中央定调！关于房地产，“止跌”没再提了

来源：搜狐财经

作者：余飞

一年一度的中央经济工作会议，已经召开，12月11日通稿已经发布。

这种重量级会议，会对今年经济与社会发展做总结，并部署明年的经济、社会发展路线。

今年的会议特别关键，因为今年是“十四五”收官之年，明年则是“十五五”开局之年。下面本号逐句分析。

01

“十四五”即将完美收官

会议强调：

今年是很不平凡的一年……全国各族人民迎难而上、奋力拼搏，坚定不移贯彻新发展理念、推动高质量发展，统筹国内国际两个大局，实施更加积极有为的宏观政策，经济社会发展主要目标将顺利完成。我国经济顶压前行、向新向优发展，现代化产业体系建设持续推进，改革开放迈出新步伐，重点领域风险化解取得积极进展，民生保障更加有力。过去5年，我们有效应对各种冲击挑战，推动党和国家事业取得新的重大成就，“十四五”即将圆满收官，第二个百年奋斗目标新征程实现良好开局。

会议开篇对今年以及过去五年做了总结。强调了困难与结果。

困难主要表现在国际国内的冲击挑战。

国内的挑战在于，房地产下行、地方债务问题、消费疲弱、就业形势承压。

国际挑战主要在于局部战争，中国与周边国家与地区的冲突，最关键的是中美贸易对垒。

在这样的挑战之下，我们顶住了各方压力，今年的经济发展任务将顺利完成。

也即今年年初定下的5%的经济增速目标大概率会完成，毕竟我们第三季度的GDP增速达到了4.8%，前三季度的GDP增速达到了5.2%。

这一增速与全球其他几个头部经济体相比，依旧是领跑者。

美国二季度GDP环比增速3.8%，欧元区三季度GDP同比增速1.3%，英国二季度GDP同比增速1.4%。

日本二季度GDP同比增速2.2%。

此外，日本内阁府8日发布二次统计报告，将今年第三季度日本GDP修正为环比萎缩0.6%，按年率计算降幅扩大至2.3%，这一降幅超出此前民间预测的平均值2.0%。

来源：央行

02

2026年，继续轰油门

会议提出的明年经济发展策略，稳中求进仍是主基调。

不过，和去年的提法有所不同。

今年首次提到了：

更好统筹国内经济工作和国际经贸斗争，更好统筹发展和安全。

这里用到了“斗争”二字来修饰国际经贸的处境。

显然，中美经贸谈判目前的形势虽然很乐观，但毕竟尚未签署最终的贸易协定。未来的贸易谈判依然扑朔迷离。

这种局面之下，我们明年的货币与财政政策该如何执行？会议提到：

1、加大逆周期和跨周期调节力度。

2、要继续实施更加积极的财政政策。保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量。

3、优化财政支出结构，规范税收优惠、财政补贴政策。

4、把促进经济稳定增长、物价合理回升作为货币政策的重要考量，灵活高效运用降准降息等多种政策工具。

这四条意味着：

第一，明年继续推行宽松的货币与财政政策，继续轰油门。

第二，关于财政赤字的表述增加“必要的”三个字，这意味着明年的财政赤字可能会有所提高。债务规模也会有所增加。

第三，强调了优化财政支出结构，去年也有强调。

这里很关键。过去我们的财政支出一直都是以中央投资、地方债为主，投向大基建，拉动就业复苏，拉动经济回暖。

但随着固定投资边际效益递减，这种模式对于拉动就业、经济复苏已经显得有点力不从心。

专家学者们呼吁，财政支出口径是否可能从投资转向消费，直接向居民发钱。

这种方式其实是缓解民众收入不足，缓解民众债务压力的最好、最快速、最直接的办法，最终增强民众的消费能力，提升企业的利润，形成一个正向循环。

2013年至2024年，美国这轮大长牛，根本上是企业和居民资产负债表持续增强推动的。在2008年金融危机和2020年全球公共卫生事件期间，美国政府和美联储大幅度加杠杆、大规模支出，企业和居民部门则大幅度降杠杆。公共部门的支出等于私人部门的收入，扩张性宏观政策拯救和改善了私人部门的资产负债表。例如，美国政府在2020年-2021年给家庭部门发放了2.1万亿美元现金，这笔庞大的资金直接提高了居民的收入，进而快速地转化为消费。

