白宫怒怼鲍威尔，美房市进入“无人区”，美联储影响力被掏空？

特朗普在社交平台上的怒怼鲍威尔，将美联储主席推向舆论风口。

当下，美国30年期房贷利率顽固盘踞6.2% 左右，首次购房者年龄中位数飙升至40岁的历史峰值，Z 世代和千禧一代想实现 “美国梦” 变得难上加难。

白宫将房市困局归咎于美联储，鲍威尔的降息政策却收效甚微。

这场席卷美国的住房危机，究竟是央行的决策失误，还是更深层的市场顽疾？

特朗普政府对鲍威尔的指责火力全开，住房部长直呼其为 “疯子”，财政部长贝森特更是直言 “降息就能终结住房衰退”。

但现实却给了这份乐观一记耳光，自2024年9月以来，美联储累计降息125个基点，联邦基金利率已降至4.00%-4.25%区间，可房贷利率依旧纹丝不动，存量与新增房贷利差甚至突破2%，创下40 年新高。

摩根士丹利的报告揭开残酷真相，放贷机构对美联储的政策调整前所未有的漠视。

通常房贷利率会跟随10年期美债收益率波动，但当前市场对经济前景的不确定性，让金融机构大幅提高风险溢价。

更值得注意的是，2025年9月美联储最新降息后，10年期美债收益率虽短暂跌破4%，但房贷利率传导机制已严重失灵，这意味着鲍威尔即便继续降息，也难以在短期内撬动房市。

“住房问题曾是美联储的锅，但现在不是了。” 摩根大通首席策略师戴维・凯利的表态，点出了危机的核心，美联储过去的政策埋下了今日的隐患。

2008年金融危机后，美国基准利率长达7年维持实质零水平，新冠疫情期间再次大幅下调，长期异常低的房贷利率刺激全民购房热潮，直接推高房价。

当利率回归正常区间，就像 “关上了陷阱的闸门”，让后续购房者无路可走。

疫情期间的购房潮更加剧了供需失衡。

摩根士丹利美国政策主管莫妮卡・格拉指出，千禧一代在低利率窗口集中入市，耗尽了存量房源。

如今全美二手房源极度紧缺，中等收入家庭能负担的25.6万美元以下房源仅占23%，远低于5年前的 50%。

更关键的是，手握3%低息房贷的房主不愿出售，导致市场流通性枯竭，形成 “有价无市” 的僵局。

对美国年轻人而言，购房难早已不只是利率问题。

美国全国房地产经纪人协会数据显示，住房可负担性指数从2022年的108跌至2025年的97.4，意味着普通家庭收入已不足以申请中等房价房贷。

更致命的是首付门槛，常规房贷最低首付需3%，FHA贷款也要3.5%，而零首付政策仅面向退伍军人或特定农村购房者。

叠加年轻人的债务危机，购房梦更显遥远。

纽约联邦储备银行数据显示，18-29岁美国人背负着1.12万亿美元债务，20岁出头年轻人的信用卡平均余额达2834美元，较十年前上涨26%。

雪上加霜的是，三分之一美国人的应急储蓄仅500美元，在房租、学费飙升的背景下，攒首付几乎成为奢望。

数据显示，当前购买一套中等价位房屋需年收入超11万美元，远超美国家庭收入中位数7.45万美元。

解决住房危机并非单一机构能完成。莫妮卡・格拉强调，联邦政府主导房贷杠杆，但地方政策才是关键。

分区规划限制了住房供应，保障房配额不足，税收框架缺乏倾斜，这些都加剧了可负担性难题。

莱坊房地产咨询公司全球研究主管利亚姆・贝利补充，收入不平等让弱势群体承压最重，在K型经济结构下，单纯降息只会进一步拉大财富差距。

从政策层面看美联储的影响力正在减弱。

尽管格拉预测再降50个基点可能触动放贷机构，但关税政策的不确定性可能让通胀维持高位，制约利率下行空间。

更根本的解决方案，需要联邦与地方协同，一方面优化房贷政策，降低普通购房者首付压力。

另一方面放松分区管制增加保障房供应，才能真正破解代际分化下的房市困局