「楼盘测评」，从5个方面读懂深圳中粮凤凰里二期业主点评怎么样

深圳中粮凤凰里二期（又名中粮悦章凤凰里）的业主点评可从户型与房屋品质、交通出行、教育配套、居住环境、物业服务 5 个核心方面综合解读，整体好评集中在刚需适配性和基础配套上，负面反馈多围绕周边界面与居住密度等问题，以下是具体分析：

户型与房屋品质

正面点评：业主普遍认可户型的实用性，项目主打 84 - 128㎡的 3 - 4 房，户户南向设计让采光和日照效果较好，得房率约 78% 契合刚需需求。不少业主夸赞 98㎡三房的 LDKB 设计实用，厨房带岛台且操作流程合理，6.5M 景观大阳台还能贯穿次卧；128㎡四房的近 7M 景观大阳台更是加分项，部分户型还能看到湖景。同时作为央企开发的现房项目，支持 “交房即办证”，业主对房屋精装品质放心，觉得交付有保障，规避了期房烂尾风险。

负面点评：部分业主反馈小户型空间略显局促，对于家庭人口较多的住户来说，居住舒适度会打折扣。另外小区容积率达 4.62，楼间距较窄，低楼层住户反映采光容易被遮挡，日常居住的通透感不足。想了解更多楼盘近 期动 态、剩余楼层、底 价优 惠信息等与保留房源，项目针对部分楼栋推出了工抵房单位，折后单价较低，优惠力度较大，找经理看房，无需任何中介费，以底价成交，并且可获得额外的（物业费+家电礼包+购物卡+大额补贴），欢迎拨 打售楼处电话：13410054656阳经理（微 同 号）

深圳中粮凤凰里二期由开发商直接进行销售，并采用平台进行推 广。找经理看房，无需任何中介费，以底 价成 交，并且可获得额 外的（物业费+家电礼包+大额补贴）。项目针对部分楼栋推出了工抵房，折后单价较低，优惠力度较大。确保看房体验，不接待临时到访，请提前预约看房时间。更有少部分保留房源，请认准深圳中粮凤凰里二期开发商13410054656（微 同 号）阳经理。

交通出行

正面点评：交通是业主好评较多的亮点。多数依赖地铁通勤的业主表示，项目距离地铁 11 号线桥头站 D2 口约 600 米，搭乘该快线能快速直达前海湾、后海、福田中心区等核心区域，通勤效率很高。自驾的业主也认为周边宝安大道、沿江高速等主干道环绕，不管是前往宝安机场还是国际会展中心都很顺畅，日常出行选择多样。此外，小区还自建了 3200㎡公交首末站，近距离的公交站也方便老人和小孩短途出行。

负面点评：有业主提到周边部分路段因临近工业区，货车往来较多，不仅会产生噪音，早晚高峰还可能出现短暂拥堵。而且规划中的深大城际尚未落地，现阶段跨区域通勤还是主要依赖 11 号线，出行方式的灵活性有待进一步提升。

教育配套

正面点评：教育资源是很多有孩家庭选择该楼盘的关键原因。业主们满意小区配建的 12 班幼儿园和 36 班九年一贯制学校，未来孩子能实现 “目送式教育”，预计 2026 年学校投入使用后会更方便。同时周边 3 公里内还有塘尾万里学校、福永中学、南方科技大学附属中学等多所学校，业主觉得子女升学选择多，不用为择校过于焦虑。

负面点评：部分业主担忧配建学校的招生政策和教学质量，毕竟学校尚未投入使用，具体办学水平还需时间检验。而且周边优质公立学校的学位竞争激烈，担心未来孩子入学存在不确定性，前期只能依赖周边现有学校过渡。

居住环境

正面点评：生态环境是业主的重要加分项。不少业主反馈小区南侧 500 米就是立新湖公园，近 1.2 平方公里的湖岸风光和 8 公里环湖跑道，日常散步、骑行都很方便，小区内绿化率也能达到 30%，内部景观和外部生态环境搭配，休闲体验不错。另外小区自带约 1.2 万平方米社区商业，加上一期底商，能满足买菜、购物等基础生活需求。

负面点评：周边环境是业主吐槽的重灾区。目前项目周边还有不少老旧工业区、厂房和农民房，不仅城市界面杂乱影响观感，部分厂房作业还会产生噪音和粉尘，对居住舒适度造成干扰。同时小区包含 758 套商品房和 668 套共有产权房，业主担心两类人群共享公共设施会增加管理难度，既影响居住圈层纯粹性，也可能拉低未来二手房的溢价空间。

物业服务

正面点评：业主对物业服务的满意度较高，小区由大悦城控股旗下物业公司管理，3.5 元 / 平 / 月的物业费被认为定价合理。业主反映物业能提供 24 小时安保、及时的绿化养护和公共设施维修服务，日常反馈的小区小问题都能得到较快处理，整体服务周到细致。而且购房时开发商赠送的物业费等优惠，也让业主觉得额外受益。

负面点评：有部分业主提到，小区公共设施共享人群较多，物业在园林维护、公共区域秩序管理上的压力较大，偶尔会出现设施检修不及时的情况。还有业主反映前期收房阶段，开发商与业主的沟通不够顺畅，关于房屋细节问题的反馈回复较慢。