GDIRI观察 | “骨折价”出售的广州圆大厦 第三次寻找新主未果

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摘要：这已是该项目第三次登上法拍平台，起拍价从2022年首次拍卖的55.89亿元跌至如今的13.6亿元，三年间身价缩水超42亿元，跌幅超75%。

观点指数(GDIRI) 11月14日，阿里资产拍卖平台信息显示，广东兴业国际实业有限公司重整投资权益拍卖事项因无人报名，首拍流拍，此次拍卖吸引了超3万人次围观。

标的物介绍，来源：阿里资产拍卖平台

本次竞价标的为兴业国际重整投资权益，其中包括广州地标建筑“铜钱大厦”，即广州圆大厦等资产。从标的物介绍来看，除广州圆大厦这个标志性建筑外，还包含一块仓储、科教用地，以及一块占地1.26万平方米的文化设施用地。

该标的评估价近17亿元，起拍价约13.6亿元，相当于评估价八折。拍卖成交价款将作为偿债资金，用于支付破产费用、共益债务及清偿各类债权。

据了解，广州圆大厦由鸿达兴业集团投资10亿元兴建，于2010年动工，2013年末全面竣工，并于2015年正式投入使用。

大厦总建筑面积约10.5万平方米，外圆直径146.6米，内圆直径47米，高138米，共33层。项目通体金色，外形酷似一枚竖立的铜钱。

目前，该资产由广东省广州市中级人民法院执行处置，原属鸿达兴业集团有限公司及其关联公司，因债务违约被强制执行。

债务危机

据观点指数了解，这已是该项目第三次登上法拍平台，起拍价从2022年首次拍卖的55.89亿元跌至如今的13.6亿元，三年间身价缩水超42亿元，跌幅超75%。

此次即便以评估价八折的“骨折价”出让，依然未能打动投资者。

与以往不同，此次拍卖并非直接出售不动产，而是通过处置重整投资权益方式寻找投资人。

观点指数从阿里资产拍卖平台获知，此次竞价标的是广东兴业国际实业有限公司的重整投资权益，具体涵盖2宗土地使用权、3项不动产及相关固定资产，核心便是这栋总投资10亿元、建筑面积10.5万平方米的地标建筑。

竞买人需通过获取重整投资权益，待法院批准《重整计划草案》后，才能最终受让广东兴业国际100%股权及对应资产。这一特殊交易结构，本身就为投资设置了多重门槛。

其中，交易的不确定性之一来自司法程序与债务传导。拍卖须知明确标注，若《重整计划草案》未获债权人会议通过或未被广州中院裁定批准，本次竞价结果将自动失效，管理人仅无息退还保证金，不承担其他赔偿责任。

据观点指数从天眼查获知，项目核心持有主体广东兴业国际实业有限公司，由鸿达兴业集团持股96%。

具体来看，鸿达兴业集团于2020年底出现首次债务违约，未能按期支付超短融“20鸿达兴业SCP001”的利息，并由此引发了一系列连锁反应。

2024年，该集团被裁定破产，经法院确认的债权额为190.75亿元，已资不抵债。广东兴业国际实业有限公司作为广州圆大厦所有者，也于2023年12月8日被受理破产清算。

2024年，鸿达兴业因触发强制退市情形，正式从深交所摘牌退市，结束了20年的资本市场之路。

今年6月，鸿达兴业集团旗下上市公司鸿达兴业股份有限公司也陷入严重财务造假丑闻。据江苏证监局公布处罚决定书披露，2020年1月至2023年6月期间，鸿达兴业虚增营业收入35.05亿元，虚增利润合计40.78亿元。同时，该公司还擅自改变募集资金用途，未及时披露重大诉讼、仲裁及重大担保事项进展情况等。

可见，广州圆大厦的命运与所有者鸿达兴业集团的债务危机密切相关，大厦作为抵押资产被强制执行，竞买人需承担重整后的潜在债务清算责任，肯定会担忧存在隐形债务或法律纠纷。

与此同时，本次拍卖要求竞买人需缴纳6798万元保证金，且标的并非单纯房产，而是包含土地、不动产及重整投资权益的复杂包。

在商业地产投资普遍谨慎的当下，如此高门槛叠加运营不确定性，令多数资本选择观望。

内外交困

如果说母公司的债务是压在资产上的外部包袱，那么项目自身的设计缺陷，则是难以回避的先天硬伤。

聚焦资产本身，广州圆大厦项目曾因造型独特，多次被网友评为“中国十大丑陋建筑”。尽管是城市地标，但设计争议直接削弱了溢价能力。

争议之外，项目的圆形铜钱造型导致空间利用率低，维护、改造成本高等问题也不容忽视。圆形结构带来采光不均、通风死角、空调能耗高、办公区域无法规整划分等实用性问题也进一步加大了资产的转让或租赁难度。

跳出单一项目的债务与建筑缺陷视角，非核心区位属性与广州办公市场结构性调整等因素，也是资本对这一地标资产集体观望的重要原因。

办公资产的价值核心在于区位所承载的资源集聚力，而该项目所处的荔湾区东沙板块，恰好撞上了广州办公市场核心虹吸、非核承压的区位分化格局。

据世邦魏理仕数据显示，2025年第三季度，按租赁面积计，广州办公楼市场新租需求行业占比前三的行业分别为金融业、科技互联网以及专业服务业，占比分别为39%、21%以及14%。

作为广州传统老城区，荔湾区的产业根基集中在商贸、医药等领域，缺乏金融、科技等高端产业集聚效应，而这类产业是当前广州写字楼需求的主力来源。

东沙板块虽紧邻珠江，但距离珠江新城、琶洲、金融城三大核心商务区均超过10公里，既无法承接核心区的产业外溢，自身又未形成明确的办公产业集群，这就导致项目面临定位模糊的尴尬。

同时，项目周边高端商务氛围不足，市场认可度和投资信心受影响。具体来看，随着今年6月地铁10号线东沙站投入运营，项目交通问题得以改善，但区域整体商业氛围和高端配套仍需较长时间培育，东沙板块的配套成熟度还未能满足高端办公需求。

从供需格局来看，广州办公市场整体供过于求的压力持续传导至非核心板块。

世邦魏理仕2025年第三季度数据显示，广州甲级办公楼空置率保持上升态势，全市平均空置率上升1.1个百分点至季末的21.6%，同时租金降幅加大。

同期需求仍然处于复苏阶段，季度净吸纳量环比回落至4.2万平方米。净吸纳量主要贡献自新兴商务区，金融城和琶洲单季度净吸纳量合计8.8万平方米。

从数据来看，资本正加速向核心板块集中，非核心板块的存量资产面临去化难、溢价低的双重压力。

区位决定了项目的先天禀赋，而现阶段广州办公市场环境则放大了这种禀赋缺陷，同时结合项目的交易风险、结构缺陷、运营不确定性等因素，最终共同将资产推入高折扣仍无人接盘的困境。

按司法惯例，该项目极有可能启动二次降价拍卖，起拍价或进一步下探至评估价的75%左右。若二次拍卖继续遇冷，未来不排除由国资平台接手，纳入区域整体更新规划等更多的可能性。

总结来看，此次广州圆大厦13.6亿元流拍价，也是商业地产行业的一次理性回归。目前，商业地产投资已进入精耕细作时代，核心板块、产业集聚、空间实用、运营可控等成为投资者决策的重要要素。