我们也期待这样的利好，能够落进每一个人的口袋。

不过，从去年提出优化财政支出结构以来，仍没有任何直接发钱的举动，而是加强了大基建投资。

所以，这里的优化财政支出结构可能和我们理解的不一样。我们的理解是，从投资转向消费、转向向民众发钱。而实际上的优化，只是进一步扩大了大基建投资力度。

以此来看，明年可能又是大基建提速之年。

第四，提到了降准与降息，意味着明年还会是降准降息之年。

03

消费、科创仍是重中之重

在明年工作安排的具体问题上，去年提到了九点，今年提到了八点。

内需仍排在首位，科创仍排在第二位：

一是坚持内需主导，建设强大国内市场。深入实施提振消费专项行动，制定实施城乡居民增收计划……

二是坚持创新驱动，加紧培育壮大新动能。制定一体推进教育科技人才发展方案。建设北京（京津冀）、上海（长三角）、粤港澳大湾区国际科技创新中心。强化企业创新主体地位，完善新兴领域知识产权保护制度。制定服务业扩能提质行动方案。实施新一轮重点产业链高质量发展行动。深化拓展“人工智能+”，完善人工智能治理。创新科技金融服务。

这是驱动经济发展，实现经济可持续发展的关键，也是中国能否迈入发达国家，能否实现百年民族复兴的关键。

纵观全球，内需强、科创强是发达国家的标配。

美国、日本、英国、法国、德国的消费占GDP比重普遍在50%以上，民众消费在经济中占主导地位。

尤其是美国，消费占比接近 70%的水平，是典型的“内需驱动增长”经济体。

我们呢？

2024年我国居民消费占GDP的比重为39.9%，虽然近年来这一比重出现了提高的趋势，但仍处于2005年以来持续低于40.0%的水平，也就是说低于40.0%的水平已保持了20年。

从宏观规律来看，几乎所有成功跨越中等收入陷阱的经济体，无一不是在“扩大内需”与“提升科技创新”上同时取得突破。

内需提供市场规模优势，形成产业集聚与企业成长的良性循环；科创则决定产业链从中低端向中高端跃升的能力，决定未来竞争力的天花板。

对中国而言，这两项工作排在前列并非短期稳增长的权宜之计，而是长期结构升级的战略选择。当前全球产业链重塑、地缘风险上升、外需疲软的大背景下，靠出口拉动经济增长的模式已经难以支撑超大规模经济体的长期发展。

