就在今天，美国最大地产开发商发布财报，市场关心的却不是当季业绩

美国最大住宅建筑商D.R. Horton周二将发布财报，但投资者的关注焦点已从当季业绩转向更具前瞻性的问题：抵押贷款利率下降后的需求变化，以及特朗普政府住房政策调整的潜在影响。

分析师预计该公司第一财季每股收益1.93美元，营收约66亿美元，较上年同期的每股2.61美元和76亿美元明显下滑。但更重要的是，市场希望从公司获得自抵押贷款利率下降以来的需求信号，以及对住房政策变化影响的解读。

特朗普近期表示，将指示房利美和房地美购买抵押贷款债券，推动利率下行。此外，他还计划周三在达沃斯世界经济论坛上讨论住房政策，这使得D.R. Horton的业绩会议成为观察行业前景的关键窗口。

政策变化对建筑商的净影响尚不明朗。一方面，较低利率可能降低建筑商的抵押贷款回购成本；另一方面，政府可能施压建筑商优先考虑入门级住房销量而非利润率，这将带来复杂的影响。

利润率承压成为行业常态

住房可负担性危机正在侵蚀建筑商的盈利能力。分析师预计D.R. Horton本季度毛利率将从上年同期的22.7%降至20.1%。

建筑商面临的困境在于，尽管高房价和高利率抑制了需求，但他们无法像现有房主那样选择"按兵不动"。根据全国住宅建筑商协会数据，1月份五分之二的建筑商降低了价格，65%提供了某种形式的销售激励措施。

这种折扣和激励措施的普遍使用直接压缩了利润空间。对于价格敏感的购房者，建筑商要么牺牲利润率，要么面临订单下滑，或者两者兼而有之。

分析师预计该公司新订单将从上年同期的17,837套增至18,525套，显示出销量增长需要以利润换取。

需求回暖迹象初现

市场正在捕捉住房需求改善的早期信号。抵押贷款银行家协会数据显示，上周购房贷款申请量有所回升。据Barron's报道，房地产经纪人表示购房者兴趣的回升时间早于往年同期。

这些积极迹象出现在特朗普宣布指示房利美和房地美购买抵押贷款债券、推动利率下降之后。如果需求持续改善，建筑商可能无需提供那么多折扣就能促成交易，这将是行业的重要转折。

BTIG分析师Ryan Gilbert在研报中指出，较低的利率可能改善建筑商的业绩指引，"但建筑商可能还为时过早，无法确信利率下降是可持续的，或足以刺激需求。"

投资者将在周二的电话会议上，密切关注公司对需求趋势的最新判断。

政策不确定性笼罩前景

特朗普政府的住房政策变化为行业前景增添了复杂性。政府此前讨论采用"胡萝卜加大棒"的方式，根据建筑商是否符合政府住房目标进行奖惩，甚至提出限制建筑商股票回购。

这些政策对建筑商而言并非必然利好。KBW分析师Jade Rahmani在研报中指出：

"一方面，较窄的MBS利差和较低利率可能通过降低抵押贷款回购成本使建筑商受益，前提是建筑商不将这些好处转嫁给买家。相反，优先考虑入门级住房销量而非盈利能力的压力可能以牺牲毛利率为代价提升交付量并增加供应，这将带来复杂的影响。"

分析师预计D.R. Horton第二财季利润率为20.2%，新订单24,240套。公司管理层对订单和利润率前景的指引，以及对政策变化的解读，将成为判断行业走向的关键信息。