天价四合院，中海放弃了

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北京刷新了单价地王纪录。

11月19日下午，北京城建集团以20.28亿元、溢价4%，摘得东城区祈年大街地块，综合楼面价为8.11万元/㎡。其中住宅楼面价达到10.36万元/㎡。

它超越了中海树村项目的10.23万元/㎡。

在土拍现场，中海新城与北京城建集团轮番较量，但经过近40轮的比拼，前者还是放弃了。

中海新城在西城开发过京华玖序，很懂北京内城的豪宅市场。在楼市下行时，它保持了警惕之心。

而另一家报名的山东民企百年基石，则临阵撤退。

祈年大街地块，由0201、0202、0203、0204四个小地块组合，它至少有两个爆点：

1、地段很好，位于皇城内，天坛北门；2、0202地块规划为四合院，稀缺。

不过，从仅有4%的土拍溢价来看，这宗地的开发难度不小。

四块地详细参数曝光

祈年大街地块，曾经“起死回生”过。

它最早出现在2025年第七批供地清单，但在10月12日从“预申请列表中”消失了。

本以为它就此下线了，但四天后，又突然转正了。

先来看看它的整体性质：是一块F1多功能用地，住宅占比不超过70%。

那四块地，沿祈年大街呈南北排列，共计占地2.27公顷，规划地上建面2.5万㎡，容积率仅1.1。

按照供地文件，四个地块整体核算建筑规模及绿地率，意味着各地块的容积率有高有低。

这2.5万平米建面是怎么构成的呢？细看土拍文件，可以找到了一些原始参数：

1、0201地块：占地0.38公顷，规划建面0.7万平米，限高18米，为非住宅用地，预计将建成写字楼或酒店；

2、0202地块：占地0.64公顷，规划建面0.25万平米，限高3.3米，容积率0.39，为住宅用地，预计建四合院；

3、0203地块：占地0.524公顷，规划建面0.7万平米，限高18米，容积率1.1，为住宅用地，预计建大平层或叠墅；

4、0204地块：占地0.727公顷，规划建面0.85万平米，限高18米；容积率1.1，为住宅用地，预计建大平层或叠墅。

明确有四合院产品

祈年大街地块中，0202地块最受关注。

对于它的产品形态，最初的“多规合一”土拍文件写得很模糊：“4号地院落布局应与金台书院相呼应”，避免正南正北院落与金台书院之间，出现大量三角形空间。

金台书院是一座三进四合院，始建于清康熙三十九年（1700年）。4号地包括0201和0202两块地。其中，0202地块紧邻金台书院东侧。

当时，大家普遍猜测，0202地块将打造四合院。

后来，一份补充说明，进一步明确了0202地块将建四合院。

里面有句话耐人寻味："0202地块应严格遵循北京老城风貌、传统四合院形态及文物保护等要求进行建设，以优化片区街巷肌理，落实老城高质量发展。禁止通过高低配的方式建造别墅及私家庄园。"

由于0202地块建筑高度只有3.3米，不可能规划出“高低配建筑”。

而四合院，算不算别墅或私家庄园呢？这又是一个很模糊的概念。在中国，是没有私家庄园的。

怎么个整院销售？

中海新城最终放弃祈年大街地块，除了价格外，恐怕还在意一个条件。

土拍文件显示：“开发企业取得销售手续后，按照商品房销售相关政策法规规定开展新建商品房销售工作，执行本市限购政策，审核购房人资格，销售给符合资格的购房人，并整院售卖”。

从字面分析，这里的“商品房”，不仅限于住宅。但也没有加上定语——“全部”整院售卖。

有关“整院售卖”，花姐推测，很有可能针对0201地块和0202地块，建成的非住产品、四合院产品，只能整院出售。

即：0201地块非住产品整院出售，0202地块四合院整院出售。

这个四合院地块规划建面2500平米，不论是一套，还是若干套，都是不能分割出售的。

在北京，目前城六区新开发的四合院，只有丰台郭公庄的中海丰和叁号院有3套。

丰和叁号院四合院单套建面约为780平米——地上434平米，预售单价7.55万元/平米，单套总计5900万元左右。（详见《中海四合院，买家出手了》）

截至目前，已网签1#和3#，成交均价7.57万元/平米，单套5900万元。如果只按地上面积计算，它的单价达到13.6万元/平米。

反观祈年大街四合院，楼面价达10.36万元/平米，如果以15万元/平米成交，整院的价格为3.75亿元。