地产经纬丨聚焦“资产盘活”与“去地产化”，多地国资下场“卖房”

来源：中国金融信息网

新华财经上海11月17日电（谈瑞）今年以来，地方国有资产平台挂牌出售房产的现象在全国范围内持续涌现。从一线城市核心地段的优质住宅到三四线城市的批量保障房，从整包拍卖的资产组合到零散挂牌的商业房源，一场规模化的国资房产处置浪潮正在渐次铺开。

专家表示，地方国资企业集中“卖房”的背后，既是房地产行业周期性调整与国有资产监管深化背景下的必然选择，也蕴含着企业资产优化与资金纾困的现实考量，更与地方债务压力缓解的迫切需求紧密相关，多重因素交织推动这场资产处置行动走向纵深。

国资售房覆盖多城多业态，性价比优势凸显

从西南小城到一线城市，地方国有资产平台的房产处置呈现出全域覆盖、业态多元的特征，既涵盖批量打包的住宅资产，也包括零散挂牌的商业房源，折射出地方国资在资产运营层面加快盘活存量、优化配置的集中取向。

四川省西昌市于11月6日发布的网络公开拍卖信息显示，受西昌市房地产事务中心委托，四川公信拍卖有限责任公司将对144套住房面向社会依法进行网络公开拍卖。这批房源被整合为3个资产包，分别包含礼州中学经济适用房35套、袁家山黄堡路桂苑小区住房69套以及西城东城住房40套，总面积合计近1.2万平方米，平均起拍价分别为3017元／平方米、4997元／平方米和5799元／平方米。

值得关注的是，西昌市这批房源的拍卖条件相当优厚。这些房产多为“经济适用房”“保障房”性质，权属明晰且已完成登记；有贷款意愿且买受人征信良好的，可经银行审核办理75%的银行按揭贷款。价格方面优势更是相当突出，对照西昌市近期8793元／平方米的二手房挂牌均价，这批房源平均起拍价较市场行情至少有30%的折扣，高性价比吸引了不少购房者关注。

一线城市的房产交易市场同样活跃着地方国资的身影。此前，北京产权交易所信息显示，北京市西城区大红罗厂街3号院5层2门501号住宅，被产权所有人北京天恒房地产股份有限公司挂牌出售，挂牌价1397万元，建筑面积84.7平方米，折合单价约16.49万元／平方米。

作为北京西城区的国有企业，天恒集团这一轮的房产处置规模相当可观。据不完全统计，其在北京产权交易所挂牌出售的房产累计达111套，转让底价从106万元至1397万元不等，总转让底价超过3.3亿元，成为一线城市国资房产处置的典型代表。

行业调整下，加快盘活资产和经营转型

在房地产行业周期性调整与国有资产监管深化的双重背景下，出售房产成为地方国资应对市场变化、匹配现实需求转变的可行路径。

行业调整周期中，地方国企的经营压力有所加剧，成为推动其售房变现的直接动因。近年来房地产行业整体盈利空间收窄，地方国企因规模较小、市场竞争力较弱，受到的冲击更为明显，部分企业陷入连续亏损与高负债的双重困境。

以天恒集团为例，今年上半年其营收仅6.7亿元，同比下降13.4%，较2021年高峰期132亿元的规模明显缩水；归属母公司净利润亏损3.9亿元，资产负债率攀升至83.5%的高位。销售端表现同样疲软，2024年其销售金额为25.8亿元，2025年上半年仅完成7.1亿元。

“优化资产结构、缓解流动性压力，显然是其出售这些房产的主要原因。”明源不动产研究院表示。

与此同时，低效资产的盘活需求与“去地产化”转型要求也是地方国资企业必须面对的“时代命题”。

从资产质量来看，地方国资手中不少房产存在先天缺陷，多为早年建设的经济适用房、保障房或“竞配建”房源，普遍面临户型老旧、配套不足、区位偏远等问题，长期处于闲置或低收益状态。这类房源不仅无法产生稳定收益，还需企业持续承担物业费、维修费、房产税等持有成本，成为企业的“负担性资产”。

同时，不少地方国企正积极推进“去地产化”转型，按照“应退尽退、优势集中”原则，逐步退出房地产开发业务，转向城市更新、基础设施运营等核心主业。出售房产也随之成为这一转变过程中剥离非主业资产的重要举措。中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，趁市场活跃度回升及时脱手有利于“以旧换仓”，将资金配置到收益更高或更符合主业方向的领域，盘活低效且闲置资产，优化资产结构。

业内还有观点认为，地方债务压力的影响也不容忽视。近年来作为地方土地出让金收入有所下滑，但地方政府的支出压力，尤其是债务压力以及基建、民生等刚性支出持续存在。在此背景下，地方国资作为财政重要支撑，责无旁贷地承担起了补充资金的重要使命。

“地方城投承担着各种基建、保障性住房等建设性任务，地方财政对其上缴利润、资产保值增值的考核又在加强，对其而言有着变现资产的动机。”正如广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉所见，考虑到房产资产易变现、价值相对稳定的特点，其成为资金回笼的首选标的也是情理之中的选择。

编辑：葛佳明