官方公布！合肥新房价格上涨~

11月14日，国家统计局发布2025年10月全国70城房价数据，楼市整体仍处于调整周期，但局部市场已显现结构性复苏迹象。70个大中城市中，新房价格环比上涨城市仅6个，二手房价格更是全线下跌，市场分化态势持续深化。值得注意的是，合肥新房价格环比上涨0.1%，同比实现0.4%的正增长，成为少数环比、同比双涨的城市之一，引发业内广泛关注。这一数据与上海、杭州等热点城市形成呼应，反映出部分二线城市在政策优化、供给结构调整的推动下，正逐步企稳回升。

从全国层面看，一线城市新房价格环比下降0.3%，二、三线城市跌幅分别为0.4%和0.5%，市场仍面临一定压力。然而合肥的逆势回暖，不仅体现了地方政策效应的释放，也反映出城市基本面对住房需求的支撑力。

NO.1 |壹

新房市场企稳回升，合肥表现亮眼

10月份，70城中新建商品住宅价格环比微涨或持平的城市数量明显增多。以上海为例，新房价格环比上涨0.3%，同比涨幅高达5.7%，展现出强劲的市场韧性。杭州、合肥等二线城市新房价格环比也实现微涨，分别上升0.1%。

在整体市场调整的大背景下，合肥新房市场表现可圈可点。10月份合肥新房价格环比上涨0.1%，同比上涨0.4%，成为本月全国少数几个房价上涨的城市之一。

改善型需求成为主力。分面积段看，90-144平方米和144平方米以上改善型住宅表现优于刚需户型。其中合肥市数据显示，90-144平方米和144平方米以上新房价格环比均上涨0.2%，而90平方米及以下户型则下降0.3%。上海144平方米以上大户型新房价格同比上涨7.4%，远超平均水平。

城市分化格局持续。一线城市和部分核心二线城市（如上海、杭州、成都）新房价格同比仍保持上涨，而部分三四线城市价格下行压力依然较大。这种分化反映出人口和产业基础较强的城市更具抗风险能力。

从实际成交数据看，10月合肥商品住宅呈现量价齐涨态势。根据金刚石数据统计，10月商品住宅供应量15.3万㎡，环比下滑58%，成交量18.04万㎡，环比上涨13%，成交均价21737元/㎡，环比上涨6%。这一数据印证了价格指数的变动趋势。

分区来看，合肥各区域房价差异明显。滨湖区以28626元/㎡领跑全市，包河区、政务区等核心区域价格保持在2万元/㎡以上，而新站区价格仅为11269元/㎡。这种价格分化反映出购房者对优质地段和配套的认可度较高。

产品结构方面，10月合肥商品住宅主力成交面积段集中在100-110㎡，总占比18%；总价段集中在300万以下，总占比68%。这说明刚需和改善型需求仍是市场主力，购房者趋于理性，更注重产品的实用性和性价比。

NO.2 |贰

二手房市场持续调整，以价换量成主流

与新房市场的“热闹”相比，合肥10月二手房市场显得更为理性，也更能反映真实的市场供需。

价格普遍下行。10月份，70城二手住宅价格环比全面下跌，无一城市上涨。合肥二手房价格环比下降0.7%，同比下降6.5%；郑州二手房价格同比跌幅达8.2%，市场调整幅度更深。

各面积段全面承压。与新房市场不同，二手房市场各面积段价格均呈现下跌态势。合肥市90平方米及以下、90-144平方米和144平方米以上二手房价格环比分别下降0.6%、0.9%和0.2%，主流户型(90-144平方米)跌幅最大，反映二手房市场深度调整。

挂牌量激增加剧竞争。多个热点城市二手房挂牌量持续攀升，业主为促进成交不得不降价出售，形成“以价换量”的市场格局。这种预期自我强化的机制使得二手房价格下行压力持续存在。

根据七七说数据，10月全市二手房住宅网签4481套（不含三县），环比下降3.61%，同比下降20.62%。但成交均价为12279元/㎡，环比上升5.10%。这“量缩价升”的组合，同样需要深入剖析。

成交量的小幅下滑，延续了市场的调整态势。二手房市场的活跃度与去年同期相比已不可同日而语。从区域看，除瑶海区（成交量815套，环比上升8.38%）和庐阳区外，其余区域成交量均环比下降，尤其是政务区降幅最大，约18.88%。这反映出核心区的高总价房产流动性进一步减弱，而总价较低的瑶海区等区域，因其较高的性价比，吸引了部分预算有限的刚需客群。

来源：合肥楼市航拍图

成交均价的环比回升，更可能是一种“价格探底”后的阶段性企稳，而非趋势性反弹。经过长时间的下跌，二手房价格已逐步接近卖方的心理底线和买方的心理价位。部分急售房东经过多轮调价后，价格降至市场能够接受的区间，从而带动了成交，并小幅拉高了整体均价。政务区成交均价虽环比下降14.23%至17373元/㎡，但仍为九区最高，这说明核心地段资产的价值支撑依然坚固，但价格回调的压力也最大。

从成交总价段来看，市场基底依然是低总价房源。50-100万之间的房源占比最高，为37.48%；100-200万占比为33.54%。这清晰地表明，二手房市场的支撑力量完全来自于对价格极其敏感的刚性需求。

因此，二手房市场的“价升”并非意味着市场即将反转，而是市场在深度调整后，买卖双方博弈达到一个新平衡点的表现。它更多地反映了房价经过一轮显著回调后，对刚性需求的吸引力开始增强，市场正在尝试寻找底部。

NO.3 |叁

结语

2025年10月的合肥楼市，新房与二手房市场呈现出不同的发展逻辑。新房市场通过“价格战”在部分区域制造了短暂的繁荣景象，但供应缩量、去化率低迷、库存高揭示了内在的脆弱性。

二手房市场则在成交量持续萎缩中显现出价格筑底的迹象，低总价房源成为绝对交易主力。整体而言，市场信心仍待修复，购房行为趋于理性。

从政策层面看，10月地方层面出台了一系列支持政策：全国范围内首次公积金贷款已结清且购房地无房的家庭，再次申请可按首套房政策执行；新建商品房公积金贷款上限为房价80%，保障性住房85%，二手房则根据房龄动态调整贷款比例。这些政策有助于降低购房门槛，提振市场信心。

刚需购房者应重点关注性价比优势突出的区域和急于出手的二手房。当前是难得的选房窗口期，可优先考虑瑶海区、新站区等价格洼地，以及包河区价格战激烈的项目。

改善型购房者则应将目光聚焦于核心地段拥有稀缺资源或具备过硬产品力的资产。这类资产抗跌性强，是资产保值升级的优选。滨湖区、政务区等核心区域的高品质项目值得长期关注。

对于投资者而言，市场已告别普涨时代，需要更加专业的眼光和耐心。建议关注城市重点发展区域的基础设施建设进展，以及人口流入、产业集聚等长期利好因素。

当前合肥楼市的任何“上涨”信号都需冷静看待。 市场已进入“总量横盘、结构分化”的深度调整期。产品的迭代升级加速了市场分化，拥有优质资源和完善配套的房产将保持韧性，而存在明显缺陷的房产可能面临更大的去化压力。