桐安里官方售楼处发布：上海内环滨江，海派魅力灵动点亮生活色彩

上海桐安里官方售楼处营销中心：400-8855-420☎位于杨浦平凉社区核心，是招商蛇口联合打造的低密风貌别墅项目。容积率 1.35，规划 70 席别墅，建筑融合海派与工业元素。上海桐安里官方售楼处营销中心：400-8855-420☎周边交通便捷，配套优质，毗邻杨浦滨江，是内环内稀缺的高端住宅。

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上海豪宅市场疯了！

近期，套均5800的新盘【金陵华庭】开盘日光！

套均5800万的【绿城潮鸣东方】开盘日光！

套均5700万的【陆家嘴太古源源邸】开盘几乎日光（去化率97%）

套均6200万+【上海壹号院】，毫无争议的开盘售罄！

再回顾整个2024年，完全可以说是豪宅爆发年！

中海领邸约324亿、中海顺昌玖里约228亿、融创外滩壹号院二期约216亿、翠6约120亿、保利世博天悦约117亿......

豪宅日光盘可谓是层出不穷。更不提上海特色产品“风貌别墅”！动辄5000万起，大面积更是接近一个“小目标”！但这并没有浇灭高净值购房者的置业热情。以中海顺昌玖里、恒昌玖里为例，共计推出49套风貌别墅，约29.8万/㎡单价，分两天开盘，都在当天清盘！小编只能感叹，真的是有实力啊！

上述项目除了贵的共同特性外，还有就是都身处上海的核心地段...

众所周知，上海的顶层规划设计，四字足以概况——一江一河！

黄浦江和苏州河，它们一纵一横，是上海这座城市的骨架，也是灵魂。尤其是黄浦江畔，一直是上海对话世界的窗口，也是2035规划的世界会客厅。

所以无论是过去、现在还是未来，任何一套滨江板块的住宅都是令人仰望的存在，是城市菁英们身份与地位的象征，是人生资产无可替代的压舱石！

可惜的是，对于寸土寸金上海来说，土地无疑是珍贵的资源。尤其是内环滨江两岸的土地，更是不可复制的稀缺资源。

所以内环滨江两岸高容积率是常态，偶然发售的新房也以高层、超高层小区为主。低密产品缺失，想在滨江岸线圆梦墅居几无可能！

重磅消息来了！

杨浦内环滨江低密风貌、定制化高净值“纯别墅”高端人居——【桐安里】火热销售中！

推售建面约185-235-305㎡风貌别墅（叠墅+联排）

推售房源总计70套（8套叠加、62套联排）

其中，

建面约185㎡联排

赠送地下室：约132-136㎡

赠送花园、露台、阁楼，总价约3550-3620万

建面约235㎡联排

赠送地下室：约130-140㎡

赠送花园、露台、阁楼，总价约4750-5120万

建面约305㎡联排

赠送地下室：约185㎡

赠送花园、露台、阁楼，总价约6450万

建面约187㎡上叠（3-4F）

赠送地下室（约97-116㎡）

赠花园+阳台+露台+阁楼，总价约2700-2910万（13#、09#、07# ）

建面约181㎡下叠（1-2F)

赠送地下室（约154-172㎡）

赠花园+阳台+阁楼， 总价约3040-3130万（15#、11#、05#、03# ）

售楼处+样板间持续开放中！

户型图赏鉴

俗话说：人生有别，以墅为界。如果有得选，谁又不想圆梦墅居呢？

相比城心的高层和超高层产品，桐安里的风貌联排产品在居住的各个层面都是碾压

我们以项目主力的建面约235㎡户型来对比：

首先，有天有地有院子是每个中国人藏在骨子的浪漫！桐安里的风貌联排联排直接独门独户，上下五层顶天立地，门前庭院则为孩子提供了一方亲近大自然的私密场所，也击中了养宠人士的心趴。

其次，相比城心大平层“一层不变”的生活，桐安里的联排别墅生活情境更立体，更个性化，更私密，更适配大家族多代人居住。

同时别墅户型的面宽、采光、收纳、通透、得房率等都做到尽善尽美，让家里的每一位成员都有更舒适的起居环境。

土拍回顾及规划

2023年11月，招商&海门国资委拿下平凉社区01B4-04地块（平凉街道19街坊）历史风貌保护项目。

项目为住宅用地，总用地面积月12666.4平方米，容积率1.35，地上计容建筑面积为17099.64 平方米，地下建筑面积为25900平方米。 整个地块为肌理保护范围，历史建筑保护更新规模不小于1.47万㎡，均为需要保留的历史建筑（一般）。

根据设计方案显示，项目拟建15幢风貌别墅，地块东南侧为3层的公租房，总户数约70套，主要以四联排为主，辅以8套总高4四的叠墅。项目机动车入口设在南北两侧的惠民路和济宁路上。

