被误解的“银行直供房”

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

近期，有关“银行直供房”的话题比较热。何为“银行直供房”？从字面意思讲，就是银行将贷款违约而收回来的抵押房产，不经过房产中介或法拍，直接拿出来卖给个人或机构的房子。但事实上，经笔者与银行从业人员沟通，上述表述存在明显的缺陷。银行所有的业务，须符合金融监管部门的合规性审查。从持牌经营的角度看，银行不具备销售不动产的资质。

那么，近期在银行官网、线上平台上展示的“银行直供房”，到底是怎么回事呢？本质上，银行履行债权人权利，处置抵押物不动产，一直遵循大宗资产交易的规则，即在京东或阿里等资产处置平台、各地金融资产交易所等平台来处置，且遵循竞拍规则，即公开发布资产信息，包含位置、产权状态、评估价、交易底价等，然后由竞买人出价，最后是落槌和交付。

由此，考虑交易对手选择、评估价和底价确定、流程和结果的公开公正等方面，银行不具备专业性。不经过合规的平台或渠道，由银行作为债权人直接售房，不仅不合规，实践中案例也很少。所谓“银行直供房”，也要经由传统的渠道处置。之所以冠以银行直供，实际是银行为了加速资产处置，给潜在竞买人一个积极的、交易有保障信号，促成资产尽快成交。

根据中指院发布的数据，今年前三季度，全国法拍市场挂拍各类法拍房源的成交率仅为13.1%，其中一拍成交率仅39%，转入二拍及以上的折价率在56%~70%之间，通过法拍来处置资产和保全债权的难度在加大。法拍市场上的竞拍资产，背后可能存在债权债务或司法纠纷，甚至竞拍后腾退也存在困难，需要竞拍人做尽职调查（Due Diligence），这已是市场共识。

对于银行来讲，近期不动产价值波动加大，出于减少损失的考虑，银行端确实需要加快资产处置。于是，在传统“To B”的处置渠道基础上，转向“To B和To C”并重，即既通过传统的资产处置渠道，主要针对大宗买家来交易，也向个人零售端重点推荐。

值得注意的是，银行向个人推荐处置的房产，并非是银行为产权人的房产。实际上，除了自用外，产权还在债务人的手上，银行取得授权文书后，即可向个人购房者推荐，销售回款直接偿还所欠债务。若房产产权转移到银行名下，将涉及到企业增值税、土地增值税等税务负担。同时，产权转到银行名下，本质上是以物抵债，若后续无法顺利销售，银行债权的损失更大。

因此，个人购房者需要谨记，所谓“银行直供房”，并非是银行名下的房产。不管是银行官网发布的直供房，还是在资产交易平台上发布的直供房，都要详细查看待交易房产的具体信息、资产的权利限制（比如是否存在产权、司法纠纷），也有可能存在交割以后腾退的难题，比如房屋有老人租住等。当然，有的银行会对交割和腾退做出承诺，以确保购房者权益。

其实，“银行直供房”过去一直存在，比如交易量较小、大宗交易不活跃的地区（特别是中西部），银行往往委托房产中介机构出售，有的中介也打着“银行直供房”的名义卖房。在沿海地区、省会城市，由于资产交易平台或市场多元，不动产二级市场活跃，银行通过传统的资产处置渠道就完成了交易，无需经由个人零售端同步推荐，而且百姓对后者的认同度可能也不高。

从披露的信息看，“银行直供房”在大银行比较少，主要是一些中小银行或地方的农商行。这主要是由于，过去在楼市扩张期，国家正规融资渠道对开发商的资质要求很高，一些资质较弱、经营不规范的地产商，绕道信托、中小银行等渠道。同时，房地产的贷款收益诱惑比较大，一些经营自主权比较大、业务激进的中小银行（特别是农商行），就对这些开发商发放贷款。

随着市场出现调整，经营不规范的开发商面临的风险更大，银行只能以收回不动产处置权来维护自身债权利益。从披露的信息看，相对于动辄几万套的二手房挂牌量，“银行直供房”几十套、几百套的量并不多，且受市场接受度、资产质量参差不齐等影响，交易周期也会拉得很长，对二手房市场整体影响不大。