事关房地产！这一指标冲高后连续回落，影响显著

随着房地产市场供需关系发生重大转变，土地财政迎来了挑战。据财政部最新公布的数据，2025年1-10月份国有土地使用权出让收入24982亿元，同比下降7.4%。
回溯一下历史走势就不难发现，自2022年初开始报跌以来，全国土地出让收入已连续四年连续处于下滑的通道中。今年前10月的出让金，更是创下近十年的同期最低值。相较于2019-2021年的高光时刻，年内卖地收入的缩水幅度已超过50%。市场与政策双重调节，出让金冲高回落国有土地出让收入的缩减，根本原因在于住房需求关系的调整。一方面，我国住房发展已经进入了一个新阶段，就是从“有没有”转向“好不好”。房地产由高速发展向高质量发展转变，过去供需两旺的行情不再。

随着刚性住房需求不断释放，改善型住房需求逐渐占据主导，商品住宅销售规模增速的放缓也在意料之中。

统计局数据显示，今年前10个月全国新建商品住宅销售面积为60272万平方米，同比下降7%。

这个成交体量，约为去年全年的74%，而与2019-2021年的销售面积相比，占比更是分别仅有40.14%、38.92%和38.5%。

新建商品住宅销售规模的逐年递减，对宅地的需求自然慢慢下滑。很简单的道理，“面包”销量减少，“面粉”的采购量肯定也会下来。

在筑底的市场行情下，房企的拿地决策也更趋谨慎，尤其是那些债务压力较大的开发商，补仓动作更是少。

另一方面，在市场发挥调节作用的同时，“有形之手”也进行了宏观调控。

从库存数据来看，房地产行业已从产能不足转为产能过剩。截至10月末，全国新建商品房的待售面积已达到75606万平方米，其中住宅占39645万平方米。

按照年内的月均成交量，在没有新开工的情况下，这些商品房库存至少需要10.5个月才能全部去化。

对比历年的库存水平，我们不难发现，当前商品房的待售面积已为近年来的高点。在此背景下，“人、房、地、钱”的要素联动机制就来了。

即根据人口变化合理确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理。

也就是说，土地出让金的下滑，一定程度上是管理部门主动调控下的必然结果，并非是地块真的卖不动了。

殊不知，全国涉宅用地成交单价排名Top10榜单中，2025年成交的地块占有五宗之多，2024年也有三宗挤进前十。

未来，房地产定调高质量发展不可否认的是，土地吸金能力下滑，财政收入首当其冲。土地出让金额的下降，对地方政府的财政贡献也不如往年。数据显示，今年1-10月国有土地使用权出让收入24982亿元，占地方财政收入（地方一般公共预算收入+地方政府性基金预算收入）的比重仅18.44%。从下面图不难看出，今年前10月土地对财政收入的贡献率，放在历年同期里面已是低点。相较于2020年左右的高点，土地收入占比下滑明显。在土地收入缩减的同时，地方债务规模却是不断高企。据财政部数据，截至2025年9月末，全国地方政府债务余额536995亿元，环比与同比分别增加0.85%和20.02%。不过，根据管理层对未来五年房地产发展方向的定调，土地出让收入恐难回到当年的高度。“十五五”规划建议指出，推动房地产高质量发展，要加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的“好房子”……住建部部长倪虹在题为《推动房地产高质量发展》的署名文章明确，要全面落实推动房地产高质量发展的多项重点任务。

在促进房地产市场持续健康发展方面，以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手,建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化合理确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房、以房定地、以房定钱。

可以预见，在要素联动机制的作用下，土地财政转型的挑战依然会存在，这意味着地方的创收、化债等能力继续会面临考验。

对于购房者而言，虽然新建商品房的选择范围可能会有所调整，但大家住房需求的满足不会受到影响。

一是我国存量住房市场的规模持续扩大，目前已有15个省、区、市二手住宅交易量超过新房，刚需购房者可以在存量房市场解决置业需求。

二是在好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设的背景下，改善型的住房需求仍是管理层聚焦的点位，无须担心有预算买不到好房子。