“半价”出售上海新天地的顶豪住宅，瑞安房地产的焦虑

出品 | 子弹财经

作者 | 吴磊

编辑 | 蛋总

美编 | 倩倩

审核 | 颂文

3000余万元出售上海一套豪宅，意外地将瑞安房地产推到了聚光灯下。

近日，瑞安房地产宣布，公司执行董事兼行政总裁王颖的家属，以3050.36万元的价格拿下翠湖天地五期的一套住宅，折合单价约14.26万元/平方米。

翠湖天地位于上海黄浦区新天地核心区域，是上海的顶豪产品标杆，每套总价数千万元。贝壳找房显示，翠湖天地五期当前的二手房参考价约在29万元/平方米左右。

若以此来看，王颖家属的购房价格只有二手房的“半价”，出现了明显的价格倒挂。要知道，在豪宅畅销的上海，翠湖天地一直备受欢迎，多次开盘即售罄，并不存在严重滞销的问题。

既然如此，瑞安房地产为何突然“甩货”？

1、总裁家属“捡漏”豪宅，浮盈超3000万

12月8日，瑞安房地产发布了一则关联交易公告，旗下附属公司向公司执行董事兼行政总裁王颖的家属姚荣美出售了一套住宅。

具体而言，姚荣美以3050.36万元购买了一套位于上海市黄浦区济南路181弄的住宅，总建筑面积约为213.91平方米。以此计算，单价约合14.26万元/平方米。

据悉，这套住宅属于翠湖天地5期项目（推广名“翠湖五集”），位于上海黄浦区核心地段，是上海新天地的核心区域，而翠湖天地是站在上海顶豪住宅塔尖上的产品，多次开盘即售罄。

不过，引发市场争议的不是翠湖天地本身，而是出售给王颖家属的价格“太低了”。

从新房开盘的价格来看，2020年、2021年，翠湖五集分两个批次开盘。据媒体报道，当时此项目整体销售均价约16.5万元/平方米。

在二手房市场，翠湖五集更是“天价”。据贝壳找房12月11日数据，翠湖五集当前共有3套挂牌房源，报价在25万元/㎡至32万元/㎡之间，小区参考均价为29.1万元/㎡。

（图 / 贝壳找房）

另外，今年9月29日，一位名为曹晖的竞买人通过阿里拍卖平台，竞得翠湖五集的一套住宅，成交价7976万元，建筑面积343.37平方米，单价超过23万元/㎡。

在如此明显的价格倒挂之下，王颖家属着实算是“捡漏”。若以小区参考29.1万元/㎡计算，上述房源的市场价值约为6225万元，和实际支付的3050.36万元相比，浮盈超3000万元，相当于“半价”购房。

而出售这套豪宅，瑞安房地产获利并不算多。其表示，交易完成后，预期将确认未经审核收益约536万元。

（图 / 瑞安房地产公告）

那么，为何瑞安房地产选择以如此低价将豪宅出售给自家高管家属？翠湖天地销售一向火爆，这套房源为何迟迟未出售？

对此，瑞安房地产回应「子弹财经」称，上述房源交易严格遵循政府的“一房一价”政策，成交价格即为该房源备案价。另外，这是项目留存的交付标准单元，用于展示实际交房标准，因其承担特定的展示功能，故在项目销售期并未对外出售。

换言之，这是一套样板间。“想买（这套房子）的人太多了，只是瑞安没有出售。”一位对上海楼市十分熟悉的专家对「子弹财经」表示，能做豪宅样板间的房子，交付标准都很高，“一方面不是大家都有信息渠道，另一方面（即使有信息渠道）也不是谁都能抢到，有很多特殊原因在里面。”

值得注意的是，王颖1997年加入瑞安，至今工作了近30年，是一位“老将”。

那么，“低价”出售是对高管的奖励，或是有其他安排？对此，「子弹财经」试图向瑞安房地产方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

2、继续押宝上海，转向小股操盘

今年下半年，有着“最美港姐”之称的朱玲玲在「上海蟠龙新天地」举办了个人摄影展。当时，朱玲玲的二儿子霍启山到场祝贺，朱玲玲的先生罗康瑞也在现场陪同。

罗康瑞的另一个身份——瑞安集团创始人、瑞安房地产董事会主席，而「新天地」正是瑞安的代表作，在上海无人不知。

1971年，罗康瑞创立瑞安建筑公司，开始在中国香港发展房地产建筑业务；1985年，瑞安集团开始进军中国内地投资；1996年，获得太平桥地区重建项目的开发权，第一期工程要打造的就是上海地标性建筑——上海新天地。

自此，上海逐渐成为了瑞安房地产的主要根据地。

2025年上半年，瑞安房地产的住宅实现合约销售额32.9亿元，其中上海为23.1亿元，占比达到70%；商业物业录得租金及相关收入17.81亿元，上海的物业组合则贡献了78%，足见上海市场的重要性。

（图 / 瑞安房地产财报）

但由于过去两年，公司面临着偿债压力，只能将上海的部分重要资产摆上货架。

2023年12月，瑞安宣布拟以12.06亿元，出售上海鸿寿坊项目65%股权；2024年3月，又表示出售上海蟠龙天地（目前更名为：上海蟠龙新天地）项目中的酒店物业，价格为1.05亿元。

