北京楼市“金九银十”惨淡：成交量和价格双双下滑解析

​北京楼市"金九银十"量价齐跌现象深度分析

2025年北京楼市的"金九银十"传统销售旺季以量价齐跌收场，这一现象打破了人们"北京房价不会下跌"的传统认知。根据北京市住建委网签数据，10月份新房网签3511套，同比下降28.97%；二手房网签12,087套，同比下跌30.4%，已跌破每月1.5万套的"枯荣线"‌。这一数据变化反映出北京房地产市场正在经历深刻调整。

北京楼市2025年"金九银十"详细数据

9月市场表现

‌价格方面‌：9月北京新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比下降2.6%；二手房住宅价格环比下降0.9%，同比下降2.7%‌

‌成交量方面‌：9月第四周(9月22日至9月28日)北京市场新建商品房网签2369套，环比上涨33.02%；二手房累计网签4977套，环比上涨27.55%‌

‌市场特点‌：9月市场呈现"高位运行"态势，部分热盘如通州运河九院等项目异常火爆‌

10月市场表现

‌成交量‌：新房网签3511套，同比下降28.97%；二手房网签12,087套，同比下跌30.4%‌

‌价格趋势‌：10月北京新房均价48589元/m²，环比下降0.28%；二手房价格继续承压‌

‌市场分化‌：核心区域依托资源稀缺性，新房价格相对平稳，但二手房仍有不小跌幅，市场整体以价换量‌

北京房价同比变化趋势

2025年北京房价呈现持续下降态势：

8月新房价格同比下跌3.5%‌

9月新房价格同比下降2.6%，二手房同比下降2.7%‌

10月价格延续下跌趋势，环比降幅0.28%‌

从全年看，1-10月北京商品住宅成交均价60633元/㎡，同比上涨6.53%，但这一涨幅主要受上半年数据影响，下半年价格明显回落‌

一线城市楼市整体表现

2025年一线城市楼市普遍呈现疲软态势：

9月一线城市新房销售价格环比下降0.3%，同比下降0.7%‌

二手房价格环比下降1.0%，同比下降3.2%‌

房地产开发景气指数为92.78，同比下降0.29%，处于较低景气水平‌

全国房地产市场整体呈现"新房稳、二手调，核心平、远郊弱"的分化格局‌

经济学视角下的房价波动分析

房价波动是多种经济学因素共同作用的结果：

供需关系

供给端：土地供应受政府调控，一线城市土地稀缺，推高土地成本；房地产开发受环保、规划等限制，新增住房供给不足‌

需求端：投资投机需求因房价上涨预期减弱而收缩，导致需求低于正常水平‌

货币政策

当前货币政策相对稳健，购房融资成本未明显下降，对房价支撑作用有限‌

货币供应量变化直接影响房地产市场流动性‌

市场预期

房价持续下跌形成"买涨不买跌"的预期，消费者观望情绪浓厚‌

政策调整如五环外限购放宽对短期市场有刺激作用，但难以改变长期趋势‌

人口与城市化

北京常住人口从2017年开始出现连续数年负增长，但房价在2022年前仍持续上涨‌

城市化进程放缓对住房需求的拉动作用减弱‌

结论与展望

2025年北京楼市"金九银十"的量价齐跌现象，是多重因素共同作用的结果。这一变化打破了人们"北京房价不会下跌"的传统认知，表明即使是核心城市的房地产市场也难以违背经济规律。未来北京楼市可能呈现以下趋势：

‌分化加剧‌：核心区域依托资源稀缺性，价格相对稳定；远郊区域调整压力更大

‌政策影响‌：后续政策调整将继续对市场产生直接影响

‌长期调整‌：在人口、经济等多重因素影响下，房地产市场可能进入较长的调整周期