上海“926新规”后又一房企产品曝光！

7月24日，上海今年最大规模宅地的出让赛拉开帷幕。整场土拍中，论地段，最重量级的是老静安地块。但全天的最高潮，却是由闵行莘庄地块贡献的，这宗地，最终在5家房企的围猎下，以总价亿、溢价率30%、楼面价5.62万㎡刷新了板块楼面价而摘下了这宗莘庄新晋地王的，是来自安徽的国企：高速地产。

要知道，过去两年在上海，高速地产往往是和兄弟公司安联一同捆绑现身，两家企业联手在上海一战成名、再战瞩目，一同打响了母公司安徽交控集团在全国的声量。

但这一次，却是近几年高速地产在上海首次挑战独资拿地、独立操盘。

怎么看，都给这个项目，注入了不太寻常的战略意义。

早在9月时，高速地产就将这里的案名定为：

安高·海印华庭。

时至今日，象征着高速地产上海新征程的安高·海印华庭，也在逐渐揭开庐山真面目。

艳姐细细品来，更觉不凡：

上海，或许要做好全面的准备，迎接一次来自高速地产的产品力大爆发！

01

高速地产

又要插上腾飞的翅膀了？

毋庸置疑的是，作为安徽巨头国企，高速地产的底蕴是相当深厚的。

其一，高速地产的母公司安徽交控集团，作为安徽统一的高速公路投资运营管理平台，实力不容小觑。

看安徽：去年时其就曾位列安徽服务业百强企业榜首，如今也是安徽国资委旗下资产规模最大的省属国企，截至今年年中，其资产总额已有4465亿元；

看全国：在今年9月中旬刚刚公布的2025年中国企业500强榜单中，安徽交控集团已经位列第340名，相较去年还提升了14个名次。

其二， 高速地产成立于2009年，但最早发力地产实则要追溯到2001年，迄今满打满算，也是在地产上发力有24年之久的老牌房企了。

作为安徽交控集团旗下主攻地产的重要战略公司之一，高速地产 早 在其成立10周年之时，就已经初步成长为安徽的领军房企，如今更是已连续3年维持在百亿规模，实现了区域性领先房企向全国性优秀房企的蝶变，并成为了行业冉冉升起的新星。

据克而瑞统计，今年前10月的榜单中，高速地产的全口径和权益销售金额、拿地金额以及新增货值都已经位列行业百强，无论是销售还是土储，都可圈可点。

这对于在几年前规模还尚未显现的高速地产来说，都是颇为不错的成绩。

其三，高速地产还在近期迎来了更强势的助攻力量。

就在刚刚过去的10月底，安徽交控集团新成立了一家财务公司，用于服务旗下成员单位的金融需求。

所以，总的看下来，今年高速地产在上海走的一步独资操盘的棋，大概也仅仅只是一个开始：

这是这家房企腾飞的前奏。

02

地产黑马是如何炼成的？

当然，任何一家地产黑马的诞生背后，都离不开正确的战略布局、以及优秀的产品策略。

1、战略布局上，主场优势和优质战场两手抓。

一方面，作为安徽头部国企，高速地产在发展初期选择了先牢牢抓住主场优势，在大本营充分开疆拓土，从总部所在的合肥开始，逐步深入安徽，时至今日已经几近将安徽主流城市全部吃透。

