上海别墅业主私挖地下室，后院变巨坑，城管称已立案调查并督促回填

近日，上海市民孙女士反映，花木路1983弄四季雅苑小区某别墅业主在花园区域存在私挖地下室情况。

她向九派新闻记者介绍，邻居刘先生自今年1月起在房屋后院花园私挖地下室，其间一直以简单装修为由隐瞒真实情况，直到6月起她与相邻两位邻居的房屋陆续出现不同程度的沉降、墙体断裂的情况后，才在城市管理行政执法局及小区物业工作人员的陪同下进入了施工现场，发现整个后院花园已被挖成巨坑。

据上海市城管执法局，经测量，下挖部位面积97.58平方米，下挖深度约3.5米。11月17日，上海浦东新区城市管理行政执法局执法支队花木街道中队一位工作人员告诉记者，目前回填基坑已在进行，有工作人员在现场督促业主加快回填整改。

施工人员正在回填基坑。图/受访者提供

记者联系到上海房地产专修学院教师、一级建造师管怀圣，他强调，目前的回填工作并不科学、规范，“没有土体回填方案也就没有标准”，起到的作用仅仅是中止违建，对土体位移的修复并未起到决定性作用。

【1】城管：已立案调查，现场派员督促业主加快回填整改

大半年来，孙女士的生活因此受到影响。“我住在上海其他区，每天都要开车过来，围着这件事打转，跟他们沟通、找各个部门反映，派出所都不知道跑了多少趟，花了很大的人力、物力和精力。真的身心俱疲，我头发都快掉光了。”

更令孙女士气愤的是，根据《上海市建筑工程施工许可管理规定》，建设单位需申请领取建筑工程施工许可证才能进行施工，但她曾就此次施工情况询问过多方部门，得到的回复是他们并未取得相关许可证。

记者注意到，物业开具的施工许可证明确“整个装修过程不得损坏房屋承重结构及防水结构”“改变房屋外貌及花园使用功能”，而装修公司填写的施工内容为“外墙防水、拆除吊顶、拆除地面、室内改装”。

而后，物业当场开具违规行为整改通知单，并写明：“您在物业使用/装饰装修过程中有下挖花园的行为，违反了物业管理的有关规定，现根据《上海市住宅物业管理规定》第五十三条的规定，请您立即停止上述违规行为，并予以整改。”

物业开具的违规行为整改通知单。图/受访者提供

但施工并未停止，刘先生从头到尾都不曾露面，一直在现场的代理人也始终拖延和敷衍，“他一面承诺‘没问题，我们在回填’，一面打起了‘游击战’，城管来他就停，城管走他就继续干，现场二三十位施工人员加班加点地赶工，不断有钢筋水泥往里运，却没有运一方土进去回填”，企图早日完工、让违建的事实成立，也就不用再被追究和处罚。

11月17日，上海浦东新区城市管理行政执法局执法支队花木街道中队一位工作人员告诉记者，目前回填基坑已在进行，有工作人员在现场督促业主加快回填整改。

此前据上海市城管执法局，9月13日，花木城管中队收到四季雅苑小区物业报送，反映小区122号房屋花园有下挖情况。中队执法人员至现场调查，发现122号花园内存在下挖情况。经测量，下挖部位面积97.58平方米，下挖深度约3.5米。中队执法人员现场要求业主停止施工，并整改回填。为防止对房屋产生影响，业主承诺在钢筋混凝土挡土墙加固完成后进行回填。

施工中的地下室。图/受访者提供

11月12日，花木城管中队执法人员再次到现场核查，施工人员已在原有下挖区域进行钢筋绑扎，为下挖区域修复回填做加固准备。鉴于该户仍未完成回填，执法人员已对该处违法行为立案处理，同时，现场要求停止施工，并开展土方回填，防止下挖区域扩大对周边建、构筑物的影响。

11月13日下午，中队执法人员至现场进行督促核查，并要求业主立即回填、恢复原状，该房屋业主现场答应立即落实整改。11月14日中午12时许，该户业主已开始回土覆盖，预计将于三日内完成回填工作。

上海市浦东新区花木街道综合行政执法队表示，“目前已立案调查，后续会调取图纸并联系房屋当事人，告知相关的法律法规等情况，依法依规处理。”

上海市城管执法局则表示，下一步将督促立即整改。花木街道所属城管中队已在现场派员固守，督促业主加快回填整改，并同步对业主的相关违法行为依法进行查处。

另外，举一反三推动面上整治。针对该别墅区的正在装修户开展再排查再梳理，对存在的私搭乱建和下挖地下室等违法违规行为，一并依法严肃查处，坚决遏止新增违建产生。对存量违建加快查处进程，结合“私搭乱建”专项工作抓紧推进，同时继续强化物业日常监管和装修报备制度落实。

【2】建造师：目前的回填工作并不科学、规范

11月17日，记者联系到上海房地产专修学院教师、一级建造师管怀圣。他指出，现场实地勘察显示，该基坑在开挖时未做基坑维护，会造成土体水平位移、周边建筑物开裂，尤其该基坑距离刘先生的房屋主体 结构仅1.1 米，距周边邻居房屋主体十几米、院子围墙一米多，不仅对刘先生房屋主体有较大影响，对周边邻居院子围墙移位、墙体开裂也有一定影响，“至于影响程度 要进行具体的房屋结构检测后才能确定”。