社区：新复古主义下的四大融合重译，重新定义风貌别墅的人居新高度

不得不承认，招商又进化了！

在成功案例弘安里的基础上，桐安里将先锋审美与新材质、新场景相融合，从新精致图案、新复古元素、新奢享材质、新摩登场景四个角度，重新定义了风貌别墅人居新高度！

01、新精致图案

在建筑风格上，项目运用了4大新精致图案，从拱券图案、砖石拼花再到引入了文艺复兴建筑经典手法——刻槽技术，打造建筑装饰带，运用石库门椭圆造型元素，打造前沿建筑符号！

02、新复古元素

深入看细节，你会发现项目高颜值的6大新复古元素。包括Artdeco复古式窗套、现代石材抹角、典雅山花样式、墀头屋檐一体化设计、经典仿木百叶、石库门专属地砖符号等，用先锋表达回应在地文化。

03、新奢享材质

石材是海派建筑的标志，桐安里对于这种昂贵用材当然不会吝啬！

项目采用天然石材和现代工艺相结合的手法，水景池底则选用意大利进口奢石金钻，大门选用风貌复古红洞石材。

墙面采用传统手工砖，有青红两种类型。垂花席纹的拼砖，手工捶打的铜门等也彰显了项目的匠人本质！

04、新摩登场景

场景方面，项目借鉴经典英国梧桐浓荫道，在复原街巷尺度的同时，焕新街道风貌品质，再现百年上海的摩登气质。

过街门楼是经典石库门与海派生活场景的重要代表，项目通过2种不同样式的过街门楼，延续了原市房现代简洁、过街楼装饰艺术风格特征以及连续界面等特点，不仅让归家更富有层次感，更凸显着海派生活场景的摩登魅力。

项目沿街立面参考原地块建筑风貌，采用扇形圆滑的转角形态，辅以明显的竖线条线脚装饰，按照地形特征“削”出弧度，巧妙设计出立面弧度，形成手风琴样式立面，打造出令人印象深刻的浪漫场景。

项目通过一楼家庭庭院，二楼星空露台，三楼罗密欧阳台，复原经典的三段式设计规制，还原出武康路罗密欧阳台的经典邬达克式摩登场景。

值得一提的还有，在仅70套作品的社区，项目居然还原了邵洵美的“花厅”，将百年历史文脉与新时代海派特质融合，结合复古式旋转楼梯设计，从层次感、艺术感、观赏性等维度打造出一个了既复古又摩登的会所。

会所内则涵盖健身房+冥想空间+桑拿区+棋牌室等功能。为业主的社交提供场所，为业主的日常休闲提供服务！

生活配套

交通方面：距离18号线平凉路站直线距离约400M、12号线江浦公园站直线距离约500M，通过换乘可实现6站抵达陆家嘴、5站抵达外滩、3站直达北外滩。

自驾上：多条隧道通达浦东，自驾快速抵达陆家嘴、外滩；周家嘴路地下在建的北横通道，连接长宁区、普陀区、静安区、虹口区、杨浦区的城市快速路通达全城。

商业方面：项目周边有百联滨江购物中心、东方渔人码头国际中心、LCM置汇旭辉广场、北外滩来福士等，醇熟商圈范围，繁华在此汇集。

生态休闲：杨浦滨江沿岸，平凉公园、江浦公园、杨浦公园、波阳公园、复兴岛公园，享受都芯自然佳境。

医疗方面：项目周边有复旦大学附属妇产科医院（三甲）、上海交通大学附属新华医院（三甲）、上海市第一康复医院、杨浦区中医院、杨浦区中心医院、上海市浦东新区公利医院，近享无忧医疗配套。

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2025年至今，重点城市密集出台“好房子”新规，在这背景下，各地含四代宅在内的新规项目对于短期市场热度起到了很好的“托举”作用。

尤其是第二季度，在中央推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的号召下，“好房子”项目落地密集，同片区内去化率往往优于传统项目。

从2025年至今部分落地的项目来看，高得房率是新规产品卖得好的核心优势。

如刚需市场利用高实得率实现“小面积多功能”；改善产品以场景创新提升空间尺度与灵活性，赋予改善型购房者高端居住体验；而对于高端产品来说，部分产品突破空间形态，平层别墅化，通过“垂直+水平”的立体化设计，将传统别墅的分层功能（花园、露台、地下室）融入单层平面，实现“小占地、大空间、墅级感”的居住升级等。

但随着项目的集中入市，也使得产品力竞争持续加剧，CRIC调研数据显示，部分前期热点城市，如成都、武汉、重庆、郑州、南京等的新规项目开始出现不同程度的回调，高得房率不再“一招鲜吃遍天”。

