融创境外债“清零”破局 年内21家房企化债1.2万亿

时至年底，大型房企化债再迎突破。

12月23日，融创中国发布公告，宣布境外债务重组计划正式生效。至此，融创上市公司层面债务风险得到化解。

今年以来，地产化债进程不断加速。据新京报贝壳财经记者不完全统计，截至目前，已有21家出险房企完成债务重组或重整，化债总规模约1.2万亿元。

中指研究院企业研究总监刘水指出：“多家房企债务重组完成，标志着房地产行业风险出清在加速，开始修复资产负债表。在完成债务重组后，不少出险企业将聚焦轻资产业务，重点发展代建、物业、资产管理等业务，标志着出险企业开启转型发展新阶段。”

融创率先实现境外债基本“清零”

融创中国境外债的重组历程也经历了不少波折。2023年，融创中国完成第一轮境外债重组，采取“化债+展期”的主体思路，引入强制可转债选项，推出含有新票据、可转换债券、强制可转换债券、融创服务股票的可选“菜单”。

但至今年年初，行业持续调整，市场融资功能尚未恢复、销售尚未整体回暖，面对新一轮债务清算，融创中国于今年4月份正式公布了二轮重组方案。

根据该计划，融创中国推出全额债转股选项，将向债权人分派两种新的强制可转换债：一类转股价为6.80港元/股，可在重组生效日起6个月内转股；另一类转股价为3.85港元/股，可在重组后18至30个月内转股。同时，重组方案还创新引入了股权结构稳定计划、团队稳定计划等安排，这也是行业内首家推出全额债转股的房企。

10月14日，融创中国公告称，境外债重组方案已获得98.5%的债权人通过，对应债务金额支持率94.5%。11月5日，约96亿美元的境外债务重组获香港高等法院批准。

12月23日，融创中国公告称，境外债务重组计划正式生效，伴随这一决定性进展，公司约96亿美元的现有债务已获全部解除及免除，成为首家境外债基本“清零”的大型房企。截至目前，融创通过境内外债务重组，整体偿债压力预计下降近600亿元。

据了解，为了对全面境外债务重组范围外唯一剩余的债务进行重组，融创中国还于12月17日公告称，融创中国、三亚青田（融创中国附属公司）与集友订立集友重组契约。截至该重组契约签署日期，该笔贷款的未偿还本金为8.58亿港元。根据该重组契约，融创中国将采取展期与配发新股份的方式进行债务重组。

公告显示，集友是一家香港持牌银行，同时是一家在香港注册成立的有限公司，其直接控股公司为集友国际金融控股有限公司，后者经过穿透由厦门国际银行全资拥有，而厦门国际银行由福建省人民政府、福建省人民政府国有资产监督管理委员会及厦门市人民政府国有资产监督管理委员会总计持股35%。

对于融创此次境外债重组的意义，刘水表示，有两大核心层面：一是减少债务规模，债务压力骤降，这轮债务重组后整体偿债压力纾解，每年可节约大量利息支出；二是修复资产负债表，有利于可持续经营。

但刘水也指出，尽管债务重组取得重大进展，但融创仍面临经营业绩、销售与资产盘活等方面的压力。

业绩方面，融创中国今年前11个月累计合同销售金额为338.9亿元；根据此前发布的半年报显示，上半年，融创中国实现收入约199.9亿元，同比减少41.7%；公司拥有人应占亏损约128.1亿元，亏损同比减少14.4%。

此外，境内债方面，2024年，融创中国完成总规模154亿元的境内债重组。目前，该重组方案已进入落地执行阶段，预计将为融创削减近70%的境内公开债。

房企化债转变：从以展期为主到实质性削债

中指研究院统计数据显示，截至目前，21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元。这些企业总有息负债规模接近2万亿，短期内偿还压力较小，进入安全期。同时，出险房企债务重组及重整获批，将加速整体房地产风险出清进程，预计2026年将成为企业风险出清的关键年。

具体来看，完成境内及境外债重组的企业有融创、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光、旭辉、碧桂园；完成境外债重组企业有中梁、当代等。境外债重组获批的企业有佳兆业、金轮天地、禹洲地产、世茂、绿地、花样年等。近几年，已经有华晨地产、新华联和金科完成重整。霍煤龙兴房地产公司和协信远创进行重整，已经获得法院批准，目前在执行阶段。

从削债比例来看，根据部分企业公开的境外债重组方案，其削债比例在40%–70%。比如，龙光境外债经过重组后削债比例达70%。融创中国境外债经过第二次重组实现全部削债，境内债第二次重组降债比例超过50%。旭辉、佳兆业、奥园、禹州、世茂等海外债经过债务重组，削债比例均超过50%。

对此，刘水表示：“出险房企化债模式发生根本转变，从过去的‘以展期为主’转向‘实质性削债’，多数企业境外债重组削减幅度超过50%，部分甚至达到70%，削减债务规模将明显改善企业资产负债表，为长期恢复经营创造有利条件。”

在多数出险房企完成债务重组后也将开启转型发展新阶段。刘水进一步表示：“在完成债务重组后，不少出险企业将聚焦轻资产业务，重点发展代建、物业、资产管理等业务。出险企业虽能够完成债务重组，但其流动性仍面临较大压力。轻资产业务不需要大量资本投入，不增加有息负债，能帮助企业在‘失血’后，以最低的成本恢复‘造血’能力。同时，出险房企多年积累的核心能力并未完全消失，如产品力和品牌仍有一定影响力，拥有成熟的开发、运营和服务团队且经验丰富，具有成熟的管理流程和标准，将其能力及经验迁移至轻资产业务是合适的转型发展路径。”

新京报贝壳财经记者徐倩

编辑 杨娟娟

校对 杨利