20张图揭秘澳洲房地产市场11大变化！

想知道澳大利亚各地房地产市场最近有何变化吗？

今天就让带大家根据Cotality发布的20张图来一探究竟！

本月最重要消息当然是：澳大利亚住宅房地产总价值达到了新的里程碑，突破了12万亿澳元大关，在过去十年间其价值已翻了一番。

其中根据Cotality 十一月月度住房图报告显示，独立屋价值持续高于单元房。房地产市场已出现显著的结构性转变，达到新的高点。

目前，澳大利亚首府城市综合独立屋中位价为1,091,000澳元，而单元房中位价为728,000澳元，独立屋较单元房的溢价率已达49.9%，较五年前的20%显著提升，这主要得益于市场对独立屋的持续需求。独立屋价值的强劲增长推动了这一价格差距达到历史新高。截至10月的三个月内，独立屋价值增长了3.1%，而单元房仅增长了2.3%。

市场表现继续受到可负担能力的强烈影响，中低价值细分市场在大多数首府城市推动了最强劲的增长。市场价值的最低25％或中间50％部分的增值速度最快。在过去近两年里，低价值细分市场表现优于其他市场，这是可负担能力限制推动买家转向更易接受的价格点的明确结果。政府支持计划，例如最近扩大了首付5％的计划，其价格上限设定在中位数水平左右，也可能促成了这些细分市场的增长。

房地产一直是澳大利亚财富的基石。

截至2025年10月末，澳大利亚住宅房地产的总价值达到了12万亿澳元。

所有住宅房屋的未偿还抵押贷款仅为2.5万亿澳元，对应的贷款价值比（Loan to Value Ratio）仅为21%，处于非常健康的水平。

澳大利亚家庭财富中有55.5%是通过住宅房地产持有的，这也是银行、政府和澳联储（RBA）都不希望房地产市场崩盘的诸多原因之一。

1、澳大利亚住宅价值

全国住宅价值的季度增长持续加速，在截至10月的三个月内上涨了2.8%。这是自2023年7月以来的最大涨幅，当时三个月的变化率为3.2%。

年度趋势的动能也在持续增强，截至10月的12个月内住宅价值上涨了6.1%，高于2025/2026财年近期低点的3.9%。

在截至10月的三个月内，独立屋价值的增长速度超过了单元房（3.1%对比2.3%），首府城市独立屋的溢价已增长至约36.3万澳元，接近单元房中位价的一半（49.9%），单元房中位价为72.8万澳元。

2、首府城市市场存在差异化

澳大利亚房地产市场呈现出明显的分散性，各州的市场表现受当地经济和市场因素的显著影响而存在差异。长期以来，各首府城市房价表现中，最低四分位数一直保持着较为强劲的增长态势；而如今，市场中间的50%也展现出了强劲的增长表现。

下图展示了每个首府城市市场中不同价格区段的表现差异：

3、各州的表现也大不相同

布里斯班是其中的佼佼者，其房产价值在过去一年内增长了10.8%，目前处于历史新高。

珀斯的房产价值在过去一年里上涨了9.4%，目前也正处于历史新高。

悉尼的房产价值在过去一年里增长了4.0%。

墨尔本的房产价值在10月份上涨了0.9%，在过去一年里增长了3.3%，但仍比2022年3月创下的历史高点低1.4%。

4、目前市场上待售房产数量

尽管新上市房源数量有所上升，但总体上市房源数量仍处于较低水平。强劲的销售吸纳率使得库存水平保持在低位。从全国层面来看，在截至10月26日的四周内，共有127,833套房产挂牌出售，较去年同期下降了14.8%，较本年度同期平均水平低18.3%。

市场上A级住宅或投资级房产稀缺，优质房产的业主仍在持有他们的房产。春季销售旺季仍在持续升温，在截至10月26日的四周内，共有43,503套新上市房源。与7月末相比，这一数字增长了37.0%，但新上市房源数量仍较去年同期低3.0%，与过去五年同期平均水平大致相当。

5、交易量

销售活动再次呈现上升趋势。据Cotality估计，10月份全国共完成48,764笔成交。区域市场的年度成交活动保持稳定增长态势， 12个月的销售预估量较去年同期增长5.1%，并较过去五年平均水平高出1.6%。与此同时，首府城市的销售数量较去年同期略有增长（1.1%），但较平均水平高出6.1%。

6、房屋销售周期延长

在截至10月的三个月内，全国房屋上市中位天数略有上升，达到29天，较第三季度的28天有所增加。尽管这一数字高于去年同期的销售时长，但当前房屋销售速度仍比过去十年的平均水平（37天）快约一周。在首府城市中，霍巴特是唯一一个房屋上市中位天数超过十年基准（20天）的城市，其房屋上市中位天数为31天。

7、卖家议价空间

低库存水平与买家活跃度的不断上升，进一步推动市场条件向卖方倾斜。全国房屋中位卖家议价空间已降至3.1%，为三年半以来的最低水平。在截至10月的三个月内，布里斯班和珀斯的卖家议价空间均为2.6%，为全国最低；而塔斯马尼亚地区的卖家议价空间最高，达到3.8%。

8、拍卖清空率

在10月份，拍卖活动持续升温。截至2025年10月26日的四周内，首府城市共举办了3,236场拍卖，仅次于去年复活节前的最高周拍卖量（3,519场）。尽管拍卖数量有所增加，但成功拍卖率却有所下降，四周平均清空率从9月末的70.1%降至10月末的67.0%。

9、澳大利亚的租赁市场危机仍在持续

全国租金价值的增长势头持续增强，截至10月的滚动12个月变化率达到了4.6%，为今年以来的最高水平。在综合区域市场中，过去一年租金上涨了6.1%，相当于在中位周租金水平上每周增加了34澳元。与此同时，首府城市的租金上涨了4.0%，在过去12个月中，典型的租金账单每周大约增加了27澳元。

10、房屋审批和住房信贷

在经历了几个月的疲软之后，房屋审批在9月实现了健康的增长，房屋数量上升了4.4%，单位数量激增了23.7%，整体房屋审批量提升了12.0%。

尽管房屋的审批数量每月都在增长，但它们仍持续低于长期平均水平（以年度计算），成本压力和劳动力市场的紧张状况依然是市场供应增加的关键阻碍。

11、融资与贷款

在6月季度，新住房贷款承诺的数量和价值均有所上升，分别增长了1.9%和2.0%。其中，投资者是推动数量增加的主要力量，其贷款承诺在该季度增长了3.5%，而自住业主的贷款承诺仅增长了0.9%。然而，在贷款价值方面，自住业主占据了大部分增长，贷款承诺的总价值增长了2.4%，而投资者贷款价值的总增长仅为1.4%。

首次购房者融资在6月季度有所上升，有助于缓解3月季度出现的部分下降趋势。

首次购房者的贷款数量在该季度增长了1.7%，其中塔斯马尼亚州和北领地分别增长了15.4%和13.6%。

在16.3亿澳元，首次购房者的贷款承诺总价值（5.7%）也有所上升，其中塔斯马尼亚州（10.6%）和澳大利亚首都领地（8.3%）出现了最大幅度的增长，跨越各州和领地。

最后，澳大利亚房地产市场的走势分化愈发显著。如今，投资者不仅要深入了解市场动态、政策以及各区域的发展趋势，还需具备基本的税法，结构组合知识。

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