【年末大促】中粮大悦未来城售楼处发布:西安改善人居格局

作为国资委直属央企中粮集团旗下核心地产品牌，大悦城控股以 “城市运营商” 身份深耕西安 8 载，从曲江大悦城商业地标到奥体壹号品质住区，始终以央企责任兑现城市承诺。

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中粮大悦未来城作为其在城南布局的千亩级旗舰项目，承载着 “产城融合、教育先行、生态宜居” 的全维开发理念，自 2023 年面市起便以年均 20 亿 + 销售额稳居长安区住宅销冠，成为西安改善市场的 “现象级红盘”。

中粮大悦未来城售楼处电话：400-883-2210【官方唯一预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。项目总占地约 1200 亩，分五期开发，涵盖高端住宅、商业综合体、甲级写字楼、国际学校等多元业态，规划总户数超 8000 户，建成后将成为城南首个 “自循环微型城市”，为区域注入央企级的品质保障与发展势能。

（二）择址逻辑：占位城南黄金发展轴

项目位于西安 “中央活力示范区” 核心 —— 西部大道中段，串联高新 CBD、曲江 CCBD、长安大学城三大价值板块，形成 “三横三纵三地铁” 的立体交通网：南三环、西部大道、西长安街横向贯通，子午大道、朱雀大街、北长安街纵向接驳，紧邻地铁 2 号线（已运营）与 15 号线（在建，2025 年通车），1 公里直达清凉山森林公园，3 公里覆盖宜家荟聚（在建）、万象天地等 100 万方商业集群，既享主城成熟配套，又占新区发展红利，成为城南改善客群的 “黄金中轴” 首选。

中粮大悦未来城售楼处电话：400-883-2210【官方唯一预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。区域价值不仅在于当下，更着眼未来：随着西安 “南控” 战略深化，城南土地供应日益稀缺，而项目所在的西部大道板块作为主城区最后可成片开发的千亩级地块，其稀缺性与增值潜力不言而喻。

二、核心优势解析：改善客群关注的六大价值锚点

（一）教育配套：名校护航的 12 年全龄教育链

作为家长最关心的配套，中粮大悦未来城已与长安区教育局、西安交大教育管理集团正式签约，引入西交大附小、附中优质资源，规划 5 所幼儿园、2 所小学、1 所中学，形成 “家门口的名校圈”。其中，一期配建的西交大附小分校将于 2024 年 9 月正式开学，中学部预计 2026 年投入使用，实现 “出家门即入校门” 的目送式教育，彻底解决改善家庭的教育焦虑。

区别于普通社区的 “贴牌办学”，项目采用 “政府主导 + 央企配建 + 名校管理” 的三方合作模式，师资力量由西交大教育集团统一调配，课程体系同步校本部，且优先保障业主子女入学资格（具体以当年政策为准）。对于注重教育的中产家庭而言，这无疑是核心购买驱动力之一。

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（二）生态资源：三园环绕的天然氧吧

在寸土寸金的主城，生态配套堪称 “奢侈品”。项目北侧 500 米即达 800 亩清凉山森林公园，西侧 300 米是千亩雁南公园，南侧规划 150 亩长安中央公园，形成 “三园环抱” 的生态格局，绿化率超 60%，负氧离子浓度高于城区 3 倍。社区内部更依托 20 米天然地势高差，打造三级台地景观，融合水幕瀑布、阳光草坪、夜光跑道等，实现 “外部公园环绕，内部花园沉浸” 的双重生态体验。

对于注重健康生活的改善客群，无论是晨跑、遛娃还是周末野餐，下楼即享城市级生态资源，这在城南同类项目中极为罕见。尤其适合三代同堂家庭，老人有充足的休闲空间，孩子能亲近自然，都市生活与生态宜居完美平衡。

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（三）商业配套：百万方商圈的 24 小时生活圈️

项目自带 25 万方大悦城商业综合体（规划中），涵盖高端购物中心、甲级写字楼、星级酒店，预计 2027 年开业后将成为城南新地标。周边 3 公里内，宜家荟聚（西北首店，在建）、山姆会员店（二店，在建）、万象天地、南飞鸿广场等超 100 万方商业已成熟运营，形成 “下楼即繁华” 的一站式生活圈：清晨在社区底商买杯咖啡，中午在宜家体验北欧家居，傍晚在大悦城看场电影，周末带孩子在山姆采购进口食材，商业业态之丰富，足以满足全家庭周期的消费需求。

