟096地块——龙湖宸翰，总承包商是北京建工集团。

它和大龙顺发的资质，都是建筑工程施工总承包一级。

一位中国建筑集团的工程师朋友曾和花姐聊过，她选房子，首先是看建筑商的水平，其次是看开发商。

093地块和096地块，都是由龙湖集团代建。不过，由于承包商这一差异，就会让有选择焦虑症的购房者，不知如何是好。

从甲方到乙方

大龙地产曾想成为093、086地块的甲方。

甚至，甲乙方通吃。

去年9月25日，大龙地产发布公告，拟收购顺义城发持有的城竺地产60%股权——093、086地块的项目公司。

城竺地产由顺义城发和天竺地产，分别持股99%和1%，旗下两块地的总用地面积为4.13万平米，其中住宅用地3.62万平米、规划建面6.52万平米，托幼用地0.51万平米、规划建面0.41万平米。

天竺地产和大龙地产都是大龙控股有限公司旗下的企业。它和顺义城发的实际控制人，都是顺义国有资本经营公司。

说白了，对于顺义国有资本经营公司来说，如果大龙地产收购成功，那就是左手倒右手的事儿。

不过，大龙地产是一家公众公司，想买下093、086地块，并非易事。更何况，这两地块的地价，就高达13亿元。

到了2025年10月20日，大龙地产一纸公告，宣布终止对城竺地产的股权收购。

原因是，"结合国资部门的反馈意见，交易双方未能就主要交易条款达成共识，无法签署正式的《股权转让协议》"。

失之东隅，收之桑榆。做不了重资产，那就只玩轻资产，做093、084地块的工程总包商。

很幸运，大龙地产如愿以偿了。

这笔工程建设单子，对大龙地产很重要。

在2025年前三季度，它的建筑工程累计签约金额，有1.7亿元；2024年全年只有1.68亿元。

再来看看大龙地产的财报。

截至2025年9月30日，它的营收4.99亿元，归母净利润亏损1055万元；2024年，营收7.52亿元，归母净利润亏1.99亿元。

如果参照它在2025年的建设工程业务4.76%毛利率计算，顺义新城093、086地块将在882天内，为大龙地产带来3632万元毛利。

本是同根生

龙湖宸翰和093、086地块，本是同根生。

去年2月26日，它们被打包在一起出让，拿地者为天竺地产与顺义城发，底价26亿元。

它们分别由两家不同的项目公司持有，龙湖宸翰为兴竺地产，093、086地块为城竺地产。

2025年6月份，兴竺地产股权发生变化。北京宏琨城市开发建设有限公司买入兴竺地产70%股权，顺义新城和天竺地产股份减为29.7%和0.3%，法人和董事长变为张冲。

其幕后股东，有上市公司申万宏源（000166.SZ）、淮安市清江区政府和香港上市公司远东宏信（http://0336.HK）等。

而093、086地块也想拷贝这一做法，将60%卖给上市公司大龙地产，后来夭折。

穿透股权之后，依然可以清晰地看到，龙湖宸翰和093、086地块之间，有30%股权是顺义国资。

更关键的是，它们的代建商，都是龙湖集团下的龙智造。

尽管大股东不同，但市场上依然认为它们是兄弟，是双子星。

在北京楼市，双子星的命运多大不佳。

一位北京楼市的朋友对花姐说，双子星，一定会“死”一个。意思是，其中一定有一个盘卖得不好。

可以枚举的例子很多：

朝阳区三间房的金茂满矅、保利朝观天珺；朝阳区黄杉木店的紫京宸园、璞樾；海淀区朱房村的臻澐和建发海晏；海淀区的海宸元境和北京隅东序，等等。

它们卖得咋样，花姐就不赘述了，大家自己品。

唯有海淀功德寺的和樾玉鸣与和樾望云，是个例外。

兄弟贴面竞争

顺义东风商场双子，虽是同时拿地，但有意错开了推盘时间。

龙湖宸翰先走一步。

龙湖宸翰于2025年9月拿证，供应524套住宅，至今网签192套，成交均价4.1万元/平米——楼面地价1.94万元/平米，成交金额8.8亿元——地价12.96亿元。

综合来看，龙湖宸翰的的大户型卖得不佳，138平米户型供应168套，网签28套；165平米供应58套，仅网签3套。

它的户型配比是：97平米、110套、占比21%；118平米户型、182套、占比34.7%；138平米、174套、占比33.2%；165平米、58套、占比11.1%。

即便如此，093地块也没有吸取龙湖宸翰的经验和教训。

从12月16日公示的总平图看，其产品户型如下：

99平米户型202套，120平米户型231套，139平米户型110套，190平米户型16套，共计559套。它们的占比，分别是36.46%、41.7%、19.86%和1.98%。

针对这个户型配比，城竺地产给出的理由是，周边老旧小区小户型居多，本项目定位更侧重改善型需求。“有助于优化片区域住房供给梯度，避免同质化竞争”。

稍微一对比，发现这两兄弟真正有差异的户型，是龙湖宸翰的165平米和093地块的190平米。

这意味着，它们的绝大部分户型，是针锋相对的。

雪上加霜是，作为后来者的093地块，比龙湖宸翰的赠送面积更小，甚至取消了客厅内嵌阳台设计。