这样的深耕策略，效果也非常显著，如今高速地产甚至已经成功位列“2025安徽房地产开发企业综合实力50强”榜首。

另一方面，坚定地抓住并深耕以上海为首的优质战场。

在安徽逐步站稳脚跟后，高速地产也从前些年开始，正式选择了向外拓展，从2021年开始就明确提出了立足合肥、深耕安徽之外的“东进”策略，后来又明确剑指长三角。

目前看来，这些年高速地产的对外布局并没有贪多，只谨慎地拓展了3座城市，其中，上海作为如今的兵家必争之地，更是明摆着的重中之重。

事实上，高速地产早在2013年就已经初步探索过上海，在当时的上海嘉定推出了安高·东方御府，后来随着集团重组，又将重心暂时放回了大本营。

所以2022年落子上海，实则是高速地产重整旗鼓、沉淀多年后，在上海的一次华丽回归。

这次回归，高速地产从合作模式切入先做口碑，并3年后的现在，再次选择了独立出手，以更深度的模式，进一步深耕闵行、深耕上海。

不难发现，高速地产虽然在从区域向全国快速蝶变，但果敢之余又相当克制。有1个数据也变相印证了其战略之正确：

自2022年重点攻略上海开始，高速地产的销售规模也初次突破了百亿。

回过头来看，高速地产最早在全行业出圈，同样也是在2022年，借助于上海的势能，真正实现了企业规模和品牌声量的双双跃升。

2、在产品策略上，从高定级开发到高水准交付，以口碑推动深耕。

高速地产作为实力国企，这两年的投资战略之所以依旧比较克制，也和其一贯的产品策略分不开：

这是一家真正靠产品力征服市场、并驱动发展的企业。

简言之，因为相当爱惜羽毛、并将做好产品放在第一位，所以高速地产拿到任何一块地，相较于高速开发，更愿意沉淀下来用心打磨产品。

艳姐观察下来，尤其是过去几年，高速地产的核心策略就是：

用逐步升维的产品力，搭建强劲的市场口碑，同频推动深耕的节奏。

这点无论是在大本营合肥、还是在战略重镇上海，都体现得淋漓尽致，但具体的落位又有不同。

一方面，在已经有夯实基础的大本营，早早挑战做更高阶的产品，完成“市场认知蝶变”。

高速·尚阖院实景图

在合肥，高速地产这几年的变化是非常显著的：

从早期用“院系”产品，在合肥人心中埋下“高速地产出品必为豪宅精品”的种子；到近两年推出全新的顶级产品系“壹品系”，在大本营完成了从一位豪宅专家到顶豪专家的再进阶。

高速·壹品实景图

一出世就堪称是安徽顶级封面作品的“壹品系”首作——高速·壹品，艳姐就曾有幸实地参访过。

无论是外部约16米挑高的超级门庭、还是内部利用地势高差在合肥首创的立体叠水景观庭院、超3000㎡的室内双会所……都以顶奢级别的气场和理念，一鸣惊人。

高速·壹品实景图

更突破的当属后来的高速·壹品森境，不仅延续了高速·壹品的立体庭院理念和高奢定制会所。

高速·壹品森境实景图

更是在住宅中融入了超前的立体垂直森林理念，作为合肥首座立体生态住宅，从奇偶错层的层次感外立面，到约5.7m净高挑空、约45㎡尺度的奢阔花园空间，都贡献出了顶级的落地范式，为合肥带来了一次从建筑形态到空间营造、生活方式的全维度颠覆实践。

