8城9月办公租金现筑底迹象，市场竞争转向综合生态比拼

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摘要：写字楼市场的竞争已逐步从单纯的空间供给，转向区位、产业以及服务等多层次的综合生态比拼。

观点指数 在10月29日观点指数研究院发布的《租赁需求集中释放 | 2025年10月商办与办公空间发展报告》中，观点指数认为，现阶段办公市场进入底部震荡、结构分化的转型关键期，整体租金下行压力犹存，但触底信号逐步显露。

办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业平均租金的走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

2025年9月，重点8城办公楼平均租金单价在连续多月下跌后，于9月出现0.5%的微弱环比上涨，至2.53元/平方米/天，同比跌幅收窄至14.31%。

近两月八城办公租金均值在2.52元/平方米/天-2.53元/平方米/天之间窄幅波动，重点城市办公租赁市场的下行压力正在减缓，有初步筑底的迹象。

但目前全国办公楼市场仍面临供需失衡、租金下行及经济环境带来的多重压力，真正的复苏仍需等待企业盈利与扩张信心的实质性改善。

八城单月租金表现中，半数城市单月租金单价实现环比上涨，涨幅从0.77%到11.66%不等，同比均下跌，跌幅从2.35%到28.88%不等，重点城市办公楼市场表现分化明显，市场整体仍处于深度调整周期，各城市间的经济韧性存在显著差异。

具体来看，北京、上海两城仍稳居租金第一梯队，9月租金单月分别为3.94元/平方米/天以及3.35元/平方米/天。

一线城市中，北京及广州两城办公租金均实现环比正增长，办公市场表现相对稳健。上海和深圳两城环比均下跌。

其中，深圳单月租金单价环比微跌0.66%，同比下跌3.83%，同比跌幅为一线城市中最小，显示出较强的抗跌性。北京的租金同比跌幅虽大，但环比已开始微升。

从数据来看，现阶段办公市场进入底部震荡、结构分化的转型关键期，整体租金下行压力犹存，但触底信号逐步显露。部分城市的月度环比变化剧烈，市场情绪不稳定，短期因素如项目入市、大宗租赁交易等可能对整体数据产生影响，未来的不确定性依然很高。

同时，戴德梁行数据也验证了当前办公租金下行的趋势。四大一线城市第三季度甲级写字楼租金单价环比及同比均出现不同程度的下滑，市场调整延续。

空置率表现上，京沪两城单季度空置率水平同比有所下滑，而广深两城空置率水平继续上升。其中上海季内录得8.9万方净吸纳量，环比上涨3.9%，空置率微降至23.5%。北京办公市场在无新增供应的前提下，存量办公物业处于持续去化阶段，前三季度全市净吸纳量共计为24.9万平方米，空置率较2024年底下降1.8个百分点至16.5%。

观点指数认为，供需关系仍是短期办公租赁市场的主要矛盾，戴德梁行数据显示，2025年第三季度，深沪两城新增供应面积均超30万平方米。结合供需格局、产业动能与政策导向，未来6-12个月办公市场将延续总量承压、结构优化的调整态势，租金分化将进一步加剧，核心城市核心板块有望率先企稳。

随着2025年新增供应高峰过去，市场供需矛盾将逐步缓解。同时，新兴产业需求的持续释放将形成支撑，预计人工智能、生物医药等新质生产力企业租赁面积占比将逐步提升，深圳、杭州等科创重镇或将受益。同时，金融外溢趋势将持续深化，北京丽泽、上海前滩等新兴金融板块的租金有望企稳。

数据来源：企业披露，观点指数整理

同时，在2025年上海办公楼市场新增供应放量、空置率攀升的背景下，合生商业静安MOHO写字楼实现整栋满租，入驻企业覆盖金融、科技、商贸等行业。其经营表现进一步验证了占据核心区位、具备复合业态支撑的办公楼资产，仍能突破供需压力。

项目位于上海静安区核心商务区，紧邻静安寺与南京西路商圈。项目总体量近18万平方米，涵盖甲级写字楼、购物中心等多元业态组合。

除此之外，期内瑞安办公、越秀商管等样本企业在管写字楼实现进一步增长。10月17日，由瑞安房地产与中信泰富地产联合打造的武汉地标级写字楼KIC创新天地企业天地（简称KIC企业天地）正式入市。

9月28日，西安首例陆空TOD综合体西安环贸中心（西安ICC）正式亮相，项目总建筑面积约16.74万平方米，以多元业态协同为核心，通过办公+酒店+商业协同发力，形成相互赋能的生态体系。

前者主要面向人工智能相关企业，后者则引入了中伦律师事务所、安永会计师事务所、华泰证券等专业服务机构。

具体来看，武汉KIC企业天地明确AI+定位，通过政企联动、资本对接、技术沙龙等构建产学研投生态，直接对接区域产业政策与企业发展需求。西安环贸中心聚焦健康建筑，是西北首个集齐“国家绿色建筑二星认证、LEED金级认证、国际健康建筑认证”的商业综合体，并联合国际WELL建筑研究院及入驻企业成立健康建筑生态联盟，契合专业服务企业对ESG的需求。

整体来看，当前写字楼租赁市场并未呈现全面回暖态势，只有绑定核心城市区位优势、聚焦科技等新质生产力赛道、具备产业集聚效应等优势的写字楼项目，才能持续吸引优质企业的入驻。

写字楼市场的竞争已逐步从单纯的空间供给，转向区位、产业以及服务等多层次的综合生态比拼。

数据来源：观点指数不完全统计

从报告期内办公空间服务商新增项目开业/签约的不完全统计数据来看，期内办公空间服务商的扩张积极性有所回温，以德事TEC、高格办公空间、IWG集团、创富港、WeWork中国等为代表的样本企业均有新项目亮相。据观点指数监测，本期新增签约/开业的项目共计11个，对比上个报告期有所增长。

城市布局上，期内样本企业新增开业/签约的项目城市高度聚焦长三角与粤港澳大湾区等核心城市，成为支撑办公空间市场的基本盘。

具体来看，深圳作为创新与产业集聚的高地，吸引创富港多个项目相继落地，覆盖核心商务区、产业园区等，挖掘当地企业办公需求。上海凭国际化与商务资源优势，汇聚WeWork中国高端智能项目和创富港花园式园区项目，满足企业的办公选址偏好。杭州依托数字经济等产业发展，吸引IWG集团、高格办公空间布局超甲级、甲级项目，助力区域办公品质提升。

此外，从创富港、德事位于北京的左岸工社6层、成都天府新谷5号楼6层项目和香港国际金融中心一期（One IFC）9层项目来看，分别落子华北、西南区域、粤港澳大湾区，均衡覆盖全国重点区域，进一步扩大了行业的市场版图。

观点指数认为，办公空间服务商向确定性城市集中的趋势仍将延续，且可能进一步加强。随着市场竞争的深化，服务商在这些核心城市的竞争将不仅仅是点位的数量，而是运营效率、生态价值与客户体验的综合较量。

本文节选自《租赁需求集中释放 | 2025年10月商办与办公空间发展报告》