热销项目 | 11月沪杭深豪宅去化率居前, 复合优势好房子热销

12月新房成交绝对量预期回升，城市间、项目间分化还将持续加剧。

◎ 文/ 俞倩倩

11月新房供应阶段性回升，成交环比转降，项目去化率止跌回升。究竟当前热销楼盘有什么共性特征？12月预期成色几何？

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11月30城去化率环增3pcts至34%

津苏甬超6成，沪穗深若修复

11月市场热度持稳，据CRIC监测数据，30个重点城市11月平均开盘去化率为34%，环比微增3pcts。厦门、南宁、长春、无锡、东莞、珠海、徐州等7城2025年11月无项目开盘加推。

分城市来看，去化率超6成城市为仅天津、苏州、宁波，主要得益于个别网红盘集中入市对去化率拉升作用比较显著。从变化趋势看，上海、广州、深圳等热点城市去化率稳步修复，环比持增；武汉、郑州、青岛等前期低迷型城市也出现了止跌态势，环比增幅显著。

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沪杭深标杆豪宅去化率居前

但四季度以来部分项目销售滑坡

上海、杭州、深圳等标杆豪宅入市去化率居前，下表我们罗列了11月三城热销豪宅项目基本情况，以上海顶级豪宅标杆项目金陵华庭为例，项目位于黄浦区核心地段，早在今年3月，项目一期158套房源就曾以“3小时售罄，揽金92.34亿元”成绩震撼市场，二期首批次房源于9月21日开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破了上海今年单次推盘总金额最高值记录。11月再次开盘去化率仍高达95%。

究其热销原因，项目区位核心，配套健全，产品质佳：一方面作为嘉里建设在沪最大规模综合体，金陵东路片区总体量约67万平，涵盖住宅、商业、办公等多元业态。项目最大特色在于依托历史风貌推进整体开发，其中骑楼风貌商业街区规模超12万平，相当于两个“新天地”体量。另一方面硬件配置上，项目获得WELL+LEED双预认证，配置八大人居系统，包括大金U+空调、汉斯希尔净水系统、旭格三玻两腔+外层夹胶玻璃等；在空间设计动线上，采用四梯两户分层动线，配有13-14平专属电梯厅实现动线分离，保证居住私密性。此外，项目还规划了建筑面积约2000平方米的南北独栋双会所，涵盖恒温泳池、健身空间、私宴厅等多元功能，并通过24小时管家服务等定制化礼遇，构建了完整的服务体系。

不过值得关注的是，步入四季度以来，核心城市京沪深蓉等高端市场亦有转冷迹象，各项目销售分化，并非所有项目均能热销。譬如上海黄浦区绿城黄浦ONE、高福云境等项目，去化率均为7成，未达到开盘即售罄预期。再如成都11月开盘的新绿色J57半岛、金融城贝宸S1等项目，去化率基本都在2-3成，市场热度显著降温。

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沪穗郑汉等“好房子”仍是市场宠儿

复合优势项目更易热销

目前来看，各地高得房率四代宅、新规项目入市对于短期市场热度起到了很好的“托举”作用，特别是在中央推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的号召下，产品力较强的优质改善盘成为各地楼市“宠儿”，同片区内去化率往往优于传统项目。以武汉为例，11月全市共计12次推盘，共计推出1484套，首日去化率为55%。其中新规项目推盘11次，推盘套数占比94%，首日去化率高达59%；老规范项目推盘1次，推盘套数占比6%，首日去化率不足5%。

下表我们罗列了部分11月去化率居前产品力突出的“好房子”项目。可以看出，广州、西安、武汉、郑州等城市均有四代宅/新规项目热销。典型代表为西安绿城绿汀芳菲项目，区域核心地段+高得房率产品使得项目得以热销，11月去化率高达96%。一方面项目位于五大重点更新片区中规模最大的未央团结片区核心，周边为区域地标未央金融中心、轨交地铁10号线、商业综合体龙湖未央天街、唯一的“高新系”名校+团结实验学校。另一方面，89-108㎡户型得房率高达110%，89㎡不仅做到了三室两厅两卫设计，而且有约9.8m超大面宽，南向空中院落设计；建面约108㎡入户配置豪宅专属“家政间”、嵌入式玄关柜，以及南向空中院落、270°采光主卧套房等配置。121㎡户型得房率高达120%。

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优质配套“锦上添花”

南京供给稀缺轨交盘、津长学区房热销

除了强产品力之外，健全配套设施也是吸引购房者的重要因素之一，尤其是具备强教育资源的学区房、供给稀缺片区轨交房，也成为当前撬动销量的法门。下表我们罗列了11月部分主要是通过优质配套获得销售佳绩的热销盘。

南京谷翠星岚项目位于江北高新板块，板块断供长期断供带来产品稀缺性，方便的轨道交通成为项目核心卖点：项目距离S8号线“高新开发区”站仅约200米，步行可达。‌通过该站可一站换乘地铁3号线，约30分钟直达新街口城市中心圈。此外，项目临近南京北站（预计2027年投用），未来可衔接18条铁路，强化区域通达性；同时周边有江北大道快速路、建宁西路过江通道等路网，方便自驾或换乘。‌

天津金地上湾玖峯项目，凭借市区中环内新产品+重点学区红盘实现热销，项目为天津中环线内最后的连片开发板块，天津小外12年制学校吸引学区置业，因而11月末开盘推售180套房源，包含小高层和洋房产品，去化率高达82%。

长沙如是，当前客户购房决策愈发理性，配套（尤其是教育）的即时兑现能力成为项目去化的核心保障。绿城知雅棠、润和学府凭借优质教育资源实现良好去化。

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苏郑汉等部分楼盘“以价换量”效果递减

特价房等助力去库存

而对于部分市场相对低迷的弱二线城市诸如苏州、郑州、武汉等部分项目或加强折扣力度或开启分销渠道提升佣金等，均取得了不错的营销效果。

譬如苏州11月销量TOP10（含并列项目11个）中超七成项目因高性价比或以价换量入榜，以城市外围板块项目为主，中梁海伦堡滨湖云璟、泊印澜庭等项目折扣力度分别为8折和6折。

郑州11月客户对“价格战”政策逐步脱敏，以价换量效应开始逐步递减，不过主城区认购TOP10项目中仍有半数为特价项目。

武汉11月零星大体量新规项目受限于库存压力加入降价促销：福星惠誉铂雅府（花桥）、城投融创国博城（四新）营销动作加强，以工抵、清栋促销名义让利促销，当周实现较高转化；城投南山长投领峯（光谷中心城北）持续性推出清栋特价房源，促销走量效果平平。

预判12月，我们认为，年末冲刺在即，房企预期会加快推盘节奏，同时释放折扣力度，受此影响，新房成交绝对量预期回升，基于去年12月基数较高，成交单月同比降幅和累计同比降幅仍将有进一步扩大的可能。城市间、项目间分化还将持续加剧：京沪深杭蓉等核心一二线城市短期内市场热度转降，高改盘去化承压；武汉、南京、苏州、合肥等延续弱复苏走势，购房信心逐步修复；还有部分城市诸如福州、常州等弱二三线城市，预期整体去化率仍处于2成以下低位徘徊。（来源：克而瑞地产研究）

文章来源:克而瑞