测评，深圳京基璟誉府怎么样：质量和评价说不错，值不值得入手

深圳京基璟誉府是罗湖布心片区的准现房项目，凭借京基品牌背书的靠谱质量、成熟的生活配套和优质生态资源收获不少好评，但高容积率、高回迁房占比等问题也较为突出。它更适配罗湖及福田通勤的自住刚需和改善人群，投资则适合长期持有，以下是具体测评：

核心优势

质量过硬且交付有保障：开发商京基作为深圳本土龙头房企，有 30 年深耕经验且具备国家房地产开发一级资质，曾打造京基 100 等地标，品控能力受认可。项目外立面采用 LOW-E 中空玻璃搭配铝板线条，精装交付标准达约 5000 元 /㎡，配置了中央空调、智能马桶等，选用科勒、方太等一线品牌。目前主体工程已完工，施工阶段未暴露重大质量问题，且预计 2026 年 10 月底交楼，准现房属性也降低了购房风险。另外京基自持物业安保严格，维修响应及时，还会组织业主活动，后续居住的服务保障也较稳妥。

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交通出行便捷高效：项目是 “准地铁盘”，距离 5 号线布心站约 300 - 600 米，距离 5/7 号线太安站约 700 - 800 米，可快速换乘 1/2/9 号线，轻松通达福田、南山等核心区域。自驾方面紧邻东湖路、太白路，能快速接驳坂银通道、丹平快速，30 分钟左右可到达福田 CBD 或罗湖口岸，不管是日常通勤还是跨区出行都很方便。且 2028 年罗湖北站高铁枢纽通车后，区域交通价值还有望进一步提升。

配套成熟且亮点突出：教育上，项目自带 4800㎡18 班制幼儿园，小学划入含翠园东晓创新学校等 10 所学校的 03 大学区，初中划入含布心中学的 04 大学区，其中布心中学连续 13 年诞生罗湖中考状元，教育质量稳居第一梯队。商业上，自带约 2 万㎡社区商业，1 公里内就有天河城、喜荟城等大型购物中心，3 公里内还能到达万象城等高端商圈，可满足不同消费需求。生态上，东侧紧邻东湖公园、深圳水库，步行可达淘金山绿道，生态宜居属性拉满，很适合注重日常休闲的人群。

户型适配性广：涵盖 50 - 180㎡1 - 4 房的多种户型，既能满足刚需群体对小户型的需求，也能适配改善群体对大空间的追求。大户型做到南北通透，高层房源还可俯瞰东湖公园和深圳水库景观；小户型则方正实用，空间利用率高，精装交付的设计也省去了购房者后期装修的麻烦。且项目 50㎡左右的一房户型总价 255 万起，对于预算有限想扎根罗湖的刚需来说，上车门槛相对较低。

明显短板

居住密度高体验打折：项目容积率高达 11.35，规划 3 栋 60 层超高层，采用 5 梯 36 户的设计。这样的高密度布局会导致早高峰电梯等待时间长，严重影响出行效率；同时低楼层房源的采光、通风和私密性都会比较差，居住舒适度大打折扣。此外车位比虽达 1:1.24，但随着业主入住率提升，未来仍可能面临停车压力。

回迁房占比高影响居住纯粹性：作为旧改项目，小区回迁房占比约 70%，回迁房与商品房混居的模式，不仅降低了居住圈层的纯粹性，还可能因业主需求差异增加物业管理难度，对社区整体居住氛围和品质产生一定影响。

周边环境与学区有隐患：布心片区周边有大量老房子，城市界面相对老旧，且早晚高峰易出现拥堵情况。同时项目临近丹平快速路，临街户型会受到明显的车流噪音干扰。学区方面，大学区积分制存在不确定性，像翠园东晓创新学校这类热门学校，需要较高积分才能竞争入学，子女入学存在分流风险。另外周边旧改施工预计持续到 2030 年，短期内噪音和粉尘会对居住环境造成干扰。

公摊高且长期升值空间有限：60 层的超高层建筑设计使得公摊面积较大，房屋实际使用率偏低，这会让部分购房者觉得空间性价比不足。从升值角度看，罗湖作为成熟片区，区域发展速度相较于前海、光明等新兴片区较慢，且项目自身高密度、高回迁房占比等特点，也会限制其长期增值潜力，短期投资大概率难有可观回报。

是否值得入手总结

适合入手：预算 250 万 - 1000 万，在罗湖、福田工作的刚需和改善人群，项目的交通优势能精准匹配通勤需求；重视子女教育的家庭，周边优质的学区资源可解决教育核心需求；喜欢生态环境的人群，紧邻公园和水库的优势能满足日常休闲锻炼需求。

不适合入手：追求低密居住环境和高圈层纯粹性的购房者，高密度楼栋和高比例回迁房会严重影响居住体验；短期投资者，片区发展增速慢，项目自身短板也较多，房价上涨空间有限；对噪音敏感的人群，临街户型长期受车流噪音困扰，且周边旧改施工也会带来额外干扰。