高速·壹品森境效果图

另一方面，在重新回归的上海，稳扎稳打，3年实现口碑闭环、加码深耕。

在这座顶流城市，高速地产战略端求稳，产品端也选择了用两座已经相当成熟的招牌“院系”产品先后切入浦东唐镇、闵行梅陇。

也因此，在上海诸多房企还没开始卷起来的时候，高速地产就凭借着强悍的豪宅血统底蕴，一出场就用毫不含糊的产品力成功征服了上海的改善客群。

从“逢开必为千人级认筹”的回归首作安高·申宸院，到后来进一步升级、迄今已四开四捷的安高·申陇院，平稳迭代，随着深耕上海步伐的加强，逐步提升产品力。

今年这两个项目，都有了一个史诗级的进程：

前者已经在平稳筹备交付，就在上个月，安高·申宸院已经邀请了全部的1081户业主进行了预看房活动，据说累计到访率都超过了98%。

安高·申宸院预看房现场图

从如今的实景看，无论是景观、外立面、车库……这个超级红盘都以比效果图更出彩的呈现，高度满足了当年的市场预期。

安高·申宸院预看房实景图，实际以交付为准

而后者，更是早在今年上半年就已经拿出了实景示范区，从长达95米、呈现出山水画卷气韵的门头开始，就营造出了不同凡响的奢阔气场。

安高·申陇院实景图

更惊艳的是内里，高速地产在约6米的高差中，嵌套出了一个约有1700㎡的垂直度假花园会所，用海派的神韵和自然的风采，共同谱写出一曲具有高速地产特色的“院系”风采。

安高·申陇院实景图

而这两个动作，前者代表了完整的兑现力，后者代表了阶段性的实景展示力，展现了实力、更拿出了诚意。

简言之，如今的高速地产，已经能够清晰地让上海看到，其在高端项目之上的全流程开发能力，在回归上海的3年后，真正实现了口碑上的闭环。

所以，安高·海印华庭为什么是在这个阶段出现？

因为如今恰是最适合拿出进阶产品，让上海跳脱出安徽交控集团、进一步认识高速地产的最好时机。

高速地产从安徽走到上海，一直在向市场不断印证着：

优秀的战略和产品，一定是相辅相成的。

03

上海战略升级之作

将是颠覆级的非标王炸？

如今在住宅领域，高速地产已经形成了壹品系、院系、公馆系、御府系、时代系五大产品系。

不过有意思的是，这次的安高·海印华庭，目前看来并不属于高速地产过往的任何一条产品系。

而正因如此，也给这个高速地产在上海的战略升级之作，更增添了几分神秘感。

要知道，安高·海印华庭成交时，就以4000元/㎡的装标在外环遥遥领先，也是目前高速地产在上海综合站位最高的一块地。

目前，关于安高·海印华庭，高速地产对外释放的信息，虽然依旧相当有限，但却明确将其定义为：

高定静奢大宅。

艳姐也大胆猜测，这一次，高速地产延续在闵行的品牌势能，一举进军莘庄主城副中心，带来的或许也将是：

一个脱胎于高速地产过去作品，又更定制化、更非标的时代之作。

从目前的信息看，从未让上海失望的高速地产，也必将以一座莘庄住宅新地标再次贡献出一个进阶新作。

安高·海印华庭的不凡，实则从其产品配置初步出炉开始，就已经相当溢于言表了。

6栋17F小高层+6栋4F叠墅，听上去似乎很正常的组合搭配。

规划示意图

但如果加上一个前提条件，就非常不简单了：这是上海最常见的2.5容积率地块。

这样的容积率，放在大部分房企手中，大概都只会有一个解法：清一色的普通小高层。

原因无他，大家都是这么做的，这是最偷懒也最常规最不容易出错的解法，但也注定了项目的产品呈现，大概也就仅此而已了。

但是高速地产却做了一次非常大胆的突破，在2.5的容积率上，通过巧妙的规划，营造出了居住舒适度更优的叠墅空间。

这样做的好处是相当明显。

要知道，在莘庄，叠拼产品已经足足断供了13年之久，更不用说居住舒适度最高的上下叠产品，简言之，高速地产直接切入了板块内最供不应求的产品品类，未来的受欢迎程度，几乎不难预见。