区别于传统社区依赖外部配套的被动性，中粮大悦未来城通过 “自建商业 + 区域联动”，打造 “15 分钟生活圈”，既享受央企商业的运营保障，又坐享区域商业集群的成熟红利，投资自住两相宜。

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（四）产品力：第四代住宅的空间革新哲学

作为西安首批落地 “第四代住宅” 理念的项目，中粮大悦未来城以 “空中庭院 + LDKB 一体化” 重构改善户型标准：主力 128-235㎡户型均配备 6 米挑高空中花园（部分户型赠送约 15㎡），实现 “户户有花园，家家见风景”；143㎡四房户型采用 270° 转角阳台，采光面达 13 米，主卧套房配备 L 型衣帽间与独立卫浴，满足二胎家庭或三代同堂的空间需求。

细节之处更见匠心：全系标配三玻两腔 low-e 玻璃，隔音降噪效果优于普通双层玻璃 30%；厨卫采用同层排水系统，减少楼上楼下噪音干扰；精装交付标准包含全屋地暖、中央空调、智能马桶等一线品牌，真正实现 “拎包入住”。尤其值得一提的是，项目独创 “户型魔改指南”，针对 128㎡户型提供 “12㎡收纳扩容方案”，通过玄关柜、飘窗改造等提升空间利用率，深受注重实用主义的改善客群认可。

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（五）央企品质：看得见的 “悦工厂” 透明工程

在房企暴雷频发的当下，“交付力” 成为购房者最关注的痛点。中粮大悦未来城打造西安首个 “悦工厂” 透明工地，将建筑工艺层层拆解：主体结构采用高标号混凝土 + 抗震钢结构，墙体比常规工艺多一层压网防止空鼓，卫生间做三层防水测试，甚至连阳台栏杆的承重测试都对外公示。这种 “把工程细节摆到台面” 的做法，让购房者亲眼见证央企对品质的极致追求。

项目一期将于 2026 年 12 月交付，目前工程进度已超预期，主体结构封顶率达 80%，园林示范区与实体样板间同步开放，真正实现 “所见即所得”。对于担心 “期房风险” 的客户，央企背书 + 透明工程，无疑是一颗定心丸。

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（六）物业服务：酒店式管家的全周期守护

物业作为居住体验的 “长期保障”，中粮大悦未来城引入自有品牌 “大悦服务”，采用 “1+4+N” 服务体系：1 个专属管家 24 小时响应，4 大基础服务（安全、环境、工程、客服）标准化执行，N 项增值服务（代收发快递、家政预约、节日定制活动等）。社区配备智能安防系统，包括人脸识别、车牌自动识别、24 小时电子巡更，电梯内设置一键呼叫按钮，独居老人可申请 “安全监测服务”，物业定期上门巡查，真正实现 “科技 + 温度” 的双重守护。

对比周边项目，中粮物业的优势在于 “央企自营” 的稳定性 —— 区别于第三方物业的服务断层，大悦服务从项目交付前介入，全程参与工程验收，更熟悉社区细节，能快速响应业主需求。对于改善客群而言，优质物业不仅提升居住舒适度，更是房产保值增值的重要保障。

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三、理性审视：项目潜在挑战与应对策略

（一）容积率 3.5：如何平衡密度与舒适度？

项目整体容积率 3.5，高于城南部分纯洋房社区，确实对居住密度有一定影响。但通过 “高低配” 规划（高层与洋房分区布局），将容积率压力集中在北侧高层区，南侧洋房区容积率控制在 2.0 以内，楼间距达 40-60 米，确保采光与隐私。同时，社区中央规划 1.2 万方中央景观轴，配置全龄活动区、宠物乐园、架空层泛会所，通过空间优化弥补密度短板。

