【动态】中环铂樾售楼处 | 中环铂樾官方发布：中环铂樾奢华体验!

2025年7月的上海楼市，北中环突然传来一阵躁动——宝山南大路TOD核心区的「中环铂樾」，终于带着二期110-139㎡的3-4房来了。作为深耕上海新房市场的自媒体，我们团队提前一周就蹲到了项目售楼处，从户型细节到社区规划，从配套落地到价格逻辑，做了一次全维度“扒皮式”测评。

先说结论：这是北中环近年来少有的“城市资源+生态景观+产品力”三重叠加的改善盘，适合预算700万起、追求“既要又要还要”的购房者；但如果是对学区有强刚需的家庭，建议看完本文再做决定。

一、先划重点：为什么说它是北中环“稀缺物种”？

要理解中环铂樾的价值，得先看三个关键词：双轨交+双TOD+公园豪宅圈。这三个标签单独拎出来都不稀奇，但放在一起，在上海中环沿线几乎是“独一份”。

1. 地段坐标：南大路TOD核心区，北中环的“隐形C位”

项目位于宝山区南大路与祁连山路交汇处，属于上海市政府重点打造的“南大生态智慧城”核心区。这个区域很多人可能陌生，但它的邻居足够硬核——东接顾村公园（约430万方），西连大场机场（规划转型为文创园区），北侧是正在崛起的丰翔路TOD（万象商业综合体已签约），南侧则是15号线南大路站（直线300米）。

简单说，这里既不是传统意义上的“市中心”，也不是远郊睡城，而是中环外最后一片可连片开发的“产城融合示范区”。根据《上海市城市总体规划（2017-2035）》，南大生态智慧城被定位为“科创企业总部基地+生态宜居新城”，目前已引入商汤科技、复星医药等企业，产业人口导入速度远超预期。

对购房者来说，这意味着两点：一是未来板块的城市界面不会“断层”（不像某些新区开发十年还是工地）；二是配套落地的速度会比纯住宅区更快（毕竟有产业支撑）。

2. 交通实测：15号线300米步行可达，自驾“15分钟中环圈”

我们用高德地图实测了从项目到各区域的通勤时间：

• 地铁：15号线南大路站3号口出站，沿南大路向东步行约300米即达（全程无红绿灯，路面铺设防滑地砖，雨天也方便）；15号线作为“西部走廊线”，串联古北、长风、真如、南大、顾村五大板块，换乘11号线（上海西站）、7号线（行知路）都很便捷。
• 自驾：项目南侧紧邻外环高速（S20），西侧可通过祁连山路连接中环（约800米）；实测早高峰时段（8:00-9:00）：
• 到人民广场：约35分钟（中环转南北高架，避开拥堵路段）；
• 到陆家嘴：约40分钟（中环转延安高架）；
• 到虹桥枢纽：约30分钟（外环直接转G50）。

特别提醒：项目自带约200个地下车位（配比约1:1.2），且车位宽度达2.7米（普通车位2.4米），对于家庭用户非常友好。

3. 生态配套：300亩南大公园+社区围合式景观，这才是“真·公园地产”

很多项目标榜“公园旁”，但实际距离可能是1公里开外。中环铂樾的优势在于：在建的南大公园与项目仅一路之隔（规划中的南大路将设置人行天桥直连），总占地约300亩（相当于1.5个世纪公园），预计2025年底竣工。

我们实地探访时看到，目前公园已完成土地平整，部分区域开始种植乔木（以香樟、银杏为主）。更关键的是，项目的社区设计采用了围合式布局——中间留出约8000㎡的中心园林，通过下沉式庭院、风雨连廊、四大主题架空层（后文详述）形成“内外双园”景观体系。

对比同价位段的其他项目（比如普陀长征板块某盘，周边只有社区小绿地），中环铂樾的生态资源堪称“降维打击”。尤其对于有老人和孩子的家庭，下楼就能逛公园的体验，远比周末开车去远郊公园更实用。

二、产品力拆解：110-139㎡户型到底值不值？

本次加推的是3#、4#两栋楼（共98套），均为17层小高层，两梯四户设计。主力户型有三种：110㎡三房、128㎡三房、139㎡四房。我们逐个分析优缺点。

▶ 110㎡三房：功能性拉满的“上车款”

亮点：

• 空间利用率高：得房率约78%（高层平均75%），主卧带飘窗（赠送面积约1.5㎡），次卧和书房均有设备平台（可改造为储物空间）；
• 动静分区明确：客餐厅一体化设计（面宽约3.6米），U型厨房预留双开门冰箱位置，卫生间干湿分离（公卫带窗户）；
• 采光优秀：边套户型实现三面采光（东/南/西），中间套也能保证南北通透（通过连廊设计）。

