银行下场卖房降风险也要防风险

李凤文

“银行也在卖房了，比市场价低不少。”近期，兰州、广东等地银行通过线上平台直接挂牌“直供房”的消息引发市场热议。这些房源凭借显著的价格优势和清晰的产权属性，成为刚需购房者的“捡漏”新选择。而这背后，是金融机构不良资产处置从“被动清收”向“主动管理”转型的深刻变革。

银行“下场卖房”是特定经济环境下的选择。近年来，受经济下行压力与房地产市场深度调整影响，个人按揭贷款断供、房地产开发贷款违约现象增多，银行持有的“法拍房”“抵债资产”规模持续扩大。这些资产长期滞留账上，既消耗银行资本金，又制约放贷能力，成为影响金融稳健运行的隐患。

与此同时，传统处置渠道陷入瓶颈，法拍房因税费不清、清场困难、无法贷款等问题流拍率居高不下，资产价值在漫长处置周期中持续贬损。在此背景下，银行主动下场卖房，既是化解自身风险的务实之举，也是响应“保交楼、稳民生”政策号召，避免资产“贱卖”，维护房地产市场稳定的责任担当。

值得注意的是，这一现象并非银行独有，消费金融公司、汽车金融公司等非银机构也在加大个贷不良资产出清力度，共同印证了行业处置模式的转型。

银行下场卖房这一处置方式的利弊呈现多面性。对银行而言，直接卖房能显著提升资产处置效率，加速资金回笼。同时通过自主把控交易流程，减少信息不对称带来的法律纠纷，最大限度保全资产价值。对购房者来说，“直供房”成交价普遍低于市场价16%—31%，且交易流程规范透明，还能享受按揭贷款等配套金融服务，有效解决了法拍房需全款支付的痛点，降低了“踩坑”风险。对市场而言，不良资产的有序消化避免了恐慌性抛售对房价的冲击，为房地产市场健康发展筑牢缓冲垫。

但潜在挑战同样不容忽视。银行的核心竞争力在于金融服务，下场卖房缺乏专业销售团队、市场推广经验和客户资源，可能面临“水土不服”和成本收益失衡的问题。就房产如何做到合理评估、公平定价，有效防范内部人员以权谋私等，对银行内控管理提出更高要求。同时，出售房产如果在产权、物业费缴纳等方面存在瑕疵，一旦出现交易纠纷，将直接损害银行声誉。对市场而言，集中入市的低价房源可能短期压制周边房价，如兰州某“直供房”集中小区，周边二手房成交均价较上半年下跌4.2%，部分业主被迫下调挂牌价。不过这种影响边界清晰，因“银行直供房”成交量占全国二手房交易总量不足1%，且多集中在三四线城市或近郊，难以撼动整体房价体系。

值得一提的是，银行除直接卖房外，在处置诸如房产等不良资产方面还有更丰富的成熟路径与创新方案。将不良资产打包剥离给资产管理公司（AMC）是主流选择，AMC利用专业特长以及更灵活的手段和更丰富的经验有助于不良资产的集中处置。2024年中国信达等机构收购银行不良资产规模超2200亿元，凭借专业优势实现高效处置。银行也可设立“特殊资产事业部”，或通过资产证券化产品引入资本市场投资者，实现风险共担与收益共享。对于暂时难以出售的房产，可通过改造为长租公寓或保障性租赁住房的模式，既盘活了资产，又契合“租购并举”的政策导向。针对“保交楼”相关项目，银行与地方政府、优质房企合作注入续建资金或开展共益债投资，助力住房按时交付，实现资产价值最大化。

总之，银行下场卖房是特殊时期的战术性选择，核心目标是快速化解风险、回笼资金,但也需要重视防范交易纠纷等声誉风险。从长远来看，构建多层次、专业化、市场化的不良资产处置体系才是根本之道。银行应立足金融主业，当好资金提供者与协调者，通过与AMC、科技公司、地方政府的深度协作，运用更多创新模式化解房地产不良资产风险，既守住金融安全底线，又为房地产市场平稳健康发展注入持久动力。

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