警惕！这4类房子正在贬值，五年后大概率“一文不值”，早抛止损

最近身边不少朋友都在纠结卖房的事，有的房子挂了大半年没人问，有的降价20%还难成交——2026年楼市真的变天了，不是所有房子都能保值，这4类房子正在加速贬值，五年后可能真的“卖不掉、不值钱”。下面结合最新数据和政策，跟大家说清楚背后的逻辑，再给点实在建议。

一、非核心区老破小：跌幅超40%，银行都不愿放贷

现在最不保值的，就是城市非核心地段、房龄超20年的老破小，尤其是没有学区加持的。中指研究院2025年12月数据显示，全国百城二手房价格已连续43个月环比下跌，非核心区老破小的跌幅是平均值的2倍多，三四线城市一年就能跌8%-12%。

北京的情况更直观，蒲黄榆三里一套35㎡的老破小，2017年最高点能卖324万，2025年7月成交价只剩133万，跌幅高达59%，13年时间价格回到原点。杭州老城区房龄超30年的楼梯房，2022年单价还能到1.5万-1.8万，2026年挂牌价普遍跌到8000-10000元/㎡，跌幅40%-50%，很多房源挂半年都没人看。

为啥这么惨？一方面是需求没了，年轻人不愿买、老年人住不了，35-55岁的改善型需求已经占市场45%，大家更倾向90-144㎡的品质户型，老破小的小面积、旧户型根本没人要；另一方面银行也在“踩刹车”，2026年对老破小的房贷审批越来越严，首付比例提高、利率上浮，部分银行直接暂停放贷，就算你想降价卖，买家也难贷到款，变现基本成空谈。

二、三四线远郊房：库存压顶3年，人口还在外流

如果你在人口净流出的三四线城市，手里有远郊房，一定要尽快处理。2025年数据显示，三四线城市全年人口净流出312万人，广义库存去化周期普遍超过30个月，廊坊等城市更是突破3年，瑞银预测2026年这类城市房价可能再跌10%。

远郊房的问题很致命：没产业、没人口、没配套。早年开发商炒作“生态宜居”“文旅康养”概念，吸引了不少投资客，但现在人口持续外流，本地刚需断层，外地游客也少，很多远郊盘直接变成“空城”。三四线城市远郊房的空置率超60%，租金连物业费都覆盖不了，就算降价40%也难成交，流动性基本枯竭。

更关键的是，全国商品房年均待售面积高达6.54亿平方米，三四线城市占了六成以上，库存压力只会越来越大。未来五年，这些城市的远郊房大概率会陷入“有价无市”，想变现比登天还难。

三、商业公寓/写字楼：去化要5年，价格跌不停

别再被“低总价、高回报”的宣传骗了，商业公寓、写字楼现在是贬值重灾区。2026年数据显示，全国商业用房去化周期普遍在30个月以上，有的城市甚至要50-70个月，相当于卖完库存要5年多。

二手商业用房的价格跌得更狠，很多城市的公寓价格比高峰期跌了30%-40%，还没人接盘。主要原因是这类房子的持有成本太高——契税、物业费、水电费都比住宅高，而且二手交易时税费能达到总价的10%-20%，买家根本不愿意承担。再加上电商冲击线下商铺，写字楼空置率上升，租金也在降，投资回报根本达不到预期。

央行2026年1月刚官宣商业用房首付比例降至30%，看似是利好，其实是库存压力倒逼的纾困措施，根本改变不了商业地产供过于求的现状。手里有这类房产的，别想着升值，能及时变现就是赚。

四、概念型房产：文旅/养老盘，配套跟不上全白搭

远离城区的文旅地产、养老地产，现在基本成了“烫手山芋”。这些房子全靠概念炒作，本质上脱离了居住的核心需求——配套。比如某三四线城市的养老地产，宣传“医疗配套完善”，实际距离三甲医院超20公里，商超、交通都没有，既满足不了老年人的康养需求，也吸引不了普通购房者，空置率超60%。

2026年楼市彻底回归“居住本质”，购房者越来越理性，没人愿意为虚无的概念买单。这类房产的问题很突出：平时没人住，租金收益低，维护成本高，想转手的时候，因为受众太少，根本找不到接盘侠。数据显示，这类概念型房产的成交周期普遍超过200天，部分房源甚至直接“无人问津”。

给大家的实在建议：别慌，这样优化资产

1. 手里有上面4类房子的，趁2026年上半年政策窗口期（比如售房增值税新政降低交易成本），主动出手，哪怕小幅让利也要变现，别等五年后更难卖；

2. 刚需买房优先选城市核心板块、房龄15年以内、配套完善（地铁、学校、商超）的房子，以自住为主，别盲目跟风投资；

3. 改善型购房认准90-120㎡的通透户型，这类房子流通性最好、最保值，尽量“卖一买一”，避免手里留冗余资产；

4. 千万别碰人口净流出城市的房产，尤其是远郊和商业地产，风险比收益大太多。

最后想说：

曾经大家都觉得“买房稳赚”，但2026年的楼市数据告诉我们，房地产已经告别“普涨时代”，进入“核心坚挺、外围承压”的分化期。65岁以上老人超2亿，新生儿不足1000万，购房主力人群持续萎缩，供需失衡的基本面已经定了。

房子本来是用来住的，不是用来炒的，与其抱着贬值的房产焦虑，不如及时优化资产，让钱花在刀刃上。你手里有上面说的这类房子吗？或者你对现在的楼市有什么看法？欢迎在评论区聊聊，也别忘了转给身边纠结买房卖房的朋友，让大家少踩坑！