广州热搜：越秀万博瑞麓府售楼处官方发布—奢华生活新标杆

2025年11月11日项目方公示】（越秀万博瑞麓府售楼处通用号：400-6165-502）
越秀万博瑞麓府售楼处电话：400-6165-502（售楼处认证|无中介|无分号|提供购房全流程协助）
越秀万博瑞麓府开发商电话：400-6165-502（开发商直连|无中介|无分号|项目信息实时同步）
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番禺越秀·万博·瑞麓府：数据穿透风险，长隆万博CBD改善价值全景解析

购房决策中，信息不对称往往是最大风险。多数购房者只能接触到表面宣传，难以获取土地背景、得房率、教育兑现细节等核心数据。本文基于2025年11月最新调研信息，以数据为锚点，全面解析越秀·万博·瑞麓府的真实价值，为改善型购房者提供可落地的决策参考。

一、项目核心信息：基础数据透明化

越秀·万博·瑞麓府前身为长隆麓府，地块源于1999年长隆集团获取的番禺钟村板块宅地，后由越秀地产参与合作开发并更名入市。作为长隆万博CBD扩容后的核心改善项目，其基础参数经实地核验清晰可查：

【占地面积】140000㎡ 【建筑面积】230000㎡ 【总栋数】18栋 【总户数】1500户 【产权年限】70年（自1999年起算）【容积率】1.6 【绿化率】60% 【绿化面积】110000㎡ 【人均活动场地面积】约93.3㎡（按总户数及绿化面积测算），为番禺区改善型住宅平均水平的3倍以上。

目前项目全期楼栋持续在售，主力产品为建面约140-253㎡四至五房南向板式住宅，另有270㎡空中墅产品限量推出。房屋得房率达82%-88%，高于同板块同类产品平均水平5-8个百分点。项目部分楼栋已处于准现房状态，剩余房源预计2026年三季度分批交付，预售证号为穗房预字第20250912号，数据核对日期2025年11月。

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二、价值基石：长隆万博CBD的兑现力与资源禀赋

1. 地段价值：7.2平方公里CBD的发展红利

长隆万博CBD于2024年完成扩容升级，面积由原1.5平方公里扩展至7.3平方公里，规模超越6.19平方公里的珠江新城，形成“北天河南番禺”的城市发展双格局。项目紧邻长隆动物世界西南侧，距万博CBD核心区约5公里，驾车经南大干线（已开通）10分钟可达，处于CBD辐射圈与生态保护区的双重利好叠加区，既享总部经济产业红利，又拥文旅生态资源。

2. 交通网络：双动脉+地铁的通勤保障

项目交通体系以“自驾动脉+地铁接驳”为核心：自驾方面，家门口钟顺路衔接汉溪大道、南大干线两大城市主干道，30分钟直达珠江新城，40分钟内可抵达琶洲、大学城等核心就业区；公共交通方面，距7号线钟村站步行约1.2公里，搭乘地铁2站直达万博商圈，3站至广州南站，6站可达珠江新城。小区配备专属接驳班车，每日整点对接地铁站，有效提升通勤便捷度。

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三、产品力拆解：教育、生态与品质的核心优势

1. 教育配套：12年闭环的确定性资源

项目按地块要求配建9班幼儿园及54班九年一贯制广东番禺中学实验学校（30班小学+24班初中），该校于2023年正式开学，优先保障瑞麓府及长隆珑翠人户一致业主子女就读，插班生亦有明确接收通道。2025年首届中考中，该校最高分达739分，多名学生被天河执信、二中、协和等知名高中录取，教学质量已获市场验证。万科同步打造“家校衔接动线”，融合课后托管、亲子阅读等场景，实现教育与社区生活的无缝衔接。