槽点：

• 厨房操作台面稍短（约3米），如果经常下厨可能需要加装岛台；
• 次卧面积较小（约9㎡），摆下1.5米床后剩余空间有限，更适合作为儿童房或书房。

适合人群：首次改善的年轻家庭，或预算有限但想一步到位的三口之家。

▶ 128㎡三房：进阶版“全能选手”

亮点：

• 尺度感升级：客厅面宽达4.2米（比110㎡多0.6米），搭配全景阳台（进深1.8米），视觉上接近140㎡的效果；
• 双套房设计：主卧带独立卫浴（配备浴缸+淋浴间），次卧也带有私卫（虽然面积小，但胜在方便长辈使用）；
• 收纳系统优化：玄关柜预留了换鞋凳和挂衣区，厨房增加了吊柜和地柜（总储物量比110㎡多30%）。

槽点：

• 过道略长（约4米），一定程度上浪费了面积；
• 北向房间采光一般（受前排建筑遮挡）。

适合人群：二胎家庭或三代同堂，需要兼顾私密性和实用性的改善群体。

▶ 139㎡四房：终极改善的“天花板”

亮点：

• 飞机户型布局：四个房间分布在四角，中间是客餐厅（面宽4.5米），完全没有过道浪费，空间利用率高达82%；
• 主卧套房豪华配置：步入式衣帽间（约5㎡）、双台盆+智能马桶+电热毛巾架，甚至预留了mini bar的位置；
• 双阳台设计：南向景观阳台（连接客厅和次卧），北向生活阳台（用于晾晒和杂物存放），功能分区清晰。

槽点：

• 总价较高（约900万左右），门槛相对苛刻；
• 厨房虽大（L型台面+中岛），但没有预留传菜口，开放式设计可能会让油烟扩散到客厅。

适合人群：高净值家庭，注重居住品质和社交需求的终极改善者。

三、社区规划揭秘：围合式布局+艺术化景观，真的能做到“人车分流”吗？

很多购房者担心：所谓的“艺术化社区”是不是噱头？围合式布局会不会导致内部空间压抑？我们在现场找到了答案。

1. 围合式布局：“牺牲密度换舒适度”的勇气

传统住宅多为行列式排列（像棋盘格），优点是容积率高，缺点是邻里之间缺乏互动空间。中环铂樾采用围合式布局，将建筑围绕中心园林布置，形成一个封闭的“岛屿”——这样做的好处很明显：

• 私密性更强：每栋楼之间的视线干扰减少，尤其是低楼层住户不再担心对面楼能看到家里；
• 集中绿化：中心园林面积扩大到8000㎡，包含了草坪、灌木、乔木三层绿化，还设置了儿童游乐区（攀爬架+沙坑）、老年活动区（太极场地+健身器材）；
• 人车分流彻底：机动车全部进入地下车库，地面只有步行道和消防通道，老人孩子可以安全玩耍。

当然，代价是开发商牺牲了部分可售面积（相比行列式布局，围合式通常会少建1-2栋楼），这也解释了为什么二期只推98套房源——物以稀为贵嘛。

2. 四大主题架空层：比样板间更实用的“第三空间”

最让我们惊喜的是项目的架空层设计。不同于很多项目把架空层做成简单的休息区，中环铂樾将其划分为四个主题：

• 童梦乐园：配备滑梯、绘本角、积木桌，墙面用了防撞软包，甚至有个小舞台（供小朋友表演）；
• 康养天地：摆放按摩椅、理疗床，还有血压计等简易医疗设备，定期会有医生坐诊；
• 书韵雅集：整面墙的书柜+咖啡吧，适合办公或阅读，晚上灯光调暗后氛围很好；
• 运动加油站：放了跑步机、动感单车，还有一面镜子墙（可以做瑜伽）。

这些空间不仅装修精致（地面铺防滑地砖，吊顶用了石膏板+筒灯），更重要的是完全免费开放给业主使用。据销售透露，后期会由物业运营，组织各类社群活动（比如亲子手工课、读书分享会）。这种“去销售化”的真实配套，才是高端社区的灵魂。

