广州全市收购存量商品房，90平以下优先了

家人们！最近广州楼市炸出个大新闻 —— 全市范围内收购存量商品房，还特意强调 90 平以下的优先收！这消息一出来，评论区直接吵翻了天，有人说 “楼市要救回来了”，有人骂 “又是给开发商解套”，还有很多刚需朋友看懵了：这到底是啥操作？跟咱们普通人有关系吗？今天咱不玩虚的，用大白话把这事扒透，从事实到原因，再到背后的影响，最后说说我最真实的看法，保证底层观众都能看明白！

先给大家把事儿说清楚，别被网上的小道消息带偏了。这次收购不是随便说说，是广州安居集团 —— 一个市属国企，注册资本 300 亿的 “大家伙”—— 正式发的通告。核心信息就 3 个：第一，收购范围是全广州，不管天河、白云还是增城、从化，只要是符合条件的存量商品房都收；第二，面积卡得很死，原则上 90 平方米以下，而且优先整栋或整单元的房子，方便后续管理；第三，不是收一次就完了，11 月 25 号前是集中报名，之后常年都能报，属于常态化收购。

可能有人问 “存量商品房” 是啥？说白了就是开发商已经建好但没卖出去的新房，或者虽然没竣工但主体已经封顶、剩下活儿不多的房子。而且不是啥房子都收，得满足权属清晰、没查封没纠纷，要是有抵押还得债权人同意才行。简单说，就是政府挑靠谱的、小户型的库存房，买回来当保障房用。

那为啥广州现在要干这事？绝对不是头脑一热，背后全是现实问题。首先最直接的，就是楼市库存压得慌！数据显示，截至去年 10 月底，广州全市商品房库存有 1329.7 万平方米，要卖完得 21.4 个月，差不多两年时间。其中 90 平以下的小户型库存就有 319.9 万平方米，占了四分之一，出清周期也得 20.4 个月。这意味着啥？开发商手里堆着大量卖不出去的刚需小房子，资金回笼不了，甚至有些项目面临 “保交楼” 压力。政府收购，相当于直接帮市场去库存，让开发商拿到现金，避免烂尾风险，这是最现实的诉求。

其次，广州的保障房缺口一直很大。去年广州建了 10.79 万套保障性租赁住房，今年还计划再建 10 万套。要是从零开始盖保障房，又费钱又费时间，最快也得两三年才能交房。现在直接收现成的存量房，既省了建设周期，又能快速补充保障房供应，一举两得。咱们普通人可能没感觉，但对那些排队等保障房、租房压力大的工薪族来说，这就是实实在在的供给增加。

还有个深层原因，就是广州楼市最近确实有点 “冷”。看 11 月的房价数据，二手房几乎全线下跌，白云区跌得最狠，每平降了 6.44%，就连越秀这种核心区也降了 0.85%。新房价格虽然没怎么跌，但成交量一直不温不火。政府这波操作，其实是在给市场 “稳预期”—— 不是要抬房价，而是要让楼市别再往下滑，避免出现系统性风险。毕竟楼市牵连太多行业，建材、装修、家电，要是一直低迷，影响的是整个产业链的就业和收入，最终还是会传导到咱们普通人身上。

再说说这事可能带来的影响，咱们不吹不黑，客观分析。对开发商来说，肯定是好事，尤其是手里囤了不少 90 平以下小户型的房企，终于有了 “接盘侠”，能赶紧回笼资金，缓解资金压力。但这也不是所有开发商都能受益，得是房子符合条件、没法律纠纷的，那些烂尾楼、手续不全的，政府可不收。

对咱们普通购房者和租房者来说，影响得分开看。租房的朋友可能会受益，因为保障房多了，租房市场的供给增加，尤其是刚需小户型的租金，可能会更平稳，甚至有些区域会小幅下降，不会再被房东随便涨租。而想买 90 平以下刚需房的朋友，可能会发现市面上的选择变少了 —— 一部分库存被政府收走了，开发商手里的小户型可能会更 “惜售”，短期内刚需房的供需关系会有点变化。但大家也别慌，政府收购的价格是市场化的，不会刻意抬高房价，而且收购的房子是用来做保障房的，不参与商品房市场流通，对整体房价的影响其实有限。

还有个潜在影响，就是广州的楼市可能会更 “分化”。90 平以下的刚需小户型因为有政府收购托底，库存压力会减轻，而大户型、改善型的房子，还是得靠市场自己消化。未来可能会出现 “小户型稳得住，大户型看行情” 的情况，这也符合现在 “保障刚需、支持改善” 的楼市导向。

最后说说我的观点，可能有点犀利，但绝对是真心话。首先，我不认为这是 “救市”，更像是 “稳市”+“补保障” 的双赢操作。很多人骂 “政府帮开发商解套”，但换个角度想，要是开发商都资金断裂、项目烂尾，最后受害的是谁？是已经买房的业主，是等着收房的家庭，还有整个产业链的打工人。政府收购不是让开发商躺着赚钱，而是用市场化的方式解决库存问题，同时补上保障房的短板，这比单纯救市要高明得多。

其次，这事最让我认可的一点，是它回归了 “房子是用来住的，不是用来炒的” 本质。政府收购的房子最终是要给住房困难的工薪族、刚需群体住的，不是用来囤积炒作的。这说明楼市的导向越来越清晰：保障刚需群体的住房需求，让普通人能住得起房、租得起房，而不是让房地产成为少数人赚钱的工具。咱们底层观众最关心的不就是这个吗？不用被高房价逼得喘不过气，不用为了一套房掏空几代人的积蓄。但我也有个担心，就是 “好经别被念歪了”。比如收购的房子能不能真正落到需要的人手里？会不会出现 “关系户” 抢占保障房名额的情况？还有收购价格的透明度，会不会有开发商和某些人勾结，把劣质房子高价卖给政府，最后买单的还是纳税人？这些问题才是咱们该关注的，也是政府后续需要监管到位的。

另外，我觉得这可能是未来楼市的一个大趋势：城市不再靠卖地、盖新房拉动楼市，而是转向 “盘活存量”+“完善保障”。广州作为一线城市，这次带了个好头 —— 用存量商品房补充保障房，既解决了库存问题，又完善了住房体系，比从零开始盖保障房更高效、更省钱。未来可能会有更多城市跟进这种模式，这对咱们普通人来说，其实是好事，意味着保障房会越来越多，租房和买房的选择都会更合理。最后我想说，楼市从来不是非黑即白的，没有绝对的 “好政策” 或 “坏政策”，关键看它能不能解决实际问题，能不能让大多数普通人受益。广州这次的操作，至少让我看到了楼市回归理性、回归民生的希望。咱们普通人不用纠结于 “房价涨不涨”“该不该买房”，更该关注的是，自己的住房需求能不能被满足，租房能不能更稳定，买房能不能更从容。这事的后续发展值得咱们持续关注：政府最终会收购多少套房子？哪些区域的房子会被优先收购？保障房的分配机制会不会公开透明？我会一直盯着这些问题，有最新消息第一时间跟大家分享。也欢迎大家在评论区说说你的看法，你觉得这事对咱们普通人是好事还是坏事？你最担心的是什么？咱们一起理性讨论，不抬杠、不跟风，看清楼市的真相！