布局“十五五”，北上广深住房租赁“怎么干”？

“租购并举”不再是一句口号。

在“十五五”规划的开局之年，北京、上海、深圳、广州不约而同地将住房租赁摆在了构建房地产新发展模式的核心位置。

面对新市民、青年人和城市基础服务者不断增长的安居需求，四大一线城市正以差异化的路径，探索租赁住房“怎么建、怎么管、怎么可持续”的答案。

明确目标：租赁不止于“住”，更服务于“城”

北上广深的规划首先明确了住房租赁的新定位：它不仅是解决居住问题的民生工程，更是支撑城市竞争力、产业活力和人口结构优化的战略工具。

北京强调“住有所居”，通过“站城融合”和TOD开发，将租赁住房布局与轨道交通紧密结合，旨在优化城市空间结构，促进职住平衡，服务于首都功能提升和城市高效运行。

上海提出“群众宜居安居”，特别点明“新时代城市建设者管理者之家”，彰显租赁住房对维护超大城市正常运转的基础劳动力的保障作用。

深圳的目标最为直接和富有感召力——“让有志在深圳发展的人进得来、留得下、住得安、能成业”。租赁住房体系被明确为 “人才战略”和“城市未来”的核心支柱。

广州将租赁住房发展有机嵌入“城市更新”这一宏大叙事中，通过城中村改造和老旧小区更新，系统性增加高品质租赁房源，目标是重塑城市空间、升级产业功能与改善居住条件同步实现。

核心路径：四城发力，各有侧重

基于不同的城市禀赋和挑战，四大一线城市开创了各具特色的租赁住房发展路径。

北京模式：“轨道上的租赁社区”与精准保障

紧抓TOD（以公共交通为导向的开发）。未来，轨道交通站点周边将成为租赁住房供地的优先区域。北京政府引导建设的不再是孤立的租赁楼盘，而是融合了住宅、商业、社区服务的“微中心”。同时，大力盘活存量闲置资源进行改建。

在保障工薪群体基础上，北京创新性提出“一张床、一间房”模式，精准瞄准环卫、保安、快递等“城市运行服务保障人员”，提供可负担、位置适宜的宿位，这是对城市“底线民生”的坚实支撑。

未来培育市场化、专业化的长租运营机构，规范市场秩序，同时依托轨道交通网络，实现租赁社区的规模化、智慧化管理。

上海模式：“新时代建设者之家”与品质标杆

在增加保障性租赁住房供应的总量下，突出“新时代城市建设者管理者之家”这一标志性产品。这类租赁住房靠近产业园区、城市功能区，强调职住一体的功能性和基本生活的便利性。

与“好房子”标准结合，意味着上海的租赁住房将更加注重建筑质量、绿色节能和智能家居的应用，树立保障性租赁住房的 “品质标杆”。强化全生命周期安全管理，确保长期宜居。

深圳模式：“人才安居”导向的阶梯式供应

构建全国最完整的“一张床、一间房、一套房”多层次、阶梯式供应体系。从为初来者提供价格极低的“一张床”（宿舍型），到为稳定就业青年提供“一间房”（公寓型），再到为家庭或高层次人才提供“一套房”，精准覆盖人才发展的全周期。

旗帜鲜明地将“新市民、青年人和外来务工人员”列为重中之重，所有政策设计都围绕“降低定居门槛、支持奋斗成才”展开。

通过健全市场制度，保障租赁双方权益，最终目标是营造“住得安、能成业”的稳定环境，使住房成为人才扎根的“定心丸”。

广州模式：“城市更新”驱动的存量激活

主渠道不是新增用地，而是“城市更新”，尤其是 “城中村改造”。通过“留改拆”并举，在改造中直接配建或转化出大量租赁住房。同时，鼓励老旧小区、老旧厂区通过改造、原拆原建等方式，增加租赁房源。“房票”安置政策也为通过市场化方式筹集安置房（可能转化为租赁房源）提供了新机制。

与“完整社区”“未来社区”建设相结合，更新后的租赁住房区域将同步提升基础设施和公共服务配套，实现居住环境与社区治理的同步升级。这为解决“城中村”租赁市场混乱、品质低下的痛点提供了系统性方案。

关键支撑：破解“钱、地、权”难题

无论哪种路径，要真正落地，都需解决核心问题。

金融创新：需要政策性银行信贷、租赁住房REITs（不动产投资信托基金）、专项债券、社会资本参与（PPP）等多元化投融资机制支持。广州探索的“多元化投融资机制”和各地提及的“健全房地产融资协调机制”都需向租赁领域倾斜。

土地保障：北京明确了“优先向轨道站点周边供地”；其他城市也需在年度土地供应计划中单列租赁住房用地指标，并探索利用集体经营性建设用地、企业闲置土地等新建。

权益落实（租购同权）：租赁住房能否真正具有吸引力，关键在于承租人能否平等享受教育、医疗等基本公共服务。这需要更深层次的户籍、社保等制度配套改革，四城规划中虽未详述，却是决定政策成败的“隐性关键”。

展望“十五五”，四大城市的租赁住房实践将面临共同挑战：巨额投资的可持续性、复杂的多部门协调、市场化与保障性的平衡、以及人口结构变化的长期适配。

北上广深的探索，不仅关乎自身千万居民的福祉，更将为全国超大特大城市破解住房难题提供宝贵的“城市样本”。其核心启示在于，住房租赁的发展，必须超越房地产的单一视角，深度融入城市发展的总体战略，最终实现“人、城、产”的和谐共生。

免责声明：本文仅代表作者个人观点，不代表维C公寓传媒立场。