房地产税，财富传承的博弈

经济学家马光远地指出：

“在当下，房地产市场的预期低迷，信心几近崩盘的情况下，这个时候推出房地产税的概率就是零。”

房地产税从2003年首次提出“物业税”概念至今已二十余年，历经多次讨论和试点，却始终未能全面落地。2013年，首次明确改革方向；2014年至2019年，三次写入工作报告；2022年，因房地产泡沫和疫情冲击，试点扩围被暂缓。

表面看，房地产税难产有技术原因：税基确定困难。我们存在大量非自由交易房产，如老工房、单位福利房、小产权房等，这些房产难以用市场价简单衡量。

老百姓百分之六七十的财产体现在房产上。房地产税与个人所得税、财产税、遗产税、资本利得税并称为全球调节收入的四大税种，而目前我国仅靠个人所得税“一根独木”支撑，调节功能有限。

房地产税之所以难以推进，是因为它触及了社会财富分配的核心问题。正如马光远所指出的，征收的最好时机——房价上涨周期已经错过。当房价一年涨20%-30%，征收1%的税相对容易；但当房价下跌时，同样的税负变得极其痛苦。

业内普遍预测，全国推广将延续“宽税基、低税率、差异化”思路，首套房或人均一定面积内的住房大概率免税。

对普通人影响非常小。是一个彻彻底底的“富人税”。

要知道，穷人和富人的本质区别在于资源及其可传承性。一旦某些人积累到一定财富，财富就可以通过钱生钱的方式传承下去，后代可以不用工作就能获得大量生活资源。房产已取代土地成为现代社会最易传承的资源。

房产作为我们居民财富的主要载体，也是重要的财富传承工具，因为其具有保值增值、抵押融资、易于传承等特性。这种代际传递的财富优势，进一步固化了社会阶层。

房地产税和遗产税，本质上都是对可传承资产征收的税种，旨在减少不劳而获的财富代际转移，促进社会公平。

与房地产税相比，遗产税对财富分配的调节更为直接和猛烈。遗产税针对的是财富的代际传递，直接对巨额遗产征税，防止财富过度集中形成世袭阶层。

然而全球在遗产税问题上的趋势是取消而非征收。因为征收遗产税可能抑制财富创造。“如果一个人一辈子就花一个亿，多的都要征遗产税，那他绝对不会创造两个亿”。

这种观点体现了房地产税和遗产税面临的两难处境。过强的财富调节功能可能抑制创造财富的积极性。

历史上，“揽富扶贫”从来都是艰难的社会变革。房地产税落地的难度正在于它触及了既得利益者的核心利益。

日本在1990年房地产泡沫破灭两年后（1992年）开征房产税，导致东京房价两年内再跌30%，累计跌幅超50%。

房地产税本质上是社会财富再分配的工具，关乎未来几十年将形成何种财富传承模式。

不用在乎谁说了什么？吹风房地产税，赞同也好，反对也罢，都是不同代表之间的博弈。

没有余粮的地主，手终究要伸向地主的孩子们。

大号谈地产，小号谈经济，防止失联

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