一周参考消息丨上海城市更新大规模启动，救房地产的思路很清晰！

01

中海今年的投资有种极强的“抄底”感！

在别人恐惧时贪婪。

上个月，我们讨论了中海“聚焦核心、逆周期布局、长期孵化”的投资战略（详见：），最近我们发现，中海的这种逆势、聚焦的行为进一步提升了。

首先拿地投资力度大幅提升。

从中海地产来看，整个第三季度，中海地产分别于上海（4宗）、深圳、青岛、沈阳和济南（2宗）获取了9宗地块，权益地价为365.24亿元。同比上年3季度65.4亿元的权益地价，增幅高达458.47%。

再加上前两个季度，截至今年9月，中海一共收购了26幅地块，累计权益地价约766.34亿元，而去年前9个月仅有185.68亿元，同比增幅高达312.71%。

进入四季度，中海依旧高频拿地：10月末，中海9.2亿元拿下广州大道南地块，此后又在上海以44.65亿元获得徐汇区WS5单元188N-I-21地块。

这种超强的投资力度也体现在中海宏洋身上。

今年上半年，中海宏洋一共新增了11个项目，总权益地价61.87亿元，新增货值166亿。进入下半年，中海宏洋又在惠州、扬州拿地。截止10月31日，中海宏洋今年拿地总土地成本为84.12 亿元，而其2024年全年拿地总金额为52.29亿元。以此计算，2025 年仅前10个月的拿地投资额度就较 2024 年全年同比增长约60.9%。

此外，中海地产的投资越来越聚焦一线城市。

上半年，中海地产投向香港及北京、上海、广州、深圳四大一线城市的买地资金占总投资额的比例为52.1%。但到了3季度，中海所投资的9宗地块中，上海的4宗地块就花了近323.5亿元，占比总三季度投资总额近九成。

更值得注意的是，中海地产和中海宏洋的“双线作战、错位互补”投资战术。

今年上半年，在中海地产以506.1亿元拿地金额位居百强房企投资榜首的同时，中海宏洋也在8座三四线城市中取得市场占有率第一的成绩，业绩背后的支撑自然是高强度的投资。而下半年在中海高度聚焦一二线时候，中海宏洋也在持续布局三四线。

实际上，中海地产和中海宏洋的这种错位互补、协同进步的格局早在2009年中海收购蚬壳电器并将其更名为“中海宏洋”时便已经确立。

这背后其实也是中海聚焦的战略体现。

如2010年，中海将其三四线城市业务划归至中海宏洋；2016年，中海将其花310亿并购中信资产包里三四线城市的项目全部剥离到中海宏洋。

将一二线与三四线业务分隔开的管理方式，一方面，对于中海地产而言，无需再去涉足三四线城市，从而可以将注意力完全聚焦于一二线核心区域及其新兴板块，追求高利润。而对中海宏洋而言，则通过集团对其投资的严格控制来管控风险，只要限定拿地总额，有限的资金自然会优先投入合肥、银川等重点城市，而不会盲目扩张。这一机制使得中海既能在周期来的时候通过灵活融资多投多赚，也能在行情差的时候，尽可能查缺补漏。

在我们看来，中海这套制度的设计，基本上可以助力其摆脱周期波动的干扰，能有效规避投资过程中的潜在风险，整体展现出较高的管理成熟度。

02

楼市尚未企稳，高层为何再提现房销售？

进行时......

最近，住建部重提了房地产现房销售。

10月31日，住建部部长倪虹发表了题为《推动房地产高质量发展》的署名文章，表示要全面落实推动房地产高质量发展的重点任务，重点提到“推进现房销售制，实现所见即所得”，并表示，要改革完善房地产开发、融资、销售制度，从根本上防范交付风险，切实维护购房人合法权益。