在这背后，瑞安房地产在上海的土储已经在快速下降，尤其是住宅业态。

于2024年末，公司在上海已落成的住宅建筑面积为2000平方米，正在发展中的住宅建筑面积11.7万平方米，在上海已没留下任何日后开发的住宅物业，合计可供出售的住宅建筑面积11.9万平方米。而在2022时，这一数字为46.1万平方米，2年减少超30万平方米。

（图 / 瑞安房地产2022年、2024年财报）

但上海豪宅市场的火热，让房企趋之若鹜。2025年上半年数据显示，上海总价3000万元以上的豪宅成交面积达31.3万平方米，占一线城市豪宅总成交量的58%。

为了继续留在上海高端楼市的牌桌上，罗康瑞选择了轻资产路线——合作操盘、提供经营管理服务等。

在2024年业绩会上，公司行政总裁王颖也明确表示，在市场调整真正完成前，公司主要以轻资产模式拓展业务。

12月15日，瑞安房地产方面也告诉「子弹财经」，集团秉持审慎原则，择优把握优质投资机会，重点布局长三角及粤港澳大湾区一线城市（尤其是上海）的中高端细分市场。其明确，公司将主要以轻资产模式持续拓展更多的外部资本和策略性合作伙伴，扩大业务规模。

在行动上，今年6月，瑞安房地产与天安中国合作成立合营公司，购入位于上海新天地东区的三幅商住用地50%的股权，暂定名为「永新里」。其中，瑞安房地产实际持股仅有15%。

除此之外，瑞安房地产还在2024年拓展了「上海永年里」和「上海贝港城中村」两个轻资产项目。其中，公司不持有「上海永年里」股权，持有「上海贝港城中村」5%股权。

（图 / 瑞安房地产财报）

据悉，「永新里」、「永年里」都将以翠湖天地的品牌进行开发运营，吸金能力毋庸置疑。只不过，最大受益者已经不是瑞安房地产了。

3、利润一降再降，借贷总额超250亿

其实，在房地产行业，合作开发十分常见，这是房企快速扩充规模的主要操作方式之一。

而小股操盘的优势是，房企能够以少量资金，撬动更大规模，沉淀的资金越少，越能降低现金流断裂的风险。只不过，在这种模式之下，房企分得的利润也会显著降低。

但对于瑞安房地产来说，如何提振利润已经是当务之急。

自2022年以来，瑞安房地产就陷入了收入、利润双下滑的局面。2022年到2024年，其收入从156亿元下滑至82亿元，接近腰斩。

在这期间，公司的股东应占溢利分别同比下滑45%、11%及78%，规模从9.06亿元缩水至1.80亿元。

2025年上半年，公司实现收入20.74亿元，和去年同期基本持平；股东应占溢利为5100万元，进一步同比下滑29%。

（图 / Wind（单位：亿元））

在2025年中期业绩会上，罗康瑞表示：房地产市场大调整还没有完结，还有很多不明朗的地方，今年上半年能维持盈利是不容易的。其表示，公司在资金管控方面坚守原则，用内部资源付清全部到期债务。

近年来，罗康瑞确实将更多精力放在了偿还债务方面。2025年3月，公司偿还4.90亿美元的优先票据。截至2025年8月27日，集团自2021年以来累计已偿还离岸债务合共462亿元（总额）。

只不过，公司仍面临沉重的资金压力。截至2025年中期末，公司的借贷总额为257.61亿元，其中一年内到期的为62.2亿元。

（图 / 瑞安房地产财报）

同期，其现金及银行存款为55亿元，其中，银行结余及现金为38.82亿元、已抵押银行存款合计16.18亿元。若剔除已抵押银行存款，公司存在超20亿元的短期资金缺口。

（图 / 瑞安房地产财报）

对于资金链压力，瑞安房地产方面回应，集团财务状况保持稳健，截至2025年6月30日，净资产负债率维持在51%的健康水平，已如期偿还2025年到期的大部分债务。

其进一步表示，未来将继续采取审慎的资本管理策略，建立多元化的资金配置渠道，以确保充足的流动性，严格履行各项财务承诺。

一直以来，瑞安房地产有着港资房企共通的特点，在住宅、商业方面齐头并进，购物中心、办公楼属于“现金牛”，只要稳住租金收入，仍然可以获得源源不断的现金流。

但在市场竞争加剧之下，瑞安房地产在上海的办公楼已经出现续约租金下滑的问题。

2025年上半年，上海办公楼平均出租率达90%，但受激烈的市场竞争影响，续约租金转跌。其中，上海的虹桥天地、创智天地、Inno创智等多个项目的租金收入出现下滑。

（图 / 瑞安房地产财报）

瑞房子公司瑞安新天地行政总裁张斌则表示，上海办公市场估计在未来一两年里面还是会面临非常大的压力。公司将会用比较灵活的租金策略去针对不同的项目、不同的客户、不同的时间点，去实现出租率的提升。

但问题在于，租金“以价换量”只能稳住规模，却稳不住现金流、更托不起利润回升，而此刻的瑞安房地产最缺的，正是利润回血的底气。

*文中题图来自：摄图网，基于VRF协议。