楼市新变化！二手房逐渐成为市场交易主力

（来源：经济日报）

转自：经济日报

近日，国家统计局公布了今年1—10月全国商品房销售的相关数据。数据显示，商品房销售降幅收窄，待售面积连续八个月减少，房地产开发企业到位资金降幅也在收窄。近日在北京、上海、武汉等地，虽然楼市还是有所波动，但今年的一系列房地产调控优化政策的效果还在继续显现。

尽管是工作日，在北京丰台的一个新房项目售楼处，大厅里坐着不少咨询买房或是办理手续的客户，沙盘上多栋楼宇已贴出了售罄标签。

销售经理介绍，以往10月过后，市场通常会进入一段平淡期，但今年情况有所不同，客户的购房意愿比较高，周末接待客户量甚至超过了上个月。

“明显能感觉到这一系列像降息等政策的落地叠加，对客户的潜在信心是有增加的。”丰台区某楼盘销售经理任菁菁说。

不止这一个项目，今年下半年以来，北京多个新开盘的商品房项目入市后都出现了不同程度的热销。

住房城乡建设部获取的数据也显示，1—10月份，全国新建商品房和二手房交易总量同比仅下降1.9％，基本保持稳定，没有出现明显收缩。与此同时，不少大中城市交易活跃，深圳、武汉、厦门、沈阳、南昌、南宁、贵阳、昆明等城市的一二手房交易总量，同比都在增长。

“我们今年的带看量相比去年的1月份到10月份，环比增长50％左右。”表示上海市某房地产中介门店经纪人吴红文。

业内人士表示，目前楼市整体虽然仍在波动中，但今年以来各地各部门出台的一系列政策的效果还在继续显现。房价降幅也在继续减小，前10个月，70个大中城市新建商品住宅降幅，自去年10月份以来，已连续13个月收窄。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，这反映了市场信心正在修复，市场已逐步摆脱盲目波动，向理性稳定过渡，主要表现是政策不再是单纯刺激规模扩张，而是聚焦高质量发展，引导市场回归居住本质。

二手房正在逐渐成为市场交易主力

据住房城乡建设部，今年前10个月，新房和二手房的交易结构也正在发生变化，特别是随着住房发展进入存量时代，二手房对新房的替代作用正在不断增强。

住房城乡建设部最新数据显示，今年1—10月份，全国新房和二手房交易总量同比下降了1.9％。这里还要考虑到去年的10月份，房地产市场罕见地出现“银十”超“金九”的情况，去年的交易量基数更高。专家表示，在这种情况下，交易总量同比微降，说明目前市场的总需求基本稳定。

清华大学房地产研究中心主任吴璟表示，今年住房成交的总量和去年基本上是保持稳定的，这也体现出因城施策、因地制宜所采取的各种止跌回稳的促进措施，也在逐步地发挥良性，而且是持续的作用。

住房城乡建设部最新数据显示，1—10月份，全国二手房交易网签面积同比增长4.7％，二手房在交易总量中的占比达45％。上海、深圳、重庆、南京、常州、东莞等十几个城市的二手房交易网签面积同比增长超过10％。

“目前二手房市场出现了不少积极的变化，一是住房需求，尤其是改善性需求持续释放，各地也出台增加住房公积金贷款额度、购房补贴等政策，市场也呈现出就是改善性需求增长的特征。”虞晓芬说。

虞晓芬表示，二手房正在逐渐成为市场交易的主力，其根源在于供需结构的深刻变化。此前市场好，大规模开工与预售的商品房进入交付使用，使得次新房供给量大幅度增加，不少二手房地段好、配套完善，更容易吸引有子女教育、养老需求等家庭。此外，部分二手房议价空间大，具备价格优势，也容易吸引很多购房人的关注。

政策组合拳 激发楼市活力

还有一个变化，就是政策的“组合拳”力度在加大。为了促进楼市止跌回稳，各地持续推出包括购房补贴、房交活动、公积金优化等在内的政策“组合拳”，激发楼市活力。

目前，全国已有超过60个城市出台了购房补贴或“以旧换新”类政策，精准支持刚性和改善性住房需求。例如，广西投入1.2亿元财政资金，按住房每套1万元、车位每个1000元的标准发放补贴；云南创新推出“彩云住房消费券”，购买新建商品住宅最高可补贴15000元；山东济南则推出“卖旧买新”补贴政策，对符合条件的购房者给予最高10万元支持，有效衔接改善型需求。

“我们也注意到，很多城市的住房市场支持措施不仅保持了它的精准性，同时它的系统性也得到了显著的强化。比如把购房的补贴和后续的家装等等补贴相结合，有助于形成一种联动的效应，也能够提振和释放内需。”吴璟说。

除直接发放补贴外，各地还通过举办房交会等活动搭建供需对接平台，推动市场热度回升。深圳连续开展商品房“走出去”推介和“好房节”促销；山东与济南联动举办高品质住宅展示交易会。

在刚刚落幕的重庆秋季房交会上，共推出优质商品房项目超百个，房源面积约240万平方米，二手房12万套，租赁住房2200套，累计接待到访客户1.4万组，线上访问突破百万人次。

今年以来，各地在住房信贷与公积金政策方面也作出重要调整，进一步增强了对居民合理住房消费的支撑。像上海、深圳对商贷利率不再区分首套、二套，北京、杭州、青岛等城市调整了住房公积金政策，包括提高贷款额度、允许提取公积金支付首付“又提又贷”、支持直系亲属提取互助等。总的来看，越来越多的城市从供需两端因城施策，已经取得了良好效果。