“按照上海市的规定，上海是长江冲积层形成的土体，开挖的基坑超过四 米深度的方案就需要进行专家论证 。 开挖前要做基坑维护 施工方案。”他说。

记者查询《上海市基坑工程管理办法》发现，第四章第十八条明确规定，基坑工程开工前，施工单位应编制基坑工程施工方案。如果基坑开挖影响范围内有其他邻近基坑工程同期施工的情况，应明确基坑开挖与相邻基坑施工顺序和进度要求，确保工程质量和安全。

但管怀圣称，在现场实地勘察过程中发现，该基坑开挖的同时，小区内还有好几户业主在装修房屋和改建结构。

管怀圣还强调，目前的回填工作并不 规范，“没有土体回填方案，像是为了完成任务而完成任务”，起到的作用仅仅是中止违建，对土体位移的修复并未起到决定性作用。

他进一步解释道，正确土体回填流程是，在回填之前先对基坑原 开挖情况和对土体位移情况进行检测，出具土体回填方案，然后按照方案进行回填、恢复。回填过程中要对回填的土壤进行检测，要求必须用净土、 回填土内不得含有有毒 、有害、腐殖物质。并采用环刀法检测回填土的压 实系数。回填时需要分层夯实，回填完毕后还要再对恢复情况进行检测。

运来回填土壤的车辆。图/受访者提供

“也就是说要先检测当时开挖基坑对周边到底发生了多少影响，回填的过程中注意分层夯实、并对土体进行检测，回填好以后，还要再对原有的损害到底恢复了多少进行检测。”他说。

管怀圣告诉记者，目前进行的简单回填，首先无法确认回填土壤的土质是否合规达标，是纯土还是建筑垃圾，如果含有有毒有害物质，还会影响地下水的安全。其次按照规定，回填后土体密实度需达到95% 以上，但现在不分层压实、不检测土体密实度，仅进行简单回填，时间长了，土体下沉后，四周的土壤还会向中间水平位移。

【3】律师：刘先生可能受到刑事处罚，应赔偿相邻业主损失

记者注意到，这并非上海市第一次出现私挖地下室的情况，此前曾有业主野蛮装修，私拆承重墙、擅自挖地下室，甚至导致周围房屋成了“危房”，后因犯危险作业罪而被检察机关提起公诉。

据看看新闻，业主季某在上海多伦路拥有一套281平方米的住宅，2023年6月开始装修。然而，邻居家陆续出现裂缝，执法人员上门发现季某私自挖了64平方米地下室，深度2.8米。而季某找的电焊工姜某没有资质，图纸均为手画。经检测，房屋承重结构严重破坏，10人被紧急转移。据悉，季某并非初犯，2020年，他因在多伦路另一处门面房内私自开挖地下室被行政罚款两万元。季某和姜某犯危险作业罪，均判处有期徒刑十个月，缓刑一年执行。转移群众、检测修复、墙体重建等100万元费用，由季某承担。

那么，刘先生是否会像季某一样构成危险作业罪？可能面临哪些处罚？湖北赋兮律师事务所程如玲律师告诉记者，《中华人民共和国民法典》第二百七十二条规定，业主行使权利不得危及建筑物安全、不得损害其他业主合法权益。刘先生的上述行为若对其他业主的合法权益造成损害，其他业主有权要求刘先生立即停止侵权并赔偿损失。

此外，《建设工程质量管理条例》第六十九条规定，擅自变动建筑主体和承重结构，应责令改正，处5万元以上10万元以下罚款。刘先生的上述行为可能会被行政机关处以罚款。

至于是否构成危险作业罪，程如玲表示，有这个可能，具体要结合案件基本事实和具体情节来判断。包括刘先生是否存在主观故意，所挖地下室的具体深度、面积等，对房屋承重的影响，是否存在安全隐患，对周围邻居的人身和财产是否已造成实质影响等，其上述行为可能构成刑法规定的危险作业罪，以危险方法危害公共安全罪、故意毁坏财物罪，可能会受到刑事处罚。

程如玲进一步指出，相邻业主有权依据民法典的规定起诉要求刘先生赔偿其全部损失；若刘先生挖地下室的行为不至于造成相邻业主人身安全，刘先生应就相邻业主房屋的房屋修复等检测、修复使房屋恢复原状的费用以及维权产生的合理费用进行赔偿；若刘先生挖地下室的行为已造成相邻房屋主体承重被破坏，房屋可能发生倾倒、坍塌等风险的，刘先生除应赔偿相邻业主房屋检测、重建恢复原状等损失外，还应赔偿相邻业主转移所产生的各项损失。

公开信息显示，四季雅苑位于上海市浦东新区花木路1983弄，小区地处浦东内环核心区，由和记黄埔地产（上海）有限公司开发，包含别墅和普通住宅两种物业类型。截至2025年数据显示，二手房成交均价维持在18万-24万元/㎡区间，总价超2899万元。

（九派新闻）