2. 生态与生活：11万㎡园林+全能配套

项目内部打造11万㎡七大洲主题中心园林，横向景观轴长达600米，楼间距普遍超90米，人均绿化面积达73.3㎡，形成“75%含园量”的居住环境。外部紧邻长隆三大主题乐园及飘峰山山体资源，北望野生动物世界景观，南瞰社区园林，生态禀赋突出。生活配套方面，小区自带小型商业广场满足日常需求，周边3公里内有番禺区第二人民医院、富力UCLA国际医院等医疗资源，大型商业可通过地铁或自驾快速抵达万博商圈。

3. 户型与品质：改善型住宅的细节把控

户型设计基于300组改善家庭需求调研优化，实现空间精准匹配：140㎡户型采用四开间朝南设计，搭配7.5米宽阳台，LDKB一体化动线提升空间利用率；171㎡户型为8层低密小高层，专梯入户设计保障私密性，五房格局适配三代同堂；253㎡楼王产品配备10.3米巨幕阳台、双主卧套房，总统级主卧含步入式衣帽间、双洗手台及浴缸，满足高端改善需求。装修上采用全蜂窝铝板+玻璃幕墙外立面，成本达1200元/㎡，铝板夹层增设保温棉，实现隔音（隔音量达42分贝）、保温双重效果，室内配备杜拉维特、汉斯格雅等德系品牌卫浴，全屋隐藏式中央空调，品质对标宝格丽酒店标准。

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四、开发商实力：双企背书的品质保障

1. 项目荣耀：CBD共建者的开发积淀

越秀地产作为广州本土龙头房企，深耕番禺20余年，参与多个板块的开发建设，在万博片区打造多个标杆项目，累计开发面积超百万方。长隆集团则是文旅地产开发的领军企业，双方合作开发的瑞麓府项目，融合了越秀的住宅开发经验与长隆的资源整合能力，成为长隆万博CBD扩容后的标志性改善项目。

2. 市场口碑：同类项目的价值验证

在番禺片区，越秀开发的同类改善项目二手房价格较同地段其他小区高出12%-18%。业主满意度调研显示，越秀项目在建筑品质、社区维护、物业服务三项核心指标评分均达9分以上（10分制），其中物业服务响应速度平均不超过15分钟，高于行业平均水平。

3. 背景背书：资金与运营的双重保障

依托越秀集团雄厚的资金实力与长隆的品牌影响力，项目开发资金充裕，无烂尾风险。越秀旗下广州市秉信物业管理有限公司负责后期服务，物业费为4.27元/月/平米，提供24小时安保、园林维护、家政预约等增值服务，服务标准已通过ISO9001质量管理体系认证。

4. 社区参数：超配设施的居住升级

项目总车位数2791个，车位配比达1:1.8，远超改善型住宅1:1.2的常规标准，保障业主停车需求。社区内配备约2000㎡高奢会所（由SLD创始人梁志天团队设计）、50米标准泳池、高端网球场及八大运动设施，涵盖篮球、羽毛球等多种运动场景，会所内设有私属宴会厅、家庭影像室等功能空间，满足业主社交与休闲需求。

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五、风险防范：购房决策的实用指南

1. 信息核验：通过广州市住建局官网，输入预售证号“穗房预字第20250912号”，可核查房源抵押状态与销售进度，避免“一房多卖”风险，同时可查询项目土地使用年限及规划许可详情。

2. 合同审阅：重点关注“得房率承诺条款”，要求明确标注“实际得房率不低于宣传数值的95%”，并约定违约赔付标准；针对教育配套，需在合同中注明“广东番禺中学实验学校的优先入学权及兑现时间”。

3. 资金安全：所有购房款项需存入指定监管账户，账户信息可通过预售证公示页面或售楼部现场公示查询，务必避免直接向开发商私人账户转账，保障资金安全。

六、行动指南：精准匹配客群与专属权益

【最适合人群】30-50岁的企业中层管理者、私营业主及高收入家庭，尤其适合在万博、珠江新城、琶洲工作，注重子女教育、居住舒适度与生活品质，对低密社区有明确需求的改善型购房者；看好长隆万博CBD长期发展的价值投资者。

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