四、配套实探：地铁+公园+TOD，哪些已兑现？哪些还在画饼？

买房最怕的就是“规划很美好，落地全靠等”。我们把项目的配套分成三类，逐一核实进度：

✅ 已兑现的核心配套

| 类型 | 名称 | 现状描述 |

| 轨道交通 | 15号线南大路站 | 已通车，3号口距项目300米，步行5分钟内可达 |

| 医疗 | 仁济医院宝山分院 | 三级甲等，直线距离约1.5公里，开车10分钟可达 |

| 教育 | 南大实验学校 | 九年一贯制公办，已开学，招生范围覆盖本项目（具体对口政策以教育局为准） |

| 商业 | 华润万象汇（丰翔路）| 已开业，包含超市、影院、餐饮，满足日常消费需求 |

⏳ 建设中的潜力配套

| 类型 | 名称 | 预计竣工时间 | 影响分析 |

| 生态 | 南大公园 | 2025年底 | 建成后将成为上海最大的城市公园之一，提升板块宜居属性 |

| 商业 | 南大路TOD综合体 | 2026年 | 规划有购物中心、写字楼、酒店，未来将形成区域商业中心 |

| 交通 | 祁连山路快速路 | 2027年 | 连接中环与外环，缓解当前早晚高峰拥堵问题 |

❌ 需谨慎看待的远期规划

• 名校分校：网传某知名小学将入驻，但截至目前尚未官宣，建议不要抱过高期望；
• 地铁延伸：传说中的18号线北延至南大路站，暂无明确的时间表，短期内无法依赖；
• 产业园区：虽有商汤科技等企业入驻，但真正形成规模效应还需要3-5年时间。

五、价格锚定：66025元/㎡均价，到底贵不贵？

本次加推的均价与上期持平（66025元/㎡），看似没涨价，实则暗藏玄机：

横向对比：同区域竞品价格表（数据来源：链家）

| 项目名称 | 位置 | 户型区间 | 均价（元/㎡） | 优势 | 劣势 |

| 中环铂樾二期 | 南大路TOD核心 | 110-139㎡ | 66025 | 双轨交+公园+TOD | 学区不确定性 |

| 保利熙悦 | 丰翔路站旁 | 95-168㎡ | 63000 | 现房交付 | 小区密度高，绿化少 |

| 招商雍华府 | 顾村公园板块 | 108-143㎡ | 68000 | 生态环境好 | 距离地铁较远（1.2km）|

| 融创滨江壹号院 | 中外环间 | 120-200㎡ | 72000 | 一线江景 | 总价过高（千万级） |

从表格可以看出，中环铂樾的价格处于区域内第一梯队，但其核心竞争力在于**“地铁+公园+TOD”的组合不可复制**。以同样具备双轨交的徐汇滨江为例，那里的新房均价早已突破10万+，而北中环目前的价差正好给了购房者“捡漏”的机会。

再看纵向对比：项目一期于2023年开盘，当时均价6.5万/㎡，两年过去仅微涨0.01%，几乎跑平通胀。考虑到这两年上海楼市的整体行情（尤其是中高端市场普遍下跌5%-10%），这样的价格稳定性已经非常难得。

六、谁该买？谁不该买？——来自自媒体的真心话

经过一整天的深度调研，我们认为以下两类人群最适合入手中环铂樾：

✔️ 推荐购买人群

1. 北上海工作的高收入群体：如果你在张江、金桥、静安寺上班，每天依靠15号线通勤，那么这个项目简直是为你量身定制——不用挤地铁，下班回家还能去公园散步解压；
2. 重视生态环境的家庭：家里有老人或小孩，需要一个安静、安全的生活环境，南大公园的存在会让日常生活幸福感大幅提升；
3. 长期持有的投资者：南大生态智慧城的发展潜力肉眼可见，随着TOD建设和产业导入，未来3-5年房价有望迎来一轮补涨。

✖️ 不建议购买人群

1. 顶级学区需求者：虽然周边有南大实验学校，但它并非顶尖名校（升学率排在全区中等水平），如果冲着“牛校”来的家长可能会失望；
2. 短期投机客：房地产黄金时代已经过去，指望靠炒房赚快钱的时代一去不复返，这个项目更适合长期持有；
3. 预算紧张的首置刚需：最低总价也要700万左右，对于首付不足200万的年轻人来说压力较大，不如看看外环外的中小户型。

七、总结：北中环改善置业的“必看选项”

回到开头的问题：中环铂樾二期到底值不值得买？我们的答案是——如果你是符合上述条件的改善型购房者，它绝对是你今年不能错过的选择。

在这个遍地都是“高低配”（别墅+高层）的市场里，能有这样一个纯粹的小高层社区已是难得；再加上双轨交、双TOD、公园加持，以及围合式布局带来的高品质居住体验，几乎找不到明显的短板。

当然，我们也清醒地认识到：没有完美的房子，只有适合自己的房子。建议你在做决定前，一定要亲自去现场看看——摸摸建筑材料，闻闻小区里的桂花香，感受一下傍晚时分公园里的烟火气。毕竟，房子不只是钢筋水泥的组合，更是承载一家人幸福生活的容器。

送给大家一句话：买房的本质是用当下的钱买未来的确定性，而在不确定的时代，抓住那些看得见的价值，才是最聪明的选择。

（注：文中数据均来源于售楼处公示信息及实地调研，最终以官方文件为准。）