URI城市租住独家解读 | 杭安居首单公租房ABS顺利发行附交易详情

2025年，在国内租赁住房市场持续深化“租购并举”政策的背景下，资产证券化产品成为盘活存量资产、拓宽融资渠道的重要工具。

近日，“浙商-杭安居公租房第1期资产支持专项计划”成功发行，规模达4.5亿元，成为杭州市首单以公租房运维费收益权为基础资产的ABS产品，标志着保障性租赁住房资产在资本化路径上迈出关键一步。

URI认为：本单公租房ABS的核心价值在于其政策保障下的稳定现金流。底层资产为12个公租房小区的运维费收益权，由政府核定标准并实行收支两条线管理，现金流确定性强，2024年租金收缴率超96%。

值得注意的是，该交易成功探索了“政策背书+市场运作”的保障房资产证券化路径，为同类项目提供了可复制的风控范本，显示出具备稳定现金流的保障房资产对长期资本的吸引力。

ABS详情

产品名称：浙商-杭安居公租房第1期资产支持专项计划
发行规模：4.5亿元（优先级4.27亿元，次级0.23亿元）
产品期限：18年（每3年设开放期）
信用评级：优先级AAA级
利率类型：固定利率
付息方式：按季付息、分期还本
底层资产：杭州市公租房运维费收益权

资产规模：涵盖12个杭公租房小区，共12,628套房源，管理面积超64万平方米
租金表现：2024年租金收入9,242万元，各季度均保持收缴率96%以上
出租率：截至2024年末，入池物业建筑面积出租率达86.9%
运维费标准：现行标准为4.8元/月/平方米（2024年核定，2025年延续，由杭州市住房保障部门核定）
还款保障：政府核定运维费标准，实行收支两条线管理，专款专用

收益权依据：《杭州市级公共租赁住房运营管理办法》合法取得

运营期限要求：特定原始权益人需正式运营满2年

现金流归集路径：归集周期原则上不超过1个月

核心关注：权属合规性、现金流稳定性、运营可持续性

风险缓释：已提示政策续期不确定性风险，需依赖政府持续授权

交易结构与增信措施

本单ABS的交易结构设计体现了"多重保障、风险可控"的核心思路。在18年的较长存续期内，产品通过四个层面的创新安排构建了完整的风险缓释体系：

从内部信用提升角度看，5.11%的次级占比由发行人自持，这一安排实质上是将发行人与投资者利益深度绑定，避免了道德风险。同时，1.05倍以上的现金流覆盖倍数，即使在压力测试下仍能保持1倍以上，为优先级本息偿付提供了充足缓冲空间。

AAA主体提供的差额支付承诺与定期回购机制，形成了"双保险"安排。这一设计巧妙解决了长期限ABS产品的流动性顾虑，每3年开放期的设置既给予投资者退出选择，又保留了发行人的主动管理空间。

运维费收益权的质押登记，从法律层面锁定了还款来源，确保了基础资产与发行人其他资产的破产隔离。这种"结构分层+超额覆盖+主体增信+资产质押"的多重保障模式，为未来保障房资产证券化提供了可复制的风控范本。

从主体实力与政策依托方面来看，杭州市安居集团作为发行主体，其业务模式依托明确的政策定位：面向中低收入家庭、大学毕业生等群体，租金按政府指导价收取，运维费经考核后拨付，形成了"政策保障+专业运营"的良性循环。

杭安居信息简介

杭州市安居集团（发行人/增信方）作为杭州市属核心保障房平台，由杭州城投全资控股，主体信用评级为AAA。

资产构成（2024年末数据）：

集团总资产规模达840.75亿元，核心资产为409亿元政府划转公租房资产，占总资产比例49%；非流动资产占比83%，主要涵盖PPP项目、保障房等长期资产。

公共租赁房（公租房）业务管理规模：

截至2025年8月末，集团管理公租房项目198个，总套数63,879套、总面积346.19万平方米，配备机动车位24,060个及配套用房9.69万平方米；覆盖良和雅苑、康桥人家、田园夏意苑、象山人家等上百个小区。

租金收缴情况：

2024年租金收入约3.5亿元，租户收缴率达96.12%；预计至2028年底，在管公租房规模将达9.3万套。

运营模式：

- 政策定位：面向城市中等偏下收入家庭、新就业大学毕业生、创业人员及外来务工人员，租金按政府指导价收取，实行土地等级差异化定价。

- 收支管理：租金实行“收支两条线”管理，由杭州市住房保障服务中心作为执收单位通过统一支付平台收缴；运维费由集团申请，经考核后拨付，2024年标准为4.8元/月/平方米。

- 考核机制：运维费拨付与考核结果挂钩，季度考核得分若低于98分将按比例扣减费用，2024年平均考核分约90分。

底层资产支持：

专项计划以公租房运维费收益权为底层资产，现金流来源稳定。2024年一至四季度运维费收入分别为3333.00万元、3583.68万元、3574.61万元和3382.07万元，年度考核后拨付金额为2413.45万元。

URI深度解读其关键逻辑

本次ABS发行揭示了保障房资产证券化的关键逻辑：

政策红利与市场机制的有效结合：公租房资产虽受政策调控，但通过政府核定收费标准、财政拨付保障等机制，实现了现金流的稳定性和可预测性。这种"政策背书+市场运作"模式，为保障房资产证券化提供了可行路径。

长期限产品的风险管控：面对18年存续期和2027年政策到期的潜在不确定性，产品通过设置开放期、回购机制等安排，为投资者提供了退出通道，缓解了期限错配风险。

保障房资产的资本化前景：尽管保障房租金收益受限，但稳定的出租率和政策连续性为其提供了基本收益保障。随着REITs市场发展，此类资产有望成为险资等长期资本对抗周期波动的重要工具。

运营能力的关键作用：杭州安居集团超过2年的运营经验和96%以上的收缴率纪录，证明了其专业能力。在保障房领域，运营效率直接影响现金流稳定性，这也是投资者信心的主要来源。

杭安居公租房ABS的成功发行，不仅拓宽了保障房融资渠道，更探索出了一条符合中国国情的保障性住房资产证券化路径。在房地产市场转型期，这类具备政策支持、稳定现金流和专业运营的资产，正成为资本市场新的关注焦点。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank、杭安居集团

撰文: URI研究中心

内容审核:韩晓

内容复核:木兮

运营编辑:树懒