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“产业+稀缺土地+政策”三重引擎 中海未来之境以产品力承接改善需求

北京市五环外套数限购政策放松后，市场上"好房子"项目去化表现亮眼，尤其是北五环外高端项目持续领跑，改善性住房需求放量。

目前北京楼市急剧分化，政策效应在有热销基因的项目上体现更加明显。大量五环外购房需求的调研结果都指向了楼盘改善品质以及改善住房背后的产业布局，因此五环外改善市场回暖背后，产业强区的板块优异性功不可没。

九三阅兵的重头戏是“无人化”“智能化”的作战装备，这些智能科技就像10年前的互联网行业一样，是国家关注的重点。朱辛庄板块站位北京“三城一区”规划中的未来科学城西区，自身就是产业强区，同时毗邻中关村生命科学园，通过北清路科创发展轴承接北京海淀区中关村科学城的海量人才。

人们因事业机遇和生活愿景来到这里又住在这里，其价值认同感远超环线数字。

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产业作压舱石稳定房价

一个区域有强大的产业支撑，购房需求和完善配套便会随之而来。

北京市2017年9月提出“三城一区”规划，朱辛庄板块占位未来科学城西区，是“三城一区”战略中的关键部分，据了解，朱辛庄板块聚焦新一代信息技术和智能制造，区域内高端人才云集。

朱辛庄板块产业布局。

产业给朱辛庄板块带来了什么？从后者的发展进程中可见一斑。

从朱辛庄板块乘地铁2站地即可到西二旗，和海淀科创产业最强的区域接驳，因此早期的朱辛庄有大量人口居住，例如领秀慧谷等小区。但由于产业配套不足，一度被视作“睡城”，商业、教育、医疗等配套相对滞后。

直到未来科学城产业规划进驻，朱辛庄开始以产业配套和交通优势吸引关注。

后来，在朱辛庄板块蓬勃发展的未来科学城企业具备了强大的创新能力和市场影响力，聚集了大量科技人才，他们带动上下游产业链发展，形成产业集群效应。

在朱辛庄控规文件中也可以看到，朱辛庄板块达成现阶段规划目标是在2035 年，届时板块规划就业人口约5.03 万人。产业集群带来的高知高收入人群聚集，能直接拉动区域消费和税收，带动区域发展。

目前，多处企业办公楼处在建设阶段，释放出朱辛庄板块产业建设仍保持活力的信号。

板块内已投产的企业有小米、紫光、中公教育、慧聪网、诺诚健华、中软国际等数字经济及生物医药重点企业等，近200家公司，而紫光科技园、中软中国区总部都还在建设中，未来朱辛庄板块还会持续有更多大型企业进驻，区域发展仍处上升通道，房价有向高点攀升的可能。

大量在朱辛庄板块购房的业主都怀揣着信心而来，这份信心来自于随着产业入驻而逐渐完善的看得见的配套。

经过近年来的快速发展，板块内生活配套一应俱全。交通方面，昌平线、8号线双轨运营，还有更多规划正在落地，如有19号线、S15号线双轨规划，以及北清路全面施工改造工程，该工程将大大缓解京藏高速的交通压力，提升海淀区、昌平区的出行效率；商业上有万达广场、超级合生汇；医疗有积水潭医院等2家三甲医院；直线1公里内有北京一零一中12年制学校和9年一贯制两所学校作为教育配套。

从另一个角度来说，现在的楼市尤其关注供需平衡，有需求的板块则价值更稳，朱辛庄板块价值的确定性一是来自于它与北京海淀区的强连接带来的稳定需求；二是自身产业即未来科学城西区高素质人才的购房需求在朱辛庄汇集。

未来科学城区位交通图。

作为北京市海淀北职住平衡板块，朱辛庄享受产城融合+资源聚合双重红利，坐拥大量住房需求和完善配套，在昌平南乃至整个昌平区的地段优质性对比中都更胜一筹。

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土地供应节制稳定预期

2024年住建部《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》‌提出，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，朱辛庄板块也在通过控制新增土地供应贯彻“以人定房、以房定地、以房定钱”这一原则。

朱辛庄板块供地十分克制，2021年后供应的涉宅用地仅4宗，这4宗地块打造的房产项目均达成热销。

目前，朱辛庄在供地方面表现出的克制与其他区域的供地策略形成鲜明对比。自2024年，各区土地供应开始放量，部分区域仅2025年上半年涉宅用地供应就超过了2024年整年，市场上总有更优质的地块出现。新拿地的楼盘在地段和产品方面更受追捧，这样一来区域内新盘极易形成拉踩效应。

再看朱辛庄板块，当前可供开发的涉宅用地，只有近期由产业用地改为居住用地的0055地块。该地块规模不大，约3万平方米，按板块的主流户型建面计算，土地供应后至多会增加300套房源。同时，该地块位置素质要略弱于未来之境项目，预测后续产品将会以小面积刚需为主。

当视角放大到昌平南，区域内再难产生像朱辛庄板块这样产业、配套、交通轨道、区位全能占优的片区了。

当下房地产市场开发商拿地积极性不高，为了成功出让土地，政府需要在各个区域的优质板块拿出优质地块供应，以确保后期房源销售顺畅。此次0055地块改变土地性质以便后期供应，更说明政府是经过深思熟虑做出的选择。

