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——【北京海淀嘉华天珺】——
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【2026楼盘百科丨样板间丨项目介绍丨户型分析丨房源房价丨周边配套丨百度百科】
保利嘉华天珺位于北京市海淀区永丰产业基地海淀大悦城南侧约200米
由保利发展控股与北京建工集团联合开发
板块分析
红利与隐忧并存的永丰北
优势：科创+配套的确定性支撑
项目位于海淀永丰产业基地核心区，背靠中关村科学城北区战略，北清路与永丰路两条产业轴交汇，聚集近900家高新企业，华为、腾讯等巨头入驻，高知购房需求基数稳定。
配套层面的硬支撑是核心亮点，步行200米即达在建海淀大悦城（预计2024年底开放）。
周边有中粮E_ZIKOO智慧谷、西北旺万象汇等商业体，未来还有山姆会员店规划。
教育资源紧邻中关村三小科技园分校，清华附中永丰分校等名校环伺，教育确定性较强。
西距崔家窑湿地公园400米，北邻2025年竣工的故宫北院，自然与文化资源稀缺。
劣势：竞争内卷+板块隐患
永丰板块近年新房扎堆放量，仅周边就有颐海澐颂、中海富华里等竞品分流客户，且颐海澐颂更靠近地铁16号线，交通优势明显。
更关键的是，板块存在隐性短板。
一是部分楼盘出现破发，特价房单价下探至6万+，拉低区域保值预期。
二是项目周边被大牛坊社区回迁房环绕，南边还有规划停车场，居住氛围混杂。
三是受飞机航线影响，部分楼栋可能存在噪音干扰。
四是永丰南的六里屯垃圾填埋场（距项目1.3公里），夏季可能出现异味困扰。
02
社区规划
低密是亮点，调规是硬伤
优势：低密属性+央企交付保障
项目总占地7.9万方，分东西两区开发，容积率仅1.7-2.0，规划6-15层洋房与小高层，控高36-45米，在海淀核心区属稀缺低密社区。
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绿地率达30%，规划800米环形跑道、儿童科普花园、双会所（含恒温泳池）等配套，居住舒适度基础扎实。
保利+北京建工的“央企+国企”组合，在期房市场中，交付安全性高于民营房企，这是不可忽视的加分项。
劣势：调规争议+规划硬伤
1.调规引发信任危机，西区原规划10栋424套房源，后调规增至15栋488套，户均面积从111㎡缩至100㎡，砍掉134㎡改善户型、增加小户型比例，导致社区从纯改善变为刚改混居，圈层纯粹性受损。
更严重的是，调规与降价同步发生，东区业主面临产品降级+房价缩水，虽开发商推出25万车位券、20年车位使用权等补偿方案，但仍有业主反映亏了20-40万，维权风波持续发酵。
2.规划细节漏洞，地块整体向东南倾斜30度，非正南正北朝向，影响部分楼栋采光。
东区大门面向丁字路口，旁有出租汽车站，车流人流量大，临近大门的房源将承受声光干扰。
最初规划的电动车场集中在6号楼前，后期虽优化为分散布置，但仍暴露前期规划前瞻性不足的问题。
全系户型无阳台、无花池设计，牺牲了晾晒与拓展空间的实用性。
03
户型优劣势
没有完美户型，只有适配需求
1. 88㎡三居（主力刚需户型，仅40套左右）
-优势：得房率约85%，套内面积73㎡，户型方正无浪费空间，虽定位刚需，但能满足三居功能需求，在海淀750万左右的总价门槛较低，适合预算有限的刚改家庭。
低楼层无明显遮挡，采光表现尚可。
劣势：仅分布在1#、10#、12#、15#，且全部临街，噪音干扰不可避免。作为最小户型，储物空间有限，长期居住可能面临收纳压力。总价虽低，但单价略高于99㎡户型，性价比在同项目中不算突出。
2. 99㎡三居（主力户型，房源供应最多）
优势：得房率约82%，套内82㎡，配置三面宽+LDK一体化格局，空间利用率高。
分布在1#、3#、4#等多栋楼栋，选择面广。
4#和10#的该户型得房率最高，是项目内性价比优选。
优惠后中低楼层单价可控制在8.5万以内，总价800万+，契合海淀刚改主流预算。
劣势：部分楼栋临街或临近社区配套，存在噪音干扰。
1#仅西边户无噪音困扰，其他户型多少受影响，无阳台设计，晾晒功能依赖飘窗，实用性打折扣，总价虽符合刚改预期，但对比颐海澐颂同面积段户型，交通便利性不足。
3. 127㎡四居（改善过渡户型）
优势：空间尺度优于99㎡户型，能满足二孩家庭或三代同堂的居住需求。部分西边户不临街，私密性与安静度较好。总价相对134㎡户型更低，是改善型需求的性价比过渡选择。
劣势：核心硬伤明显——南向要么临近配电室，要么靠近生活垃圾堆放点，居住体验受影响。
房源分布在8#、9#、16#，可选楼栋有限，在同板块中，该面积段竞争力不足，预算相近可选择更大或位置更好的户型。
4. 134㎡四居（改善核心户型）
优势：项目内黄金户型，房源充足且多为好位置，采光视野俱佳，4#、6#楼王位置的该户型，景观与私密性拉满，个别低楼层总价可控制在1100万以内，对比功德寺100㎡三居价格相近，空间优势显著，得房率高，套内空间宽敞，适合纯改善需求。
劣势：部分低楼层总价与周边板块大户型重叠，面临加钱买更好地段的选择纠结，社区圈层因调规变得混杂，可能降低改善客群的认可度，无阳台设计仍是硬伤，对于改善家庭的晾晒需求不够友好。
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5. 172㎡四居（顶豪户型，仅5#有房源）
优势：7米宽厅+50㎡餐客区，空间尺度阔绰，全系搭载华为智慧系统，选用汉斯格雅、西门子等一线精装品牌，产品力拉满。
作为楼王户型，采光、视野、私密性均为项目最优，适合追求大空间且不依赖地铁的高端改善家庭。
劣势：均价超9万/㎡，总价1500-1600万，性价比不足——同预算可选择功德寺板块更核心地段的房源，或颐海澐颂高端户型。
房源极少，选择面窄；板块高端圈层氛围不足，难以匹配顶豪户型的定位，对比竞品，缺乏阳台、花池等拓展空间，高端感打折扣。
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