楼继伟透底，房产税的靴子还要悬多久？

前两天，财政部原部长楼继伟在财新峰会上的一番话，在圈子里引起了不小的震动。

很多老读者知道，咱们国家有个惯例，很多重大的政策转向，往往不是现任直接拍板说出来的，而是让德高望重的老同志先出来吹吹风，试试水的温度。

楼部长这次说得非常直白，简直就是把窗户纸给捅破了。

核心意思就几点：

房产税立法已经在人大那边走完了，法律层面没障碍。

技术上的难点（比如谁家有几套房、值多少钱）也基本搞定了。

但是，现在楼市太冷，大家日子都不好过，所以现在不是推出的好时机。

这番话的信息量极大，如果把它翻译成咱们普通人能听懂的大白话，其实就一句：

万事俱备，只欠回暖。

这就像悬在所有人头顶的那把达摩克利斯之剑，很多人以为它消失了，其实它只是在等一个你脖子最硬的时候落下来。

今天咱们就来深度唠唠这事。

01| 从打猎到种地

首先，我们要搞清楚一个最底层的逻辑：国家为什么要收房产税？

很多人第一反应是打压房价。

其实这完全是想偏了。任何一个国家的政府，都不会希望自己国家的资产价格崩盘。

收税的目的从来不是为了把税源搞死，而是为了细水长流。

楼部长这次提到了一个非常专业的词，叫“激励相容”。

这词听着挺唬人，其实道理很简单。

过去这二三十年，地方政府的主要收入来源是“卖地”。

这模式像什么呢？像“打猎”。

我看中一块地，那是猎物，我把它卖给开发商，这就是打了一枪，把猎物打死，肉一次性吃完。哪怕这块地以后涨到天上去，跟地方财政也没多大关系了，因为钱早就收进兜里花掉了。

这种模式下，地方政府的动力在于不断地找新地、卖新地。所以你会看到城市不断向外扩张，新区一个接一个。

但问题来了，猎物总有打完的一天。

现在的形势大家也看到了，房子卖不动，开发商不拿地，土地出让金腰斩。地方上要修路、要建地铁、要发工资、要维护公园，钱从哪来？

这时候，就必须从打猎模式切换到种地模式。

什么是种地？就是房产税。

以后我不指望卖地那点一次性收入了，我指望你们手里的房子。

只要我把城市的公共服务搞好，把学校建好，医院弄好，治安搞好，你家房子的价值就会上升。房价涨了，或者房租高了，我按比例收税，收到的税更多，我又可以拿去搞建设。

这就是楼部长说的“激励相容”。

在这个模式下，地方政府和房主变成了一根绳上的蚂蚱。 也就是从这一刻起，政府的角色从“土地批发商”变成了最大的“物业公司”。

既然是物业公司，那以后收物业费（房产税）就是天经地义的事。毕竟，地主家也没有余粮了，这种财政模式的转型，是历史的必然，不以人的意志为转移。

02 | 那个云淡风轻的下午

逻辑通了，大家最关心的就是：到底什么时候来？

楼部长说现在不是时候。确实，现在的楼市就像一个刚做完大手术的病人，身体虚得很。这时候你再给他抽一管血（收税），那人可能直接就挂了。

所以，目前的策略很明确：先养病，再干活。

但这并不意味着你可以高枕无忧。

我想问大家一句，还记得“延迟退休”吗？

这事儿也是讨论了多少年，专家吹风、媒体讨论，大家一开始很焦虑，后来听多了也就麻木了，觉得“狼来了”喊多了狼就不会来。

结果呢？就在前不久，一个云淡风轻的下午，文件突然就发出来了。没有预兆，没有大张旗鼓的听证，就是直接落地。

房产税大概率也是这个剧本。

现在的暂缓，是为了将来的落地。楼部长话里的潜台词其实是：等这轮楼市调整到位，泡沫挤干净了，经济开始回暖了，这事儿就会立马提上日程。

这就像那个经典的“灰犀牛”理论。

它就在那里，体型巨大，你也看见了，但它一直不动。你以为它无害，直到有一天它突然冲过来，把你撞飞。

对于决策层来说，他们在等一个“安全窗口期”。

什么是安全窗口期？就是大概率会让楼市先调整到位，有足够多的刚需进场，房价跌无可跌，形成了真正的铁底。这时候推出房产税，对市场的冲击最小，既能补上财政的缺口，又不至于引发系统性风险。

