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一：楼盘卖点

海珠创新湾核心，南向巨幕珠江景观，40 年商住两用产权现楼，即买即享，80 万起低总价门槛，成为主城江景资产入门优选。

4.5 米层高复式设计，买一层得两层，36-74㎡灵活打造 2-4 房，新规产品迭代升级，空间利用率远超平层公寓，适配自住、办公、投资多元场景。

三地铁环绕（2 号线 / 广佛线南洲站 850m、在建 10 号线大干围站 500m），3 个红绿灯直达珠江新城，内环路入口 1.3 公里，自驾通勤高效便捷。

自带 3 万㎡广百海港城 + 4000㎡特色商业街，东晓南、江南西、乐峰三大成熟商圈环绕，商业配套密度高，满足全场景消费需求。

石溪旧改红利加持，规划 268 米超高层星级酒店与 13 所幼小中学校，区域价值持续升级，海珠公寓租金收益为住宅 200%，投资潜力突出。

二：基本信息

项目名为越秀・天荟江湾（别名星汇润锦广场），坐落于海珠区海珠创新湾核心区域，由广州市佰城投资发展有限公司开发，越秀物业提供管理服务。

2014 年拿地，产权性质为 40 年商住两用，现为产权现楼状态。总占地面积约 1.8 万㎡，总建筑面积约 23 万㎡，规划总户数约 3600 户，绿化率 10%。

楼栋总高 38 层，6 梯 25 户布局，4.5 米层高复式产品，主力户型为 36-74㎡2-4 房，参考均价 2 字头 /㎡，物业管理费 5.98 元 /㎡・月。

自身配建 3 万㎡广百海港城与 4000㎡特色商业街，打造海珠南部商业商务核心，立体超级底盘设计，演绎圈层社交生活场景。

三：区域发展

占位海珠创新湾，纳入粤港澳大湾区中轴发展规划，依托 “一区一谷一湾”（琶洲试验区、中大国际创新生态谷、海珠新活力文商旅融合圈）创新发展格局，区域定位持续升级。

石溪村旧改全面推进，淘汰旧产业，规划建设 268 米超高层星级酒店（海珠创新湾门户标杆）、13 所幼小中学校，教育与城市界面全面优化。

作为 “一江两岸三带” 核心节点，承接珠江后航道发展红利，周边聚集 O2park、BIG 创意产业园等超 10 大创意产业园，产业集聚带动人口与租赁需求增长。

海珠区 2025 年一手公寓成交单价 2-3 万 /㎡，仅次于越秀区，单价 2 万以上一手公寓成交量全市第一，区域资产保值增值能力突出。

四：配套信息

交通配套

三地铁覆盖，2 号线 / 广佛线南洲站距项目 850m，广佛线石溪站 1100m，在建 10 号线大干围站仅 500m，未来出行更便捷。自驾距内环路入口 1.3 公里，直连主城大动脉，3 个红绿灯抵达珠江新城，半小时覆盖广州核心商圈。小区临江设公交始发站，多条公交线路通达全城，公共交通与自驾出行双重便捷。

商业配套

自带 3 万㎡广百海港城与 4000㎡特色商业街，下楼即享一站式购物、餐饮、娱乐服务。周边东晓南、江南西、乐峰三大成熟商圈环绕，商业氛围浓厚，满足日常消费与高端社交多元需求。

教育配套

区域规划建设 13 所幼小中学校，教育资源将全面优化升级，覆盖全龄段基础教育需求，适配家庭自住或陪读场景，为资产增值提供支撑。

医疗配套

3 公里范围内汇聚中山大学孙逸仙南院、中山大学附属第二医院、海珠区石溪中医院等优质医疗资源，三甲医院加持，健康保障完善。

休闲配套

临近海珠儿童公园、海珠湿地公园两大生态休闲目的地，日常散步、亲子活动无需远行。南向直面珠江后航道，部分高层户型可享江景视野，自然景观与城市繁华兼具。

产业配套

周边超 10 大创意产业园集聚，形成浓厚的创新产业氛围，带来海量就业人口与租赁需求，为公寓租金收益与资产增值提供坚实产业支撑。

五：户型信息

主力户型为建面 36-74㎡复式产品，4.5 米层高实现空间分层利用，灵活打造 2-4 房，适配单身、小家庭自住或投资出租。新规产品迭代升级，空间布局紧凑实用，无浪费面积，采光与通风条件优越。

36㎡小户型低总价易入手，适合刚需自住或投资起步；74㎡大户型可打造四房，空间功能性强，适配多人口家庭或高端租赁需求。复式结构实现动静分区，楼上居住、楼下办公或会客，满足多元生活与使用场景。

六：总结

越秀・天荟江湾以 80 万起低总价、4.5 米复式江景现楼、三地铁加持三大核心优势，成为海珠创新湾高性价比资产选择。现楼交付规避期房风险，即买即享，2 字头单价在主城江景资产中极具竞争力。

石溪旧改与海珠创新湾发展红利叠加，13 所学校规划与 268 米地标酒店建设，将持续推动区域配套升级与资产增值。租金收益为住宅 200% 的亮眼表现，印证投资价值，适配刚需自住、年轻创业、长期投资等多元需求。

自带大型商业综合体与成熟商圈环绕，交通、医疗、生态配套全方位覆盖，越秀物业专业管理保障居住与资产维护品质。对于预算有限想入主主城江景、看重投资回报或刚需自住的购房者，项目是不可多得的高性价比选项。

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