北京房地产律师：协议写“租赁”但付了全款，算买卖还是租赁？

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

原告王建国（已故）系北京市某村集体经济组织成员，其名下有一处宅基地（后称一号宅院），建有北房三间、西厢房两间。

1994年3月2日，王建国与同村村民赵大勇签订一份《长期租赁证明》，约定将一号宅院“长期租赁”给赵大勇使用。协议载明：

租赁金2500元一次性付清；

允许赵大勇对房屋进行翻盖、拆除；

宅院四至明确，相关滴水、院墙归属亦作约定。

此后，赵大勇一直占有使用该宅院，并新建西厢房七间。土地使用权证原件亦由其持有。村委会后续将该宅院门牌登记在赵大勇配偶名下。

王建国去世后，其子女王海生、王秀兰、王志远、王文静作为继承人，多次要求赵大勇返还宅基地未果，遂向法院起诉，主张：

赵大勇无权占有，应立即返还一号宅院；

支付占用损失6万元。

赵大勇辩称：双方实为房屋买卖关系，2500元是购房款，非租金；自己系文盲，当时不知协议写的是“租赁”；且已居住近30年并翻建房屋，应视为实际所有权人。

裁判结果

法院判决：

✅ 赵大勇于判决生效后十日内向王海生、王秀兰、王志远、王文静返还一号宅院；

❌ 驳回原告关于6万元占用损失的请求。

名为“长期租赁”，实为不定期租赁，超过20年部分无效，宅基地应予返还。

法院说理

协议性质以书面内容为准

双方签署的《长期租赁证明》明确使用“租赁”“租赁金”等表述，且允许翻建系租赁常见约定，不能据此推定为买卖。赵大勇作为完全民事行为能力人，签字即视为认可协议内容。

“长期租赁”受法律最长租期限制

根据《民法典》第705条（原《合同法》第214条），租赁期限不得超过20年，超过部分无效。

1994年签约时无此限制，1999年10月1日《合同法》施行后，租赁关系应受新规约束；

故有效租期为1999年10月1日至2019年9月30日；

此后继续占用无合同依据，构成无权占有。

土地证由承租人持有不等于所有权转移

农村实践中，承租人代管土地证较常见，不能作为买卖关系的证据。

未支持占用损失，因原告长期未主张权利

原告在近30年间从未就租赁期限或占用提出异议，现突然主张赔偿，缺乏合理依据。

地上房屋问题可另行解决

判决仅处理宅基地返还，新建房屋权属及补偿问题未一并处理，当事人可另案主张。

律师提示（北京房产律师靳双权团队）

“长期租赁”≠永久使用

即使协议写“永久”“长期”“祖传可用”，法律仍强制限定租期为20年，超期部分自始无效。

农村房屋“名为租赁、实为买卖”需充分证据

仅凭付款、翻建、持证等行为，不足以推翻书面租赁约定。主张买卖关系，必须有明确合意证据（如收条写“房款”、证人直接参与谈判等）。

20年租期届满后，出借方有权随时收回

租赁到期后若未续签，转为不定期租赁，出租人可随时解除并要求返还。

翻建房屋不当然获得宅基地权利

承租人经同意翻建，仅对新增建筑可能享有补偿权益，但宅基地使用权仍归原权利人。

及时主张权利，避免“默认放弃”风险

长期沉默可能被法院视为对现状的认可，影响后续索赔或确权。

重要提醒：北京郊区大量存在1990年代“长期租赁”宅院的历史遗留问题。无论是出租方还是承租方，都应尽快厘清法律关系——若想买卖，务必签订明确协议；若仅为租赁，切勿误以为“住久就是自己的”。