所以，不要去赌永远不收，在宏观大趋势面前，个人的侥幸心理是不堪一击的。

03 | 谁在瑟瑟发抖？

既然要来，那谁最惨？

很多人担心房产税会成为压死骆驼的最后一根稻草，导致房价崩盘。

其实大可不必。咱们看看先吃螃蟹的上海和重庆。这俩地方2011年就开始试点，十几年过去了，大家该买房买房，该涨价涨价，普通人几乎没感觉。

为什么？因为有“免征面积”。

上海人均免征60平米。一家三口，180平米以内不交税。说实话，绝大多数家庭，哪怕是中产，这辈子也就奋斗这一套100来平的房子。

对于只有一套自住房的人来说，房产税跟你半毛钱关系都没有。 国家制定政策，从来都是抓大放小，不可能为了这点税收去激怒基本盘。

真正应该瑟瑟发抖的，是两类人。

第一类，是手握大量房产的“炒房客”。

以前咱们说“房东”，手里攥着十几套甚至几十套房子。在过去，房子是最好的储蓄罐，买了就放那，不吃草不吃料，还能自己升值。

但房产税一来，逻辑全变了。房子从资产变成了负债。

你想想，如果你有10套房，每年要交房价1%的税，十年就是一套房没了。如果房价不涨，或者涨幅跑不赢税率、通胀，那你就是在通过持有房子来“慢性自杀”。

另外最近有个新闻，就是银行在大量出售房产，春江水暖鸭先知，这对普通人也是一个值得注意的信号。

第二类，是持有低租售比豪宅的人。

那种市中心的老破小，虽然破，但好租，租金能抵扣一部分税。最怕就是那种远郊的大别墅，或者死贵死贵的大平层，如果你不住，也租不出去，那就是纯纯的税源。

所以，楼部长这次吹风，其实是在给市场发最后一次信号：

趁着靴子还没落地，赶紧优化你的资产配置。

手里那些没有居住价值、没有租金回报、纯粹为了炒而囤的房子，该处理就处理。等到房产税真的宣布那一刻，二手房市场挂牌量绝对会是一个天文数字，到时候你想跑，门都没有。

这其实就是国家一直在强调的“房住不炒”的终极大招。

用行政手段限购，那是堵；用税收手段调节，那是疏。让持有房子的成本高到你肉疼，你自然就不囤了。

04 | 普通人的活法

说到底，大家最关心的问题其实只有一个：房产税来了，我该怎么办？

老实讲，这事儿比你想象得更简单，也比你想象得更无奈。因为它不是你能主导的，是国家财政、人口结构、城市化进程、土地收益模式全叠加之后的选择。

房产税不是为了收你那几千块钱，而是为了重建一个能持续运转的地方财政系统。

它的本质是制度升级，不过只是落在个人头上，就变成了影响。

所以，普通人要做的第一件事，就是意识到房地产的那个靠信息差吃肉的时代，彻底结束了。

房产税就是那个告诉你风停了的信号。

那么接下来怎么办？

先说第一条：

1. 自住需求不用慌，安心住你的房

你有一套房，或者还背着贷款，或者准备买第一套房，这类人几乎是国家重点保护对象。因为自住群体是城市稳定的压舱石，任何政策都不会动这部分人的奶酪。

这是最简单的政治智慧。

你用了半辈子的积蓄换一个住的地方，没谁会因为房产税对你下手。

所以，你的策略很简单：

买得起就买，量力而行，不要幻想升值，用得舒服最重要。

再说第二条：

2. 想改善？未来三年是窗口期

你有一套老破小，想换大一点的位置或面积？以前换不起，是因为新房动不动比老房贵三四倍。现在开发商扛不住了，改善盘价格越来越理性，二手房挂的越来越多，议价空间巨大。

我知道你可能还在等最低点。但是我跟你讲一句很现实的话：

普通人永远买不到最低点，只能买到能接受的点。

楼市的底部不是突然砸出来的，而是缓慢磨出来的。什么时候你感觉“怎么大家都开始买房了？”那其实已经涨起来了。你要的不是最低价，而是在别人犹豫的时候，你敢不敢做决策。

然后第三条，也是最关键的那条：

3. 手里有三套以上的，要当心了

这类人过去靠房子躺着涨，未来躺不住了。房产税不会让他们破产，但会让他们算账。一个人最怕的就是算账，一旦算清楚哪套房不划算，就要么卖，要么降价卖。

等房产税正式落地，他们不是不想卖，是卖不出去了。所以聪明点的，已经在悄悄甩货了。

这也是为什么最近二手房挂牌量像涨潮一样往上顶，银行都下场卖房了。市场永远有它自己的节奏，政策不会公开喊跑路，但会释放信号让聪明人先跑。

你不是投资客，所以你无需恐慌。但你要理解一件事：

未来城市里的房子，会慢慢变成住的东西，不是赌的东西。

等这一点彻底落实，房价自然就稳了，甚至还会回到一个你可以接受、工资能支撑的水平。

最后我想说一句最关键的话：房产税不是打击普通人的，是给未来一代铺路的。

过去二十年，中国的城市化速度太快了，大家靠房地产赚的那波钱，说实话属于时代奇迹。现在这条路走到头了，你不能指望一辈子靠卖地过日子。房产税会让城市变得更健康：

— 地方有稳定收入，不靠卖地；

— 公共服务有钱维护，不会烂尾；

— 年轻人不用背着天价房价啃一辈子的贷款；

— 家家户户不再把房子当存款，而是当居所。

你看，表面上看是税，实际上是城市治理的大换挡。

未来最可能的结果是这样的：

房价整体稳住，中枢缓慢下调，改善盘便宜，投资盘凉透。

时代的风口过去了，但生活不会。

站在正确的位置上，你就不会被风刮倒。

全文完。