价格最新曝光！龙华鸿荣源观城均价3.8万/㎡，价值洼地还是被高估

鸿荣源观城（备案名：未来平方云山府）作为龙华观澜板块的百万方超级大城，项目涵盖住宅、商业等多元业态，当前加推及价格优惠信息极具市场关注度。

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作为龙华观澜超大型综合体楼盘，项目凭借高性价比、全维配套及鸿荣源品牌背书，首开及加推均取得亮眼成绩，两批次累计推售600+套房源，截至目前整体去化率超70%，剩余少量房源以大户型为主，刚需小户型基本售罄。
此次加推的1栋1单元（楼王单位），59F，4T6户，共318套，88-98㎡三房两卫，108-142㎡四房两卫，共318套房源，计划2026年12月精装交付。
项目备案均价4.58万/㎡，总价区间372-575万，单价区间4.22-5.00万/㎡，折后均价4.14万/㎡，折后总价区间335-520万，折后单价区间3.82-4.52万/㎡。

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项目由深圳市嘉创投资有限公司（鸿荣源集团）开发，产权年限70年（2023-2093年），属于龙华区观湖街道观城第一期城市更新单元，分2期打造（世纪花园、时尚花园），定位“公园+”主题大盘，整体规划住宅约9674套（含保障性住房2506户），是片区标杆性综合体项目。
规模体量：首推(08地块)总占地约2.73万㎡，总建面约37.41万㎡；共5栋58-59层超高层住宅，总户数1556户，车位2020个，车位占比1:1.29，保障停车需求。
居住指标：容积率9.23，绿化率32.01%，梯户比以3梯6户为主（部分楼栋4梯6户），物业费5.9元/㎡/月，由鸿荣源物业提供服务，居住体验有保障。
交付信息：2026年10月启动业主预验房，2026年12月精装交付，目前工程进度稳定，1期主体结构已封顶，2期施工至15层，无停工风险。

项目特点：除了常规的住宅、商业、学校外，还包含文旅、医疗、公园等，另外打造特色连廊串联整个项目，高速直通地库优化交通。

教育：更新单元规划8所学校。包括5所幼儿园（规划共75班），3所九年一贯制学校（规划新建72班+54班）按照鸿荣源的一贯作风以及超强的运营能力，大概率会引入名校资源。

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商业：深圳首创「文化+地铁+公园+商业」主题商业，再造约40万㎡壹方天地，以公园为主题融合历史文化建筑马坜大屋打造特色文化商业街区。鸿荣源的商业购物中心都做的非常出色，已接近封顶的壹方天地，等到观城的首期住宅交付和购物中心开业，这里又是妥妥的一个地标综合体。

文旅：保留修缮碉楼宗祠古树。项目内拥有马坜大屋、两座碉楼、何氏宗祠、古树等历史文化古迹，规划打造综合文化中心、文体设施用地。
医疗：拥有一块医疗卫生用地+一块社会福利用地。
公园：5大公园融入社区，超级云环串联。深圳独创规划超3.6km空中连廊，串联5大公园，商业，住区、办公、文化休闲、生态等，公园集群超23公顷，覆盖文物科普、生态康养、文化休闲等八大特色主题。建成后业主直接通过连廊通往商业，住宅，公园等各个区域，自成一体。

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项目户型覆盖【刚需到终极改善】主力88-98㎡三房以高得房率、优质采光和灵活空间设计见长，108-142㎡四房则以更阔绰空间和稀缺性满足改善族和投资者需求。
超高得房率：88㎡约 87.56%，98㎡约 85.65-86.96%，108-142㎡约 85-90%，远高于深圳高层平均75%。
采光通风：东南向占比超 60%，日照增加约2小时，全明设计无暗角。
空间灵活：全屋飘窗可改造（非承重墙），大幅提升实用面积。
功能分区：动静分区明确，厨房 U 型设计，公卫三段式分离，提升居住舒适度。
精装标准：品牌厨卫、智能家居系统，墙面环保乳胶漆，卧室实木地板。