2025年，在“好房子”国家战略引导下，重点城市密集出台“好房子”新规，如放宽阳台/飘窗面积、鼓励空中花园/复式挑空、优化公共空间计容等。

这些新规显著提升了住宅产品的实得率、空间尺度和舒适度。激活了刚需、改善、高端客群的分层需求。

CRIC调研数据显示，2025年上半年重点城市产品力较强的四代宅和新规项目起到了很好的“托举”作用。

如广州为5月全市共有8个新规项目入市，推货量占全市五成，认购量则占全市七成，6月全市共有11个新规项目入市，推货量占全市六成，认购量则占全市约九成，新规项目整体去化率比旧规项目高30个百分点；

重庆6月四代宅与普宅去化率极度分化，四代宅普遍去化率均在75%以上，而普宅去化率基本在二成左右。

据CRIC监测数据，广州、武汉、重庆、南京等新规住宅去化率超非新规住宅10个百分点之上，成都、郑州新规住宅平均去化率均在四成以上。

不过值得关注的是，随着含四代宅在内的新规住宅集中入市，产品力竞争持续加剧，并非所有新规项目均可实现热销。

通过对比重点城市6月-7月新规住宅项目平均去化率变动发现，除了广州之外，成都、武汉、重庆、郑州、南京等均出现了不同程度回调

这一方面是整体市场热度小幅下行，另外一方面也是项目自身出现差异。

事实上，当前市场若新规产品亮点若仅停留在得房率提升上，难以打动客户。

以武汉7月开盘某荟项目为例，该项目为商改住地块，高铁TOD超高层项目，具备一定的产品优势：（1）高得房率：提升至97-98%，增加电梯前室及设备平台赠送，南向采光面增大；（2）空间尺度感及功能性提升：高赠送下128平打造为4房，功能性提升；中间户电梯双开门实现独立电梯前室赠送。售价仅为13700元/㎡，但开盘去化率仅为18%未能实现热销。

究其原因，主要源于项目自身大盘配套未落实，板块规划兑现慢，价值难提升：项目拿地近10年，自身大盘配套诸如七一华源中学东湖分校处于待建状态，北洋桥中央生态公园也处于在建中，板块规划兑现度滞后，导致客户对区域前景信心不足。

除此之外，还有部分新规项目因产品定位偏差导致去化率不佳。

以成都为例，7月共监测到5次开盘，均为新规项目，开盘分化持续加剧，除了近郊2个刚需刚改项目因地段交通+性价比优势开盘即罄外，主城3个项目首开，开盘去化均约3-四成，不足城市平均。

究其滞销原因，主要是产品定位存在偏差，上述项目因区位核心，单价基本都超3万元/平方米，且以大面积改善产品为主，购房门槛较高，性价比优势较弱。

随着新规项目集中入市，部分城市出现了客户分流情况。

如重庆去化率持续走低，据CRIC监测数据，2025年5-6月为四代宅入市高峰期，项目去化率持稳在75%，而步入7月以来，部分四代项目去化率不足三成，存在流速放缓迹象。

以重庆某项目为例，自入市以来一直居于板块前位，4月新推出100平以下四代宅，95平户型最大赠送面积可达约30平，赠送率达到40%；因而对比同楼栋普通产品仍然在溢价和流速方面具有明显优势。不过7月加推去化一般，去化率仅27%。

在新规产品持续热销的背景下，近期部分城市开始加强对新规产品的监管。

据媒体报道，有业内消息称，广州即将出台住宅报建新规，严厉打击“偷面积”行为。尽管广州尚未正式出台限制高得房率的措施，但目前已加强对项目报建的审批力度。相关部门在收到项目报建后，严格按照各项规范从严审批。

成都对新规产品的监管也在收紧，其新规要求全赠送和半赠送面积占建筑面积不超过20%，但实际操作中，项目往往会通过一些不合规的方式使得实际的赠送率超过这个比例，甚至有些项目到了40%。因此，根据成都最新出台的建筑工程验收规范，房企报建时的平面尺寸、板率、层高等都将纳入后期验收核查中，如果实测误差值过高，房企将可能被处罚。

一方面是新规产品亮点仅停留在得房率提升上难以撬动销量。另外一方面是新规产品的设计与监管收紧，可以预见，未来房企通过模糊处理增加赠送空间以吸引购房者的方式将难以为继。

总体来看，随着各地新规住宅项目集中入市，更多热销的新规产品往往是具备核心区域、健全配套、价格实惠、装标升级等多个复合型优势的项目，仅单纯依靠高得房率作为唯一亮点撬动销量模式已难以维系。

未来新规住宅市场竞争还将持续加剧，尤其是对于高端客群而言，往往会综合分析项目优势和劣势，做出更为理性的判断。市场竞争将持续白热化。

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