土拍速递｜北京城建溢价竞得北京二环内宅地，2号子地块将建设为四合院整院出售

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（来源：克而瑞地产研究）

北京两宗宅地顺利出让，合计成交总价32.7亿元。

◎ 文 / 马千里

11月19日，北京两宗宅地顺利出让，合计成交总价32.7亿元。其中二环内天坛北宅地由北京城建以20.28亿竞得，若仅按1.75万平方米的住宅建面计算，楼板价达到11.6万元/平方米，周边可比房价为15万元/平方米。

未来科技城地块以12.4亿元的底价出让，如期由未来科学城置业（昌平国资）竞得，其中001号子地块需无偿代建移交，项目可售住宅部分楼板价约2万元/平方米，周边可比房价5万元/平方米。

重点来看天坛北地块（祈年大街地块），地块在挂牌截止期前已有2次报价，出价至19.52亿元，后经过38轮竞价，最终由北京城建以20.28亿元竞得，名义楼板价8.1万元/平方米，溢价率4%。地块控规要求住宅部分占比不超过70%,住宅部分楼板价达到11.6万元/平方米。

地块位于北京二环内核心区域，紧邻天坛公园北门，向北距天安门约3公里，位置优越，且容积率低，居住舒适度高，周边交通便利，邻地铁5号线和7号线换乘的磁器口站，并有国瑞购物中心、新世界百货、同仁医院等成熟配套。

天坛北地块由4个子地块构成，从北向南依次是4号地块的0201、0202和5号地块的0203、0204地块。要求4 号地块院落布局应与紧邻的金台书院相呼应，避免正南正北向院落与金台书院之间出现大量三角形空间。

其中0127-0202子地块限高3.3米、容积率0.39，需按传统四合院形态建设并整院出售，严禁高低配建别墅及私家庄园，其余三个地块限高18米。

地块2公里内尚无同类项目在售，在开发项目仅有西侧的金鱼池地块，该地块在2024年7月出让，容积率1.83，溢价25%成交，直至2025年7月才拿到建设批复，期房参考价为15.1万元/平方米。西侧3公里左右的中海京华玖序容积率为2.35，主推200平方米以上大平层，2025年认购均价为17.5万元/平方米。

延伸阅读：2025年以来，北京已有9宗宅地溢价率超过10%

作为行业践行发展新模式的示范城市，北京在2025年推出了大量旧改、城中村改造用地，增加了回龙观、天通苑、朱辛庄等地的有效新增供应，因涉及土地一级开发整备工作，相关地块大多为底价或低溢价成交。

但同样的，北京也有大量优质宅地溢价出让，多由大型央国企竞得。2025年以来已经有9宗住宅用地溢价率超过10%，其中9月30日出让的太阳宫宅地溢价率更是高达39%，该地块在9家房企339轮竞价后，由中建智地以43.1亿元竞得，溢价率39.2%，平均楼板价8.5万元/平方米，地块容积率由此前的3.0调整至2.6，周边可比房价为12万元/平方米左右。

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