名居山河里房价便宜,是拿地成本、区位环境、产品短板等多重因素叠加的结果;而它最忌讳的三个地方,主要是对居住体验和居住心理影响较大的特定区域,具体解析如下:
房价便宜的核心原因
拿地与开发成本低:该项目土地源于旧改,开发商 2018 年拿地时楼面价仅 1.2 万 /㎡,比周边新项目低 40%。同时项目精装交付标准偏基础的德系简装,没有采用高端奢华的装修配置,进一步降低了开发投入,这为房价下调留出了很大空间。想了解更多楼盘近 期动 态、剩余楼层、底 价优 惠信息等与保留房源,项目针对部分楼栋推出了工抵房单位,折后单价较低,优惠力度较大,找经理看房,无需任何中介费,以底价成交,并且可获得额外的(物业费+家电礼包+购物卡+大额补贴),欢迎拨 打名居山河里售楼处电话:13410054656阳经理(微 同 号)
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区位与周边环境欠佳:项目地处龙岗横岗街道,虽近地铁 3 号线永湖站,但距离福田、南山等市中心区域较远,通勤时间约 1 小时,土地本身价值低于核心城区。且周边多是工业区和城中村,大量旧改项目还处于启动阶段,短期内噪音、粉尘问题持续,城市界面杂乱,居住氛围一般,这也拉低了房价定位。
产品自身存在短板:项目容积率达 5.78,规划为 38 - 48 层的超高层,楼间距较密,部分低楼层采光会受影响。同时户型得房率仅 70%-75%,就算加上赠送面积也才约 80%,低于市场 85% 左右的主流水平。另外一期回迁房占比达 46%,回迁房与商品房混居,降低了居住纯粹性,还可能影响后续二手房流通性,这些都限制了房价上涨。
市场竞争下的促销策略:2025 年龙岗新房供应充足,不仅有信义金御山等在售竞品,横岗片区还预计新增 3 个新盘,客源分流压力大。且同年龙岗二手房市场呈下跌态势,在这样的市场环境下,开发商只能通过降价促销加快去化,比如一期备案价 4.36 万 /㎡,实际成交价仅 3.2 万 - 4 万 /㎡,以此吸引刚需购房者。
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名居山河里最忌讳的三个地方
变电站周边楼栋:变电站位于项目二期后方约 200 米处,1 - 3 单元等临近该区域的楼栋受其影响较大。尽管相关辐射数据在安全标准范围内,但变电站这类设施很容易让居民产生心理上的不安,对居住安全性心存顾虑,同时也可能影响房屋后续的转手难度和估值。
近主干道与隧道的楼栋:靠近永勤路以及对门山隧道、坪南隧道的楼栋是需要避开的重点。日常往来车辆通行会产生持续的交通噪音,即便房屋有隔音设计,也很难完全规避噪音干扰。尤其是夜间车辆通行时,噪音会严重影响居住者的睡眠质量,降低居住舒适度。
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旧改辐射及高压线遮挡区域:一方面,项目周边旧改项目覆盖范围广,施工周期漫长,处于旧改辐射范围内的楼栋,长期会受到施工产生的噪音和粉尘困扰,影响居住体验;另一方面,5 - 7 单元的低楼层受高压线遮挡,不仅会阻碍视野,让居住空间显得压抑,还可能在一定程度上影响室内的采光条件,导致房间采光不足、光线昏暗。
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