二三十层电梯房或遭遇上百万改造与停运危机

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我在长期观察城市更新与住房市场时发现一个清晰的信号：高层住宅的魅力正在被重新定义。曹德旺当年对房地产未来的看法，如今不再是戏剧性的结论，而是对城市治理与居民诉求的深刻解读。高层房子不再像以前那样成为市场的“香饽饽”。这其中，政策边界收紧、成本暴露、居住体验被放大，三重力量交织，直接改变了人们的置业判断。

2018年，住建部把新建住宅高度设了一个线——不能超过80米，折算大约26层左右。到了2021年，县城的新房主流改为6层，想要盖到18层以上，审批要层层把关、反复琢磨。政策导向并非简单打压，而是在寻找更符合人口结构与生活方式的城市 housing 模式。到了今年，随着《住宅项目规范》落地，北京、深圳等城市几乎不再批超过80米的住宅，新房市场的“追高”现象几乎消失。城市的节奏回到以居住体验为核心的逻辑。

高层的维护成本，是很多人忽视的现实。以33层、两梯四户的小区为例，电梯的更换周期通常在15年，若要更换两部电梯，费用接近一百万元。外墙翻新，涂料就要几十万元，若再加上水管、消防设施等，单次大维护就可能达到230多万，按户均分摊，接近两万元。上海曾有一个2005年建成的32层小区，经过检测，单纯的改造就需要按平米计费的成本。多数业主对这笔钱并不情愿承担，拖延与维护基金用尽之间，形成了恶性循环。

贝壳研究院对全国15个大城市的调研显示，72%的购房者把“楼层不超过18层”视为第一要务，他们担心老了爬楼、电梯坏了没人修的风险。这一现象，直接改变了市场偏好。苏州工业园区的一组对比也很具说服力：同小区对比，一边是11层洋房，价格约每平米4.2万；另一边是33层高层，约3.5万。结果洋房开盘卖出85%，高层仅42%。购房者愿意为低密度、通透、光照更好的居住条件付出溢价。

更具震撼力的是维护与改造的现实案例。武汉洪山区一个2008年建成的28层小区，因电梯钢丝绳老化在2024年停运。换绳成本约28万，涉及88户，其中23户长期不在家，不愿出资，最终导致电梯停运时间拉长。高层的居住便利性因此踩下刹车，房价对比低层明显拉开，二手市场的抗风险能力下降，买家对未来的维护成本高度敏感。这样的案例并非个案，大批量存在于非核心区域的高层住宅中。

苏州的案例也提醒我们：超高层“成本—收益”并不对称。洋房的维护、改造、采光、通风等体验，成为真正的卖点。高层若要通过面积规模与密度来追逐利润，往往要付出更高的隐性成本，市场对这种模式逐渐“冷静评估”，高层的市场吸引力明显下降。

从全球视角看，城市化并非只靠“堆高”来解决人口流入与居住需求。成都等城市的城镇化率甚至接近发达国家水平，城市治理也越来越强调居住舒适度、绿地比例、日照通风等人居指标。高层密度带来的光照、通风、绿地占用等问题，一次次被放大并进入预算表。可以说，政策的方向并非单纯拒绝高层，而是在“存在已久的传统部件面临革新”的过程中，推动更可持续、可居住的城市结构。

存在已久的传统部件面临革新，成为城市更新的关键词。高层不再被视为万能解决方案，低密度、高品质的居住方式成为市场的新共识。这一转向，既是对居民需求的回应，也是对城市资源的更理性配置。少数极端高层的市场成功，往往是个案式的“特例”，难以复制成为主流。

未来的城市 housing 结构，将更关注可维护性、居住舒适度、周边配套和公共空间的质量。政府获得权威认可的规范，既是对企业的约束，也是对居民权益的保护。对于开发商来说，拆解长期高成本的高层结构，转向低密度、可持续的社区组团，才是更具弹性的竞争路径。东莞市中心的超高层在半年内实现高额销售的案例，属于极端的市场成功，但在全国范围内并不能成为常态。

城市更新的成本分配，需要有社会协同的机制。维护基金、公共配套投入、老旧小区改造资金，以及政府的政策引导，都必须在一个可持续的框架内运行。只有这样，居住体验的改善才能落地，房产市场的信心才能恢复。

你认为未来城市中的高层住宅应如何定位？低密度洋房还是混合密度的社区模式更符合城市发展的长期需求？在你居住的城市，维护成本是否已经成为你买房时最关心的问题？欢迎在评论区把自己的看法、个人经历，以及对政府与企业在这场转型中的角色判断，和大家分享。

现实给出的答案很清晰。高层住宅的市场热度，在政策和成本的共同作用下，正在走向理性。存在已久的传统部件面临革新，城市不再以单一的高层密度来定义居住价值。真正决定未来的是居住体验与可持续的生活环境。你愿意将钱花在哪种居住模式上？请在下方留下你的看法。