中国必须依托超大规模市场优势，把“国内大循环”做实，把“国民消费能力、企业投资信心、产业升级动力”三者再次捆绑起来，形成完整的现代化市场体系。

与此同时，科创能力已成为新一轮国际竞争的核心变量。

无论是人工智能、先进制造业、新能源体系，还是生物科技、量子科技，全球经济格局正在绕着“技术密度”重新排序。

中国能否稳住制造业体系的领先地位，能否形成一批引领全球的原创性科技突破，最终能否从“要素驱动”“投资驱动”成功跃迁到“创新驱动”，都将在此决定。

因此，今年中央经济工作会议将“扩大内需、推进科创”继续置于工作布局最前列，不仅是延续去年政策的逻辑，更是对未来十年中国发展方向的定调：

未来的高质量增长，必须建立在强大的国内市场基础上，必须依靠自主创新来提升全社会的生产效率。

换句话说，谁能把内需做大做强，谁能把科技创新真正作为第一生产力，就能赢得未来的全球竞争。对中国而言，这既是现实挑战，更是历史机遇。

除了内需、科创外，其余还提及了对外开放、协调发展、“双碳”引领、民生等等。

整体来看，今年的几个关键词与去年对比，“稳”字只有18次，而去年提到了28次。“风险”、“就业”二词提及的次数也比去年少了。

制图：城市财经；资料来源：国务院官网

整体来看，今年会议在用词上对经济形势的叙述，没有那么强烈的紧迫感，可能因为中国这一年下来扛住了贸易战。

而在凸显进取的表述上，则有明显增加，比如科技、投资的提及次数均有增加。

股市今年没有提及。

房地产也在弱化。主要表现在：

第一，提及次数下降。去年提到了3次房地产，今年只提到两次。去年还提了1次楼市，今年没有提到这个词。

第二，排位下降。去年关于房地产的表述放在了九条内容中的第五条，今年放在了八条内容中的第八条。

04

关于房地产，“止跌”没再提

对比来看去年和今年中央经济工作会议对房地产的表述。

2024年的提法是：

持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。

“持续用力”四个字，首次出现，这是一个全新表述。

这四个字，释放了中央稳定楼市的强烈决心，同时也表明当前的楼市压力依旧非常大，要不然何以仍要持续发力。

但从今年前10个月的表现来看，没有实现这一目标。

国家统计局披露的数据显示，前10个月全国房地产投资下降14.7%，降幅创下调整以来的最大。

制图：城市财经；数据：国家统计局

国家统计局披露的数据显示：

1至10月份，新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%；其中住宅销售面积下降7.0%。新建商品房销售额69017亿元，下降9.6%；其中住宅销售额下降9.4%。

商品房销售额跌幅即将再次登上两位数。

央行披露的数据显示，10月份全国房贷再次负增长，是今年以来的第四次负增长。

财政部数据显示，2024年全年卖地收入48699亿元，较2021年高点下跌了44%。

今年前三季度的卖地收入，继续降至22302亿元。

制图：城市财经；数据：财政部

国家统计局数据还显示，70个大中城市二手房环比，9月份与10月份均无一城不降。

所以，今年对房地产的表述有所不同。

2025年的提法是：

着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务。优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险。

与去年提法相同的是，明年鼓励回购商品房用于保障房，加快构建房地产发展新模式等。

最大的不同在于：没有再提及“止跌”。

没有再提及止跌，可能有两层意思。

一层是，经历了今年的大调整后，我们的商品房销量差不多要进入筑底阶段了。

以前三季度的商品房销售面积与销售额来估算，今年全年商品房销售面积和销售额大概率会跌至“双8”。

也即商品房销售面积8亿平方米，销售额8万亿元。

全国商品房销售面积和销售额同样是在2021年见顶，2022年跳水至“双13”，2023年跌至“双11”。

国家统计局最新数据显示，2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。

跌破了“双10”，跌至“双9”。

理论上乐观预测“双8”，可能就是销量的底，不乐观的话，也最多跌至“双7”。

毕竟，房子折旧带来的改善型需求，以及仍有一些的增量需求，差不多要与当下的销量持平。

一句话总结，房价虽然还看不到止跌的迹象，但商品房销量差不多要见底了。

以上只是理论上的看法，实际如何得让时间来回答。

对此，高盛就有不同的看法。高盛今年6月份的预测是：

未来几年中国城市的新住房需求将比2017年的峰值大减75%，因为人口减少和价格下跌的预期心理持续冲击投资兴趣。高盛报告指出，人口减少和城镇化速度放缓，表明人口的住房需求正在下降。随着业主出售空置公寓，中国的投资需求可能会转为负值。因此，未来几年中国城镇对新住房的年度需求可能仍将略低于500万套，远低于2017年2000万套的峰值。

另一层意思，可能暗含着官方对待楼市的态度。

从过去几年挤牙膏式的托底策略，到今年房地产再次进入深度调整而官方始终没有大举动，均能看出官方对待楼市的态度：

只是维持不破，不让下跌过快而已。

压力大了，就松一点，再大了，就再松一点，一点一点挤牙膏。

官方似乎并没有想着让房价转向，而只是想着让房价跌得慢一些，以时间换空间，摆脱对房地产的依赖，将中国的经济驱动力，从土地财政转变为内需与科技创新驱动。

这一点与今年召开的城市工作会议强调的城市发展五大转变内容相契合：

我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。城市工作要深刻把握、主动适应形势变化，转变城市发展理念，更加注重以人为本；转变城市发展方式，更加注重集约高效；转变城市发展动力，更加注重特色发展；转变城市工作重心，更加注重治理投入；转变城市工作方法，更加注重统筹协调。

也与过去两年将内需、科创放在首位相呼应。