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88㎡三房两厅两卫（刚需首选）竖厅南北通透，四开间朝南，采光通风极佳，"3+1"可变设计，书房可改造为儿童房或储物间，主卧15.63㎡，带270°无转角飘窗（进深60cm），可改造为榻榻米或书桌，次卧7.54㎡+6.96㎡，最小次卧可放1.5 米床+衣柜，U型厨房，预留双开门冰箱位，动线流畅
价格区间：折后单价3.82-4.08万/㎡，折后总价336-359万，特惠房源单价低至3.2万/㎡，总价280万起（限量）
适合人群：预算有限的刚需家庭，可通过改造飘窗增加空间，适合双娃家庭。

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98㎡三房两厅两卫（改善首选）
01户型（东北向）客厅3.6 米开间，主卧套房带独立卫浴，公卫三段式分离。
03/05户型（东南/西南向）客厅3.4米开间，S墙设计预留双开门冰箱位，三开间朝南。
主卧14.3㎡，270°飘窗可改造为梳妆台或阅读区，次卧10.36㎡(最大)+6.75㎡，适合儿童房或老人房。
价格区间：东南向单价3.96-4.11 万 /㎡，总价389-404 万，西南向单价3.85-3.94 万/㎡，总价378-387万
核心优势：采用"四叶草"动静分区设计，主卧与次卧分列两侧，私密性强，头排楼王位置，直面"观城壹方"商业综合体和生态云谷公园，无遮挡。
适合人群：追求舒适性的三口之家，东南/西南朝向户型性价比更高。

108㎡四房两厅两卫（品质置换）竖厅布局，四开间朝南，S墙设计预留冰箱位，LDKB一体化，客厅3.6米开间，主卧16.2㎡，带独立卫浴和270°飘窗，三间次卧面积均超7㎡，9.24㎡+7.76㎡+7.32㎡（均含飘窗）阳台约3.6米开间，连通客厅与次卧。
价格区间：折后单价4.37-4.52万/㎡，折后总价475-491万。
适合人群：多孩家庭或改善型客户，空间利用率高且功能分区合理。

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117㎡四房两厅两卫（奢阔改善）客厅4米超大开间，四开间朝南，LDKB 一体化，仅52席稀缺户型，主卧16.5㎡，带独立卫浴和飘窗，可改造为套房+书房复合空间，次卧最大约9.57㎡，适合老人房或儿童活动区，270°环幕视野，景观极佳。
价格区间：折后单价4.35-4.40万/㎡，折后总价509-520万。
适合人群：注重空间尺度和景观的改善型家庭，建议选择西南朝向房源。

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142㎡四房两厅两卫（终极改善）客厅4.7米超宽开间，四开间朝南，主卧套房面积超24㎡，主卧24.03㎡豪华套房，带独立卫浴、衣帽间和270°飘窗，次卧9.99㎡+8.99㎡+7.6㎡（均含飘窗），满足多代同堂需求，赠送12.16㎡观景阳台，实得面积约121.81㎡。
价格区间：折后单价约4.3万/㎡起，折后总价约509万起，仅52套，占比不足4%，东南向直面社区中央园林。
适合人群：预算充足的高净值家庭，租金回报率预计3.5%（高于区域平均）

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项目住宅主体采用近似“米”字型结构设计，虽部分地块容积率达9.23，楼层总高58-59层，但通过3梯6户/4梯6户的梯户比配置，在高密度规划中尽量保障居住舒适度，创新打造“空中+地上+地下”三重立体交通体系，不仅与地铁4号线观澜站（步行300-500米）直接接驳，还规划梅观高速直通小区的地下环道，实现车库与外部路网的无缝衔接，大幅提升出行效率。

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项目住宅为超高层建筑，主体结构采用抗震性能优异的框架剪力墙结构，外立面结合涂料、中空Low-E玻璃及铝合金构件，既保障隔音隔热效果，又呈现简约现代的视觉质感。公共区域装修标准较高，入户大堂采用大理石铺设，搭配品牌高速电梯，提升归家仪式感。（深圳龙华鸿荣源观城售楼处官方电话：400-855-2986）

鸿荣源观城以“综合体+强品牌+全配套”为核心竞争力，其小区品质在观澜片区处于第一梯队，尤其适合注重品牌保障、生活便利性与居住舒适度的购房者。

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