曹德旺预言成真了？我国二三十层的电梯房，或将面临同一个结局？

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十余年前，高层电梯住宅还是都市生活品质的象征，是中产阶层梦寐以求的理想居所，更是社会地位与财富积累的直观体现。

无数家庭甘愿耗尽多年积蓄，甚至背负长达三十年的贷款压力，只为拥有一套矗立于城市天际线之上的高楼层住房，享受俯视众生般的视野与荣耀感。

然而时过境迁，昔日一房难求的高层电梯楼盘，如今却频频遭遇价格大幅回调、库存积压严重、交易周期拉长的窘境。

当年曹德旺关于“房子不过是钢筋水泥堆砌”的直言，在当时被公众视为门外汉的偏激言论而遭到嘲讽，如今却被现实一次次验证其前瞻性。

身份的加持

在城镇化进程迅猛推进的年代里，城市中摩天楼宇如春笋般接连拔起，二三十层以上的带电梯住宅成为开发商主推的核心产品。

对彼时的中产家庭而言，入住高层电梯小区不仅是一次居住空间的升级，更意味着完成了一次社会身份的跃迁。

这类住宅自带“高端社区”标签，开阔的空中视野将城市繁华尽收眼底，远离地面尘嚣也让生活环境显得更为宁静优雅。

尤为关键的是，在房地产持续上涨的大背景下，拥有一套高层电梯房，等同于持有一项保值增值潜力巨大的资产配置。

大众普遍相信，高层电梯住宅设计更具现代感，配套体系更加健全，无论自住体验还是资产储备，都是最优解。

这种共识催生了强烈的“面子消费”心理——朋友聚餐谈及住所，若能说出自己住在二十几楼，往往能赢得一片赞叹。

家中来客登门，乘高速电梯直达家门口，主人心中也油然而生一种难以掩饰的自豪感。

在许多人眼中，高层电梯住宅就是成功的代名词，是个人成就最直接的社会映射。

为了这份象征意义，不少家庭不惜倾其所有，甚至提前透支未来数十年的可支配收入，也要在核心城区购置一套高层住宅。

就在市场对高层住宅趋之若鹜、全民沉浸于“买房即升值”的集体幻觉之中时，福耀玻璃创始人曹德旺却提出了截然不同的看法。

逆耳的忠言

早在2018年接受媒体采访时，曹德旺便公开表示：“房屋本质上只是钢筋混凝土的组合体，迟早会贬值到几乎无人接手的地步。手中有多余房产的人应尽早出售，否则将来既卖不掉也租不出去。”

这番话当时引发广泛争议，毕竟彼时楼市正处于鼎盛时期，房价节节攀升，鲜有人相信房产会面临大幅缩水。

到了2020年的行业论坛上，他再次强调这一观点。

他指出，住房的本质属性是居住功能，一旦脱离实际需求而被资本过度炒作，终将迎来价值回归。

他特别警示，那些动辄二三十层的高层电梯公寓，未来极有可能演变为长期聚集低收入群体的“永久性贫民区”，并建议拥有多套房产者尽快处置。

这些言论在当时显得格格不入，地产界的权威人士纷纷质疑，认为一位制造业企业家无权定义房地产走向。

普通购房者也多将其解读为危言耸听，觉得他并不理解房地产市场的运行逻辑。

在大众认知中，高层住宅视野开阔、采光良好，又是身份地位的象征，怎可能沦为“贫民窟”？

但曹德旺的观点并非空穴来风，他始终坚持一个信念：房子的根本用途在于居住，任何脱离使用价值的价格膨胀，最终都将回归理性轨道。

他早已预见高层建筑在未来维护中可能暴露出的种种难题，也判断出市场供需结构必将发生根本性转变。

只是在全民炒房的狂热情绪下，这些清醒的声音并未引起足够重视。

现实的重击

然而几年之后，曹德旺的预言正逐一显现为残酷现实。

曾经炙手可热的高层电梯住宅，如今陷入前所未有的困境，而这背后，是由多重结构性因素共同推动的结果。

进入2025年，全国多地高层住宅项目销售遇阻已成常态。

在北京、上海、杭州等一线及强二线城市，高层楼盘去化缓慢，部分项目开盘超过20个月，销售比例仍低于六成。

二手房市场形势更为严峻，高层住宅成交量显著下滑，大量房源挂牌半年以上仍无成交记录，挂牌价相较峰值普遍回落超30%。

一些2018年后建成的次新房，累计跌幅已达36.5%，资产缩水程度触目惊心。

即便在同一区域，高层住宅单价较低层住宅低出15%至20%，依然难以激发买家兴趣。

造成这一局面的首要原因，是公摊面积带来的隐性支出问题。高层电梯房的公摊率普遍处于25%至30%区间，个别项目甚至更高。

购买一套建筑面积100平方米的房子，实际可用面积往往仅有70至75平方米，相当于购房者额外支付十几万乃至数十万元用于购买公共区域。

电梯设备的老化与维修难题，也成为困扰高层住户的一大痛点。

根据住建部统计，我国现有约26万栋20层及以上住宅楼，其中楼龄超过15年的占比高达42%。

全国范围内，已有28%的电梯服役年限突破15年，故障频率逐年上升。更换或大修电梯成本高昂，且常因业主意见分歧、资金筹措困难而搁置。

许多老旧小区专项维修基金余额不足，审批流程复杂，平均使用率仅为8.2%，根本无法支撑动辄数百万元的电梯整体更新工程。

安全风险的加剧，进一步削弱了购房者的信心。

一旦发生火灾或地震等突发事件，高层建筑中的电梯必须立即停运，居民只能依靠楼梯疏散，这对老人和儿童构成极大挑战。

更严峻的是，常规消防云梯救援高度有限，通常只能抵达15层左右，20层以上基本无法实施有效施救。

当火势通过电梯井、通风管道迅速形成“烟囱效应”，蔓延速度呈几何级增长，人员伤亡概率急剧上升。

此外，部分高层小区为增加容积率而压缩楼间距，导致中间楼层长期处于阴影区，日照严重不足，影响居住健康。

拆迁改造的不可行性，更让高层住宅的前景蒙上阴影。

一栋二三十层的住宅楼往往容纳上千户居民，整体拆迁预算轻易破亿，协调如此庞大的业主群体达成一致极为困难。

相较之下，低层老旧小区住户数量少、补偿标准易协商、改造成本低，更容易推进更新计划。

许多楼龄超20年的高层小区已出现外墙剥落、管线锈蚀等问题，却因修缮费用过高而被迫放任不管，旧改遥遥无期。

市场供需关系的根本逆转，也在加速高层住宅的边缘化。

随着房地产从投资主导转向居住导向，消费者偏好逐渐向低密度、高品质住宅转移。

调研数据显示，高层住宅的整体居住满意度评分仅为68分，远低于多层住宅的82分和洋房产品的87分。

在同等价格条件下，购房者更倾向选择得房率高、维护简便、舒适度更强的小高层或多层洋房，致使高层住宅市场需求持续萎缩。

结语

未来的城市发展路径，必然告别盲目追求建筑高度的粗放模式，转向注重生态可持续性与人居环境质量的新阶段。

从多个城市相继出台政策限制新建住宅高度、收紧高层项目审批即可看出，低密度、低能耗、智能化的新型住宅形态将成为主流趋势。

对于房地产市场来说，住房回归居住本质已成为不可逆转的趋势，购房者也将愈发理性，不再为虚幻的身份符号支付溢价。

唯有真正契合人居需求、兼顾长期运维成本的住宅产品，才能穿越周期，在时间洪流中屹立不倒。