法庭笔记 | 不交管理费停水电 物业公司要赔钱

何某在天河某小区拥有6套房产，A公司是该小区的物业服务人。

自2015年5月起，何某以不满A公司的物业服务为由，长期拒绝缴纳物业费、水电费等。其间，A公司与何某还就车辆停放问题产生矛盾。A公司通过居委调停、张贴催款单等方式催缴无果后，于2022年5月对何某名下的4套房产采取停水停电措施。

2023年10月，A公司认为何某连续8年恶意拖欠物业费、水电费等费用，严重影响公司效益，将何某诉至天河法院，要求何某支付2015年5月至2023年7月拖欠的物业费、水电费、垃圾处理费等合计6.5万余元。

何某辩称，自己未与A公司直接签订物业服务合同，因此无需向其支付物业费。反之，A公司为催缴物业费等费用，对其名下房屋采取停水停电等措施，导致其家私家电受损、冰箱内食材腐坏，侵犯其权益。故向法院提出反诉，要求A公司恢复水电供应、电梯使用等，并赔偿各项损失合计15万元。

地点：广州市天河区人民法院

结果：天河法院经审理认为，虽然A公司与何某之间未直接签订书面物业服务合同，但何某作为业主方，实际上接受了A公司提供的物业服务，双方已形成事实物业服务合同关系，从权利义务相一致的原则出发，何某理应支付相应对价。

根据A公司提交的最早催收物业费记录，何某拖欠费用时间长达8年，何某应支付自2017年7月至2022年5月的物业费、水费、旧电梯维修分摊费合计4万余元。再者，何某还应按照每户每月5元的标准，支付其名下房产在2017年7月至2023年7月期间的垃圾处理费2100余元。因此，法院依法判决何某需支付拖欠的物业费、水费、旧电梯维修分摊等费用合计4.2万余元。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。对于因采取停水停电造成的损失，A公司理应承担相应的赔偿责任，但何某未能提供充分证据证明其损失的具体情况，故法院根据在案证据酌定A公司赔偿何某损失5000元。

此外，法院驳回了A公司、何某其他诉讼请求。

A公司和何某均不服一审判决，提出上诉，二审法院审理后驳回上诉，维持原判。

法官说法：物业服务本身是一个长期的、动态的过程，物业服务人需要持续投入人力、物力成本以完成相应服务工作。业主方作为接受物业服务的一方具有缴纳物业费的义务，不得以未接受或者无需接受物业服务为由拒绝支付物业费。

若业主认为物业服务“不过关”，可通过召开业主大会共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、向主管部门或行业协会反映情况等合法途径维权，而非拒付费用消极对抗。

在业主未交、拒交物业费的情况下，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付的，可以提起诉讼或申请仲裁，但切勿采取明显影响业主正常占有使用物业的措施催交物业费。这不仅侵害了业主的居住权，如若因此给业主造成损失，还将面临承担赔偿损失等法律责任。

采写：新快报记者 高京 毛毛雨 通讯员 詹威鸿 钟州琼 张月梅 钟晓丹