“现房销售”这个话题从今年上半年吵到下半年，却至今还都没有定论，为什么？

因为，这是一个非常必要且重要的事情，但它与现实之间又存在巨大的矛盾。

如果站在利好的角度来看：

首先，现房模式能降低购房风险，有助于修复购房者信心。

其次，现房销售要求房企具备更强的资金和运营能力，可以倒逼行业“优胜劣汰”，加快低效中小房企出清。

第三，现房销售如果与“好房子”战略协同发力，能够切实提升房产品质量，激发改善型需求，促进市场向高质量发展转型。

然而，推行现房销售的过程中，仍有4个现实问题需要客观面对：

其一，当下处于行业下行周期中，现房销售将使得市场价格标杆进一步失效，加剧市场波动。（详细内容在5月期《晨光地产行研》“现房销售：不应至，却降临？”篇中有详细探讨，欢迎查看）

其二，实际上商品房的部分溢价往往来源于项目对“美好生活”的预期营造以及品牌包装，但现房销售实现“所见即所得”，也就直接削弱了这种由于预期所带来的溢价空间。

其三，现房销售或削弱企业开发意愿。目前业内普遍认为，即便仅有四个月的开发周期，市场行情也可能发生明显变化，若改为现房销售，开发周期将至少延长至1-2年以上，较长的时间跨度会将市场的不确定性将进一步放大。这种情况下，企业是否还愿意投入大量资金进行开发，已成一大疑问，更何况当前部分企业本就面临短期现金流紧张的局面。

第四，预售制最大的优点就是发挥了融资的功能，过去这种模式推进了中国快速城市化以及房地产超常规发展，一旦这种功能消失，房子回归大宗消费品，房价与地价或会进入一个长期稳定阶段。

整体上，短期来看，现房销售无论对企业经营的冲击、对市场运行的影响，还是对市场价格机制的重塑，都将形成阶段性阵痛，这一影响值得高度重视。

不过，值得一提的是，现房销售其实早就开始试点，如北京自2021年起就在集中土地拍卖中试点现房销售，今年信阳、荆门这类三四线城市也已明文执行现房销售，深圳也在今年出让的部分优质地块增设了"现房销售"或"现房销售比例"的要求。

因此我们认为，假以时日，随着市场探索深化与政策持续优化，现房销售必将以更平稳的方式真正落地。

03

银行卖房引发恐慌？根源是房地产信心的敏感与脆弱

信心比黄金重要。

当银行直供卖房成了新闻，这则新闻的 “存在本身”，远比内容更值得琢磨。

最近，“全国多地银行以市价七折‘骨折价’大规模出售房产”的新闻引发大家的广泛关注与讨论，一些极端言论甚至将其定义为“银行砸盘”，将引发市场新一轮下跌。

但事实并非如此。

我们先来看看被网传的“大规模”银行直售房都有哪些。

网传四川农信系统2024 年上半年以来挂牌标的超2.4万个，是目前公开数据中规模最大的机构。但实际上，房产标的存在统计偏差，剔除已结束、撤销及重复挂网记录后，实际进入拍卖流程的不动产仅5900宗左右，当前真实在售的仅500余套。而且，这些房源主要分布在绵阳、南充、宜宾等地州市县，基本不涉及成都主城区。（数据来源：四川在线）

除了四川，其余银行直售房源也多为沈阳、吉林、兰州、贵州等三四线城市房产。直售房产的银行虽涵盖国有大行、股份制银行、城商行及地方农信系统，但其中地方城商行与农信系统是绝对主力。

从上，我们基本上可以总结出银行直售房源的主要特征之一：偏远。

而这类型房源的第二个主要特征则是：不良资产。

实际上，银行直供房2000年就有，这是银行处置手里不良资产的方式之一。据我们了解，一套房产走到银行直供这一步之前，基本上已经经历：“原房主还款压力巨大断供-银行减息甚至停息2年或3年-银行协助原房主卖房失败-1次、2次法拍均流拍”等处置流程，这也意味着房产已经通过正常及非正常售卖途径但均无果，妥妥的不良资产。

所以，当这类型资产打75折甚至5折出售，对正常市场不会有任何影响，我们用不着恐慌。

但为什么当下“银行直卖”被格外被关注了呢？

一方面是断供房源确实变多了，据住建部最近数据，2025年8月全国房贷断供人数升到88.7万，同比增长18.2%，这背后极可能是一个又一个具体的家庭；另一方面，国内“断供潮”出现在2022年，这些房源经历了上述3-4年的流程，现在正好来到银行直售这一步。

