老小区焕新记：天津枫香园“弹性定价”物业服务激活社区自治活力

在天津枫香园小区，一项被称为“弹性定价”的物业服务新模式，正让这个曾经设施陈旧、管理滞后的老社区，悄然发生着令人欣喜的变化。2026年1月14日，天津经济广播《安居置业》“物业管理大家谈”节目聚焦这一创新实践，邀请居民、社区居委会与物业共同走进直播间，讲述如何在短短五个月内，通过“把服务选择权、定价权和监督权交还给居民”，让物业费“花得明明白白”，也让老小区焕发出新的生机。

此前，新华社及新华网对枫香园的深度报道已收获近两百万浏览量，此次电台直播更引发广泛共鸣。这不仅是一个社区治理的创新故事，也为全国老旧小区转型升级提供了一个可复制、有温度的“天津样本”。

本期节目嘉宾从左到右为：物业经理颜振科、项目总监金如孟、万科物业天津第二分公司总经理薛强、居委会代表王登哲

从“昏暗杂乱”到“亮堂宜居”：一场看得见的蜕变

“进驻之初，我们就确立了由外到内、由高风险到低风险、由标杆示范到全域覆盖的改造思路。”节目中，万科物业枫香园项目经理颜振科，娓娓道来这个十五年老小区的焕新历程。

万科物业进驻枫香园照片

2024年8月1日万科物业进驻后，一场全域整治迅速铺开：清运50余车积存垃圾让小区重拾清爽本色；翻新主干道围墙并加装灯带，更换80盏高杆灯、补种8000平方米绿化，点亮园区颜值与生机。

枫香园小区路灯改造前后对比照片

针对业主反映最强烈的路面坑洼问题，物业先用冷油沥青紧急修复200余平方米路面大坑，同步启动全园区7000余平方米路面应急维修资金申请。考虑到冬季施工条件受限，为回应居民迫切需求，物业优先采用沥青热油重铺小区大门口500余平方米破损路面，以实际行动兑现服务承诺。

物业修复枫香园小区坑洼路面照片

安全隐患整治同步推进：改造400余米排水沟，紧急修复外墙脱落隐患，更换1360具灭火器，配齐楼内全部照明设施。

物业修复排水沟改造前和改造过程对比照片

标杆示范区打造同样走深走实：选定5号楼为试点，对单元门、地面、墙面、灯光及电梯轿厢开展全维度翻新，改造全程吸纳业主意见建议，形成可复制的样板后再向全园区推广。

物业对一楼大堂及电梯翻新

“黑猫智慧通行系统”与“凤梨一号”智慧服务机的落地，更为这个老小区装上了“智慧大脑”，让便民服务提质提速。

“我们埋头干活，业主的支持就是我们最大的动力。”颜振科说。居民代表纪女士真情分享：“以前小区晚上挺暗的，现在路灯亮了，围墙也装了灯带，晚上回家远远就看到亮堂堂的，心里真暖和。”她感慨，原来杂乱的绿地现在草木葱茏，大堂焕然一新，电梯里还添了香氛，“邻居们都笑说赶上四季酒店了，我恍惚这是住了十几年的老小区吗？”

居民网上发视频说“大地十二城六个小区现在晚上最亮的”

纪女士谈到“弹性定价”，直言就是物业列菜单、居民按需“点菜”，再核算物业费。“以前不清楚物业费花在哪、干了啥，这模式让人感受到了尊重。”她回忆，当时万科物业是八家竞聘企业中唯一涨价的，每平米涨了0.6元，但超半数业主仍投票支持，“大家图的就是质价相符，觉得涨也值。”

她透露，协商服务项目时也有过分歧：年轻人更关注设施维护，老年人侧重环境舒适。经多轮沟通，最终敲定两百多项服务，兼顾了不同需求。

更让业主安心的是，除了选择权和定价权，监督权也牢牢握在自己手中。“每月都能收到数字服务报告，谁在干、哪天干、几点干、干了啥，都有照片佐证，这才是明明白白消费！”纪女士说，业主还能通过物业开设的微信视频号“枫香园春晓”观看物业工作直播，错过直播也能看回放，服务全程可视化、可追溯。

手机和“凤梨一号”物业智慧服务机都能看数字服务报告

重构物业与业主关系：一场面向未来的物业变革

节目中，万科物业天津第二分公司项目总监金如孟，深入剖析了“弹性定价”与传统“一刀切”物业服务模式的本质区别。他指出，传统模式服务边界模糊、信息不透明，难以满足业主多样化需求；而“弹性定价”以服务内容、价格标准、业主选择全流程透明为核心，依托508项服务清单，将选择权与定价权交还业主，实现按需选择、按项付费，真正达成质价相符。

“弹性定价”的核心是将“包人”转为“包事”，这种按事计价、透明履约的模式，倒逼物业服务向精细化升级。同时，数字化服务报告将监督权交到业主手中，形成“服务升级—业主认可—缴费率提升—持续投入”的良性循环。

万科物业天津第二分公司总经理薛强则从行业视角展开分享。他透露，“弹性定价”在枫香园的落地并非个例，该模式已在全国36个城市106个项目推广应用，其中青岛金域蓝湾案例入选山东省可复制经验，获国家住建部官网转发，充分印证了模式的可行性与示范价值。

薛强在直播中还展示了万科物业免费向社会开放的“弹性定价开源社区”网站。该平台公开508项SLA服务事项指导文件，旨在推动形成行业通用服务标准，助力物业行业转型升级。

对于“弹性定价”模式的行业推动作用，薛强讲到：其一，推动物业费回归价格理性，引导业主基于服务成本与需求匹配度理性决策，筑牢“质价相符”共识；其二，重构市场化定价机制，以业主自主选择权为核心，重塑物业供需关系；其三，依托350项可选服务菜单，激发业主对品质生活的追求；其四，推动“弹性定价”成为行业级应用，加速物业管理行业整体高质量发展。

居委会“穿针引线”：多方合力筑牢社区治理根基

“小区没成立业委会，在中北镇政府指导下，由我们居委会牵头重新选聘物业。”枫香园所在的中北镇大地十二城社区居委会代表王登哲分享了社区居委会的关键作用。

居委会在物业选聘期间上门收集诉求，牵头座谈并推动服务方案不断完善；后续改造中又积极协调沟通，始终担当“主心骨”角色。王登哲指出，居委会以党建引领搭建沟通平台，协同党员、居民代表共同监督，形成“居委协调、物业服务、业主参与”的协同治理机制，有力支撑了弹性定价的落地。

我国第十五五年规划明确提出“好房子”理念，而好房子必然需要好物业相匹配。天津枫香园的实践，不仅是物业服务模式的创新，为小区物业服务升级提供可复制推广的样本，更探索出社会基层治理的新路径，成为解决社会问题和基层治理矛盾的有效通路，助力打造和谐社会。