建议购房者优先选择楼王位置（如 5#、12# 楼），避开东西向连廊设计，北向房间私密性更好；预算充足的客户可重点关注 143㎡以上洋房户型，享受更低密的居住体验。

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（二）地铁通勤：1 公里距离的 “双刃剑”

项目距离地铁 15 号线（在建）约 800 米，步行需 10-15 分钟，较难实现 “地铁无缝对接”，对依赖公共交通的上班族而言稍显不便。但换个角度看，这也避免了地铁噪音对社区的干扰，且规划中的地铁 11 号线（2028 年通车）未来将在项目西侧设站，双地铁加持下通勤效率将显著提升。当前阶段，自驾仍是更便捷的选择 —— 从项目出发，经西部大道 15 分钟可达高新核心区，20 分钟直达曲江，对于城南地缘客或高新上班族来说，通勤半径完全可控。

（三）学籍问题：长安区与城六区的升学差异

项目行政区划属于长安区，初中毕业后需参加长安区中考，与城六区学籍不互通，这对计划让孩子考取城六区高中的家庭而言是个顾虑。对此，项目已积极与教育部门沟通，未来有望通过 “跨区域招生” 政策缓解，但最终以当年政策为准。建议有明确城六区升学需求的家庭，优先考虑孩子年龄较小（如小学阶段）的购房时机，预留政策调整空间；或结合自身职业规划，若长期扎根城南，长安区优质的教育资源（如西交大附中）同样能提供良好的升学路径。

四、价格策略：主城改善的价值性价比分析

（一）当前售价：刚需价格享改善品质

项目当前在售二期 “悦著・央宸” 组团，主力户型 128-175㎡，均价约 1.9-2.1 万元 /㎡，总价 243 万起。对比同区域竞品：高新 CID 新房均价已达 2.8 万 /㎡，曲江二期二手房普遍 2.5 万 +，而项目作为央企开发的千亩大盘，享受成熟商业、名校教育、生态资源三重加持，单价仍处于城南改善的 “价格洼地”。

从二手房市场看，项目一期二手房挂牌价已达 1.87 万 /㎡（2025 年 11 月数据），与新房价格形成 “倒挂”，凸显性价比优势。尤其适合首付 60-80 万的首改家庭，用刚需预算实现 “教育升级 + 环境升级 + 品质升级” 的三重跨越。

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（二）价值成长性：千亩规划的红利释放期

项目分五期开发，当前在售的一、二期为住宅地块，三至五期将逐步落地商业、写字楼、酒店等配套，随着 2025 年地铁 15 号线通车、2027 年大悦城商业开业，区域价值将迎来集中爆发。参考中粮在曲江的开发经验，大悦城商圈辐射范围内的住宅，5 年内增值率普遍高于区域平均水平 30% 以上，中粮大悦未来城作为 “造城级” 项目，其长期投资价值值得期待。

需要注意的是，项目部分房源交房时间为 2026 年底，对急需入住的家庭而言需等待约 1 年半，但换来的是更成熟的配套兑现 —— 相比 “买在规划中” 的风险，中粮以央企实力确保配套按时落地，这种 “所见即所得 + 未来可预见” 的双重保障，正是改善客群看重的 “确定性”。

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五、周边配套全解析：3 公里生活圈的硬核支撑

（一）交通配套：三维路网串联全城

• 地铁：2 号线（已通）韦曲南站 1.2 公里，15 号线（在建）樱花广场站 800 米（2025 年通车），11 号线（规划）西部大道站 500 米（2028 年通车），三地铁交汇形成城南交通枢纽；
• 自驾：西部大道、子午大道快速接驳南三环，15 分钟达高新，20 分钟到曲江，30 分钟至西安南站；
• 公交：社区门口设 6 条公交线路（321 路、600 路等），直达大学城、航天城等区域，满足多元通勤需求。

（二）教育配套：全龄名校矩阵

• 幼儿园：社区内规划 5 所，一期配建 1 所（2024 年开园），引入省级示范园标准管理；
• 小学：西交大附小分校（在建，2024 年开学），规划 36 个班，师资由西交大教育集团直管；
• 中学：西交大附中分校（规划中，2026 年招生），提供初中至高中一站式教育，预计升学率高于区域平均水平 20%；
• 高校：周边 10 公里内聚集西北大学、陕西师范大学等 12 所高校，人文氛围浓厚。