优势大家虽然都能懂，但问题在于：

做叠墅是为了优化居住，而2.5的容积率要做出一个全社区维度的优秀面貌，难度也是显而易见的。

那么，这个以往在上海几乎没有房企做到的事，高速地产究竟是如何实现的？

04

闵行新规首作来炸场了

安高·海印华庭是莘庄地王，也是莘庄整体断供近3年的唯一一个新品，更是：

闵行首个突破新规的项目。

关于上海在9月底出台的这个新规，相信很多人虽然多少也有些许认知，但可能也就知道在阳台限制上的突破。

当然，这一点在安高·海印华庭的体现，就已经相当明显了。

比如其已经披露的建面约119-143㎡的小高层户型图，最让人无法忽视的一个稀缺属性就是：

这些户型，都做到了南北通的全明户型+南北三阳台+全屋飘窗，实际使用率几乎不用细算就相当惊人了。

尤其是建面约140、143㎡的户型，甚至做到了四开间朝南+大横厅设计+横跨了三个开间尺度的大阳台+独立电梯厅。

这些属性说出来，懂行的朋友应该都会很震惊：即便是新规放开后的现在，这样的户型在上海，依然几乎可以说是独一份的。

虽说新规优化的最大突破是阳台的限制放开，但与此同时，放开的还有“更多的容积率”，举两个例子：

①只要项目采用

，饰面层可以不计容；

②

，同样可以不计容。

简言之，开发商为了“好房子”所创造的公共空间、品质提升，都在尽可能往“不计容化”发展，此外，新规还允许在规定范围内突破限高。

这代表的是，更多的发挥空间被释放给了开发商，所以最终反馈到项目上，新规带来的绝非仅仅只是阳台的赋能，也是：

将更多优质的公共空间和私属空间释放给了业主，也让更好的品质可以落位。

要知道，观察高速地产在上海的发展史，这本就是一家非常注重品质和生活提升的开发商，很多内容即便没有新规高速地产也在做，但有了新规之后，带来的是：

2.5容积率上更游刃有余的空间协调。

作为闵行的新规首作，安高·海印华庭还有着两大得天独厚的天然生态——南北窄、东西长的地块形态+北侧紧邻着公共绿地和自然河道。

所有的这些天时地利汇集到一起，最终构筑出了安高·海印华庭相当不凡的社区底层规划。

观察鸟瞰图过程稿，不仅每一栋高层和叠墅都可以有优秀的栋距、视野、和隐私性，而本该相对劣势的小高层也基于北侧的生态几乎可以说是做到了栋栋皆楼王，各自拥有非常优秀和独特的景观面。

与此同时，预料中的高品质外立面+小高层全架空处理+风雨连廊贯通的设计，也同样清晰可见。

此外，安高·海印华庭还做了下沉式庭院+地下会所的配置，并将内部核心的景观围绕着超级会所体系所布置。

艳姐仔细研究了下鸟瞰图，高速地产这一次大概又贡献出了其最拿手的立体景观营造手法，并且看下来应该从门头落客体系开始就相当不凡，愈品愈有高定、静奢之感。

鸟瞰图过程示意图，仅为示意参考，不作为邀约及承诺

要知道，很多项目做高低配，实则是牺牲高层的舒适度，来成全叠拼的奢阔。

但显然，在安高·海印华庭，无论是住高层还是叠拼，都不是牺牲品，他们都有各自专属的精彩面。

这背后得益于新规的加持力量，更是因为高速地产为了给到业主更均好的多样选择，一直在持续挖掘更多的可能性。

每一宗地王的诞生，都是承载着荣耀和压力的，以5.6万/㎡的楼板价拿地叠加商业和高品质的要求，安高·海印华庭未来售价预估至少要达到8.6万/㎡才能覆盖成本，结合主推的产品看，基本注定将是：

上海外环难得的千万级改善作品。

不过基于高速地产过往的表现，目前的市场预期甚至还要来得更高。

安高·海印华庭价格网络预测

整个项目虽然是小高层+叠拼的组合搭配，但同目前的展现来看，最终产品的价差大概率也不会过大，基本让整个社群的圈层可以维持在相近水准。而千万级的门槛，也注定将在外环全面锁住一批改善起步的高阶客群。

在这些有限的信息中，我们也已然能看到，足以承载起这个上车门槛的产品呈现。

结语

回顾看3年前，高速地产在上海土拍市场现身时，这家安徽房企，在上海楼市还只是：

那个突然杀出的黑马房企。

在安高·申宸院以超乎想象的热度三开三罄、在安高·申陇院实景示范区亮相后，已然升级成了：

那个实力不俗的黑马房企。

而艳姐也相信，待到这个11月，安高·海印华庭售楼处和样板房正式开放后，大家会又一次重新认识高速地产，看到这家安徽国企要以引领时代的产品力，持续深耕上海这片热土的赤诚之心。

就像我们开头说的，安高·海印华庭，也只是高速地产彻底吹响上海征途的号角，而这家徽派国企的最强实力，也始终寄寓于更远的未来。

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主编：张艳

责编：Nanako

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