正因如此，也从侧面证明了朱辛庄板块的价值是受到土地供应方即政府相关部门认可的。

从成交方面来看，朱辛庄板块的确有日光盘基因，从最早的龙湖云璟，到2021年的越秀星樾、再到大华启宸府，都是开盘即售罄。由于热盘频出，据统计朱辛庄板块在售新盘不超过600套，去化周期短，去化能力可见一斑。

房价方面克而瑞数据显示，朱辛庄新房成交均价也长期保持在6万元/平方米左右，明显高于昌平区整体均价，展现出优质的板块价值。

值得一提的是，在0055地块改变土地性质之前，昌平区南部的东小口巨无霸地块已从第5批拟供地清单中下线，相比之下，显示出朱辛庄板块土地价值是能够受到认可的。

即使东小口地块位置更靠近5环，仍无可避免地遭到冷遇，这说明没有开发商对该地块有意向。据推测开发商意向弱是由于地块体量过大，足足能够开发4000～5000套房源，而以当前楼市的客户量，很难再消化如此多的房源供应。去化压力过大，对于开发企业来说正是不可预知的风险。

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“好房子”改善需求坚挺

5环外限购政策放松后，市场上"好房子"项目去化表现亮眼，尤其是改善性住房需求放量。

朱辛庄板块唯一一个好房子项目中海未来之境，目前开盘已满月，截至发稿，网签90套，草签预定10套。其中，8月份完成网签40套，成交面积0.45万平方米，月内成交金额合计2.77亿元，一举拿下昌平8月商品住宅成交金额+面积榜双料冠军。

从成交数据中可以看到，新政过后中海未来之境热销以大户型为主。

中海未来之境三居起步，天然筛选出改善客户。四个主力户型中，顶配129㎡户型首开房源最少，成交占比反而很高。整个3#楼2单元129平方米房源基本售罄。近日，项目紧急加推了3#楼1单元129平方米户型和1#楼109平方米户型，承接大户型购房需求的同事时，新加推楼栋的价格也在稳定增长。

据介绍，大户型购房人群当中有一部分是在海淀区或者昌平南工作的金领，他们需要在工作单位附近买房子，完成职住平衡的需求。另外一部分则是将价格不够稳定的内城老房子卖掉，重新进行资产配置的高净值人群。他们在限购放松后来到5 环外寻找优质房产，中海未来之境正是他们的选项。

中海未来之境不仅有周边产业配套保驾护航，还在产品打造上锐意进。项目以“轻智能、美学、收纳、人性化”四大维度为核心，从用材到工艺，从标准到细节，通过精工打磨，重新定义精装住宅的品质标准。

步入屋内，其视觉体验呈现极简风格。全屋低饱和木色搭配仿玉石大板砖，温润自然与纯净质感相得益彰，营造舒缓雅致的空间基调。极窄门套与通高门设计，弱化边界感，延伸视觉纵深感，呈现“无边界”的极简视觉。隐藏式收口工艺，墙面与地面、柜体与天花衔接处采用无缝处理，整体线条干净利落。

中海未来之境精装效果图。

进一步观察，可以发现中海未来之境的用心，处处通过精装工艺彰显精工细节。

防水石膏板天花，平整度高且防潮耐用，避免传统吊顶的拼接缝隙；圆角检修口与弧边穹顶天花，柔和过渡空间棱角，减少生硬感，提升整体协调性；大量长虹玻璃、夹丝玻璃的使用，让业主所触皆品质，增添居住美感体验。

中海未来之境从居住本质出发，以42项人性化细节重构品质生活，让每一处设计都精准匹配生活场景，打造更安全、更便捷、更健康的人性化居所。

智能感应夜灯入户即亮，告别摸黑找开关的尴尬。隐藏式金属收边条消除传统过门石高差，防绊倒更安全；石墨静音户内门搭配磁吸静音条关门声最低轻至35分贝；柜顶内部镜面处理，方便业主通过观察镜面找物品。给予业主安全便捷的无感守护。

更贴心的是“收纳全配齐”。全屋交付柜体约10500升，相当于300个登机箱，后续可扩容至20500升，相当于586个登机箱，满足全家收纳需求。全部精细化分区设置，每处空间均科学规划，避免杂乱。厨房橱柜专设米粮区、调料区、小家电抽屉；家政柜配备抽拉晾衣杆、玄关有外衣悬挂区，让收纳更高效。不用再为“收纳设计”费脑筋。

眼下新房高得房率政策窗口期已过，但中海未来之境是政策窗口期内报规的项目，因此“黑科技”面积更大，在阳台+飘窗的组合下，105～112平方米户型得房率约83%～88%，97平方米户型得房率约达到90%。这在持续“高热红温”的朱辛庄，尤其是在“好房子”政策收紧的当下，或许起步即巅峰。

朱辛庄板块占据“资源型改善”优势，区域内产品品质不断提升，吸引力高于昌平更外围板块，新政后板块市场表现良好，市场活跃度更高。从中长期来看，中海未来之境圈层纯粹，距离轨道、产业、配套更近，随着未来科学城建设推进、海淀产业外溢，以及区域内配套设施不断完善，将进一步提升项目居住品质。同时，高净值人群的聚集将优化区域人口结构，为房地产市场提供稳定需求。

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