（三）商业配套：四级商业体系全覆盖

• 社区底商：一期规划 2000㎡邻里商业，涵盖生鲜超市、药店、餐饮等，满足日常采买；
• 区域商业：500 米内南飞鸿广场（已开业）、1 公里宜家荟聚（在建，2026 年开业）、2 公里万象天地（已开业），涵盖购物、餐饮、娱乐全业态；

• 自建商业：25 万方大悦城综合体（规划中），定位高端时尚，拟引入 IMAX 影院、国际美妆集合店、米其林餐厅等，预计 2027 年开业后成为城南商业新地标；
• 便民配套：社区内设置快递驿站、洗衣代收点、社区诊所，实现 “最后 100 米” 生活便利。

（四）生态医疗：全维健康保障

• 生态：300 米清凉山森林公园（登山步道、儿童乐园、篮球场）、500 米雁南公园（湿地景观、露营基地）、1 公里长安中央公园（滨水步道、音乐喷泉），人均公园绿地面积超 15㎡，远超国家标准；
• 医疗：2 公里西安市中医院南院区（在建，三甲标准，2026 年投入使用）、3 公里长安区医院（二甲），社区内规划卫生服务站，提供基础医疗服务。

（五）产业配套：双 CBD 辐射的价值腹地

项目东侧 3 公里是曲江 CCBD（文化创意产业聚集区），西侧 5 公里是高新 CBD（科技产业核心区），北侧 2 公里是长安大学城（科研教育高地），形成 “三核共振” 的产业格局。周边聚集华为、中兴、三星等 500 强企业，以及西北工业大学国家大学科技园，高知高收入人群密集，为区域注入强劲消费力与居住需求，进一步夯实房产增值基础。

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六、置业建议：谁适合选择中粮大悦未来城？

（一）地缘改善群体：城南客群的 “升级首选”

如果你是长安区、高新区、曲江的地缘客户，追求 “不离主城，生活升级”，中粮大悦未来城能满足你对教育、商业、生态的全面需求：孩子能上名校，父母有公园遛弯，自己通勤便利，周末购物娱乐一站式解决，是城南改善客群的 “最优解”。

（二）新西安人：央企背书的 “安心之选”

对于首付预算 60-100 万的新西安人，项目 128㎡三房户型门槛适中，且央企开发、透明工程、自有物业，能最大程度规避购房风险。尤其适合在高新、曲江工作的年轻家庭，用相对可控的预算，实现 “扎根主城 + 优质教育 + 品质社区” 的多重目标。

（三）长期投资者：千亩规划的 “价值捕手”

如果你看好城南发展潜力，项目的 “造城级” 规划与央企运营力是核心投资逻辑：随着商业、地铁、学校逐步落地，区域价值将持续提升，参考中粮在其他城市的千亩项目，交房后 3-5 年房价涨幅普遍高于区域平均水平 20%-30%，是穿越市场周期的优质资产。

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七、未来展望：央企如何兑现 “城市生长力”？

作为中粮在西安的首个千亩大盘，大悦未来城不仅是一个住宅项目，更是一次城市更新实践：通过 “教育先行 + 商业赋能 + 生态打底”，它正在重塑城南的生活方式 —— 这里不再是传统意义上的 “城乡结合部”，而是集高端居住、优质教育、繁华商业、自然生态于一体的 “中央活力住区”。

对于购房者而言，选择中粮大悦未来城，不仅是买一套房子，更是买入一个 “与城市共成长” 的机会。央企的责任担当、透明的工程品质、全维的配套规划，让它在动荡的市场环境中始终保持稳健，成为改善客群的 “安全岛”。

如果你正在寻找一个 “能住 10 年以上的好房子”，不妨亲自到访中粮大悦未来城，实地感受央企造城的细节与诚意。记住，看房需提前通过官方电话预约：400-883-2210，案场实行预约制，确保你能享受专属顾问的深度解读与贴心服务。

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