北京
前几天写了昌平东小口的猜测后，又有朋友说写一写不久前刚拿地的通州九棵树地块。
我先讲一件事，很多朋友认为九棵树拿地价格约2.3万元/平米的楼面价，是支持海子卖4万来块钱这个价格的。
讲道理，如果按楼面价去预判，貌似是可以的。但问题在于有无这个必要？要知道在九棵树之前，今年开盘并给了好房子的通州几个新盘，售价都是5.7、5.8万元/平米的样子。
就说此一时彼一时那时候市场比现在好，但海子真有必要开4万+么？
我的个人看法是没有这个可能。
之前市场比现在好5.8能卖，我认怂了5.5、5.6行么？再不济5.3、5.4？这才是大部分开发企业认怂的正常表现。
然后，我们在来说海子的九棵树我认为做什么。
先回忆一件事，通州卖的特别猛的俩盘，都是谁？
先有朝棠揽阅，后有运河玖院。
朝棠揽阅卖的最横的是69平米的小三居，运河玖院一期基本清盘了但基本是110平米以上的户型。
所以，我们能简单的得出一个结论，您要在运河玖院那个运河畔的好位置，做点大改善没问题，但问题是九棵树是运河畔么？明显不是啊。
所以很简单啊，学人家朝棠揽阅做点70平米三居不就得了…
然后，假如九棵树会比之前卖的项目稍微便宜点卖5.6万元/平米。
70平米左右的面积总价多少钱？不到400万。
再然后，我说了咱这不是运河畔，但是假如这项目做点90平米的三面宽三居能行么？
我理解：
1 地块整体容积率2.2，可以出不少11层以内的楼栋，一梯两户，这是90平米三面宽的先决条件。
2 通州给好房子，90平米三面宽三居肯定能摆的开，毕竟使用率高。
3 这类三面宽目前地铁沿线的通州核心板块没啥库存。
条件允许，周边没货，我理解就是可以做。
为什么我理解90平米或者出点头？按5.6万猜测价格算，总价500万。
400万70平米刚需小三居，500万90平米改善三面宽三居。
这不简称7090么？
当然，以上文字均为个人猜测，最终还是要以开发商对外公示为准。想了解通州新盘更多信息、进通州购房群群、等九棵树新地块后续信息，都可以找小秘书：jiayefangtan29一对一咨询。
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