但其实这些都只是表面原因，更深层次的原因源于“恐慌情绪”。当下的房地产市场，大家的信心都非常脆弱，任何一点风吹草动都会引发情绪海啸，从而加剧市场动荡。

不过，我们一直认为，虽然市场仍在调整，但从现实来看，房地产承载着我国居民80%以上的家庭财富，如果房价过度收缩，对整体经济的打击会是非常大的，所以官方不会允许房价崩盘。而从本质来看，房地产为地方政府筹资金的功能并未改变。所以，当下无论是个人还是身处其中企业，都应该认清行业价值的稳定性，不因短期市场的波动而过度悲观；但也要学会因时而变，在坚守核心逻辑的基础上调整投资及经营策略。

04

上海城市更新大规模启动，救房地产的思路很清晰！

没有需求就创造需求。

近期上海密集释放的多项城市动态，看似独立实则环环相扣，我们看到，上海这套“以城市更新为核心激活房地产市场”的逻辑链路已然成型。

首先是需求端发力，通过大规模拆迁创造需求。

10月20日，上海举办首场城中村改造项目集中招商推介会，一次性推出覆盖浦东、闵行、宝山等10个外围区域的59个项目，整体总占地近3万亩，前期改造投资达 2100 亿元，还将拉动 1600 亿元建安投资。

加上年初上海已明确规划，年底前全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，2026年底全面启动城中村整体改造，2027年基本完成，意味着上海的城市更新已从中心城区向郊外区域全域铺开。

此外，11 月 18 日的推进大会上，市委书记陈吉宁进一步强调 “推动城中村改造提速”，为改造节奏再定调。

要知道，城中村拆迁改造是创造房地产需求最直接高效的方式，而且这不仅能激活更多需求，腾挪的土地空间经过更新改造还将释放出更大的价值，将带动城市产业与居住格局重塑。

与拆迁提速配套的，是房票政策的扩容升级。

11月7日，浦东新区发布房票安置实施办法，成为继徐汇之后上海第二个推行房票的中心区域，全区（含临港）经审核的新建商品房均可纳入房源库。截至目前，上海已有金山、青浦、嘉定、徐汇、浦东五区落地房票政策，徐汇的房票甚至全上海可用。

这种“拆迁+房票” 的组合模式，让改造释放的购房需求有了明确出口。

需求激活的同时，上海在供应端也同步优化土地供给。

近期，上海市规自局公示浦东新区南码头社区Z000302单元规划调整，新增一宗约4万方计容体量的住宅用地。作为浦东内中环稀缺的居住功能增量，该地块紧邻白莲泾，衔接此前规划的 “世博水环” 。

这个地块的诞生，是浦东南码头从“老牌功能区”向“滨水活力社区+高品质居住区”转型的标志，也是上海“水环”更新思路下城市升级的开端。未来，这样的土地调规会越来越多——11 月6日，在上海城市投资推介大会上，市规划资源局明确推介了包含虹桥国际中央商务区、陆家嘴金融城等五大重点区域的更新提升规划，未来类似的存量改造、功能增补操作将持续增多，为城市更新提供充足土地支撑。

需求与供应铺垫就绪后，开发端则通过土地协议出让的模式精准落地。

今年，上海协议出让涉宅地迎来爆发式增长，截至10月，相关收入达882.4亿元，同比增幅55%，占全市土地总出让金的41.3%，成为土地出让的重要支柱。

这一模式有效对接了优质房企资源，如：华润置地联合上海南房以244.7亿元拿下浦东后滩与黄浦余庆里组合地块资产包；中海、招商、中旅联合徐汇城投以439.5亿元拿下徐汇东安旧改核心项目；保利发展也通过协议拿地，获取了新江湾板块近年唯一低容积率城改宅地。

这种“国资平台先期介入+优质房企联合开发” 的模式，既保障了项目合规性，也为城市更新的品质落地提供了保障。

从全域拆迁释放需求，到房票政策引导流向，再到土地调规补充供应，最后通过协议出让引入靠谱开发商，上海已构建起 “需求—供应—落地” 的完整城市更新链路，既推动城市功能升级，也为房地产市场注入了可持续动能。

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