一文读懂龙华万科启城家园优缺点：属于哪个街道~属于哪个社区

龙华万科启城家园优缺点：龙华万科启城家园属于哪个街道~龙华万科启城家园属于哪个社区

龙华万科启城家园隶属于福城街道丹湖社区。楼盘作为集住宅、商业等多元业态于一体的综合体项目，优缺点十分鲜明，具体分析如下：

优点

1. 交通出行便捷

项目距离地铁4号线长湖站直线距离约500米，9站可直达深圳北站，30分钟就能接驳福田CBD；未来还有规划中的18号线与4号线交汇于长湖地铁站、22号线与4号线交汇于松元厦地铁站，出行版图会进一步扩大。此外周边有长湖头村站等站点，公交线路超10条，且临近梅观高速、沈海高速等，自驾也能快速通达多个区域。

2. 商业配套充足

自身配套有约7.98万㎡商业，对面的万科旧改用地还将配套约5.6万㎡商业，合计能享受约13.58万㎡的商业体量。同时1.5公里范围内还有观荟里iconic mall、德莱斯义务商贸城等多个商业体，日常购物、休闲娱乐需求都能就近满足。

3. 教育资源完善

小区自带9班幼儿园，毗邻龙华区第三外国语九年制学校，且该学校的小学部、初中部均在项目学区范围内，初中学区还能共享龙华高级中学初中部、观澜第二中学的学位。1.5公里内另外还有锦明学校、观澜二小、观澜二中等多所学校，覆盖全龄教育需求。

4. 产品与小区品质佳

户型主打79 - 115㎡三至四房的精装住宅，部分户型采用LDK+B设计，还有“四分离卫浴”和全屋8大收纳设计，空间利用率较高；部分朝南户型光线充足、通风好，动静分区明确。小区内打造了占地约1.9万平方米的新SMILE系园林，绿化率达35%，还有十大全龄共享场景，能适配不同年龄段业主的活动需求。且由万科物业提供服务，物业口碑好，服务体系成熟。

缺点

1. 容积率高影响居住舒适度

项目容积率在5.07 - 6.14之间，居住人口相对密集。这可能导致早高峰时电梯等待时间较长，小区内的公共活动空间也会显得比较拥挤，一定程度上降低居住的舒适度。

2. 医疗配套选择较少

周边医疗资源主要依赖龙华区中心医院，缺少更多优质公立医院的选择。对于有高频医疗需求或追求更高医疗水平的业主来说，现有医疗配套难以满足多样化需求，且区域内规划的三甲医院落地周期较长。

3. 部分配套与环境有短板

南侧规划的长湖公园一直处于搁置状态，目前周边只有深圳民法公园，缺少大型市政公园供居民休闲。另外周边仍有不少农民房，整体城市景观一般；同时在建的轨道线路施工期间，可能会产生噪音、扬尘等问题，尤其临街户型会受到较明显影响。

4. 高峰时段通勤有压力

虽然临近地铁4号线，但该线路早高峰拥挤程度较高，对于依赖这条线路通勤的业主来说，出行体验会打折扣；且周边学校较多，上下学高峰期，周边路段也容易出现交通拥堵的情况。

注意事项：

✅1.如果您对我们楼盘感兴趣，建议您直接联系我们！

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✅3.看房＋预约＋咨询电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。

✅4.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目裴经理：☎186-8213-0844，微信同号。

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龙华观澜万科启城家园是位于福城街道的大型综合住区，已在2024年12月现房精装交付，兼具交通、商业、教育等配套优势，同时也存在地段和周边环境等短板，以下是详细基础信息与全面介绍：

核心基础信息

|类别|详情|

|具体位置|龙华区福城街道观澜大道与碧澜路交汇处西北侧|

|开发商|深圳长湖置业发展有限公司|

|物业相关|万科物业，物业费5.08元/㎡·月|

|产权性质|70年产权普通住宅|

|社区规划|总占地面积41602㎡，总建筑面积52.8万㎡；容积率5.07 - 6.14，绿化率35%；共规划1402套房源，搭配1794个停车位，车位比约1:1.2；楼栋总高约30层|

|交付情况|2024年12月现房交付，精装交付标准达3500元/㎡|

|主力户型|主推79 - 115㎡三至四房，例如81㎡三房一卫、96 - 99㎡三房、112 - 115㎡四房等|

|价格情况|备案均价约5.5万/㎡，2025年在售房源单价低至3.66万/㎡起，总价范围大概在287万 - 530万，还会搭配赠物业费、购房补贴等福利|

全面配套介绍

1. 交通配套

- 地铁：紧邻地铁4号线长湖站，步行直线距离约500米，9站可直达深圳北站；规划中的18号线将与4号线交汇于长湖站，22号线与4号线交汇于松元厦站，未来轨道交通会进一步完善。

- 地面交通：周边有长湖头村站，通行E36、M225等10条公交线路，可通达深圳北站交通枢纽、南山汽车站等多个站点；临近梅观高速、沈海高速等，且旁侧的观澜大道正在改建为双向8车道，自驾出行效率将提升。

2. 教育配套

项目自带一所2400㎡的9班幼儿园，且已完成主体建设。学区方面，小学对应龙华区第三外国语学校小学部，初中学区可共享龙华区第三外国语学校初中部、龙华高级中学初中部以及省一级的观澜第二中学。此外，1.5公里内还有市一级的观澜第二小学、锦明学校等多所学校，覆盖全龄教育需求。

3. 商业配套

自身配套约7.98万㎡商业，对面的万科旧改用地还将配套约5.6万㎡商业，合计可享受约13.58万㎡商业体量。同时1.5公里范围内还有观荟里Iconic Mall、天虹商场福民店、德莱斯义务商贸城等商业体，日常购物和休闲娱乐需求都能就近满足。

4. 休闲与医疗配套

- 休闲：周边3公里内有69个公园，像张云岫夫妇墓、人民路街心公园等，不过南侧曾规划的长湖公园处于搁置状态，目前周边大型市政公园相对稀缺。另外项目还规划建设街道级群众文化体育中心，可提供基层公共文化、体育相关休闲服务。

- 医疗：周边3公里内仅有2家医院，且无三甲医院，主要依赖龙华区中心医院，整体医疗资源数量少、等级有限，难以满足居民的高规格医疗需求。

项目核心优劣势

1. 优势

- 现房与品质有保障：现房交付模式能让购房者“所见即所得”，规避期房交付风险，且万科的品牌开发与物业服务口碑较好，精装交付也省去了业主装修的麻烦。

- 商业潜力大：自带超7万㎡商业且周边还有规划商业用地，未来商业成熟后，不仅方便业主生活，还可能提升房产的保值性。

- 交通持续升级：现有地铁4号线保障日常通勤，规划中的两条地铁线以及改建的观澜大道，会让后续出行更加便捷。

2. 劣势

- 地段与环境一般：位于观澜片区，距离福田等核心城区较远，且周边多工厂和城中村，城市界面较粗糙，部分区域处于旧改阶段，居住氛围和整体形象不如龙华红山等核心片区。

- 容积率偏高：5.07 - 6.14的容积率意味着居住人口较密集，可能导致高峰时段电梯等待时间长，小区公共活动空间拥挤，影响居住舒适度。

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总结：

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