陕西
北京松榆里地块
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一块藏在东三环边上的“肥肉”，还没正式上桌，就馋坏了不少实力开发商。粉丝们，坐稳了，今天咱们就来深扒一下朝阳区松榆里这块地，看看它到底香在哪儿，坑在哪儿。
(一) 一场“抢跑”大戏，暴露了谁的野心？
这事儿得从一个“小动作”说起。
在2025年10月17日，一份关于松榆里地块的招标计划，悄咪咪地挂了出来。发布方，是招商蛇口旗下的公司。
巧了不是？这一天，正好是这块地进入“预申请”的日子。啥叫预申请？就好比拍卖会开始前，先问问大伙儿：“哎，这东西有没有人感兴趣啊？”
招商蛇口这波操作，相当于拍卖槌还没举起来，他连这东西买回家后找哪个装修队都想好了。这可不是什么“内定”，这是明目张胆的“志在必得”！
为啥这么着急？因为这套路，招商在亦庄的招商序、通州的朝棠揽阅上都玩过，而且都成功了。这次，它的目标很明确：杀进北京寸土寸金的三环腹地，立一个“灯塔级”的项目。 大佬的野心，藏都藏不住。
(二) 地段！地段！还是地段！松榆里的硬核资本
说一千道一万，房子值不值钱，先看地段。咱们用脚来丈量一下松榆里到底在哪。
- 坐标： 朝阳潘家园，东三环和东四环正中间，西大望路沿线。这可是北京著名的“富贵线”。
- 地铁： 离14号线北工大西门站，大概就100米。啥概念？您下楼买个煎饼，一溜烟就能钻进地铁站，风雨无阻。
- 形状： 地块是规规矩矩的长方形，正南正北。这东西长有300米，南北深100米。面宽大，好处太多了，楼栋怎么排都舒服，通风采光都好设计，是设计师眼里的“好苗子”。
就冲这三点，这块地就已经赢在了起跑线上。在北京，尤其是核心区，能同时满足“三环边+双地铁（未来还有11号线）+规整形状”的纯住宅用地，真的是掰着手指头都能数过来。
(三) 别光馋肉，也得看看骨头：地块的“阿喀琉斯之踵”
1.实际容积率可能奔着3.0去了
表面上，容积率是2.8。但地块东边要让出一条7.5米宽的“街坊路”，北边还要为未来的地铁11号线退让7.5米。
这一里一外，实际可用的地就缩水了。我掐指一算，真实的容积率得到3.0左右。这在近几年北京新房里，算是比较高的了。意味着楼可能会盖得密一点，高一点。
2.南向景观是硬伤
地块南边，是一水儿的老社区，楼层在6到18层不等，还有南磨房中心小学。这意味着，您要是买了个低楼层或者中楼层的南向房子，推开窗，看到的可能不是公园绿地，而是别人家的阳台和窗户。视野开阔度会打折扣。
3.北侧临路，噪音考验
地块北边紧挨着松榆北路，这是条主干道。虽然出行方便，但对于北侧的楼栋来说，噪音和灰尘是必须面对的问题。未来开发商舍得用多好的隔音窗，就看良心了。
(四) 规划里的“小心机”，藏着未来出行的彩蛋
规划文件里，有几个细节特别有意思，简直是给这个地块开了“绿灯”：
- 要求在地块东侧中间，设置地上和地下的出入口，地下还要预留一条净宽不小于6米的通道，直接连到旁边的文化用地和地铁站。
- 鼓励做下沉庭院，通过地下空间和文化用地联通。
这啥意思？我给您翻译一下：将来您住这儿，下雨天想去坐地铁，可能都不用打伞，从小区地下溜达着就过去了！这体验，在北京绝对是顶配了。这相当于把地铁站“搬”到了家门口。
(五) 价格猜想：一场血雨腥风的拍卖会
这块地起拍价是42.5亿，算下来楼面价约5.26万/平米。
咱们找个参照物：往北1.4公里，有个叫中能建·东誉府的盘，现房卖到了10.8万/平米。
您琢磨琢磨，松榆里这位置不比它差，又有地铁无敌buff加持，最终成交楼面价冲到7万/平米左右，溢价率33%，我一点都不会意外。别忘了，今年9月底，太阳宫一块地可是拍出了39%的溢价。
最终预测： 这场土拍，绝不会是招商蛇口的独角戏，必然是一场龙争虎斗。11月25日下午3点后，谜底揭晓。
(六)总结：给买房人的几句实在话
优点： 核心区位，地铁王者，形状规整，配套成熟，生活气息浓。
缺点： 实际容积率高，南向观景差，北侧有噪音，强排设计挑战大。
对于想上车的您，有几点建议：
1.盯紧产品设计： 在这种有限条件下，户型、园林、窗墙比怎么做，非常考验开发商的功力。到时候别光听忽悠，要看真东西。
2.管理心理预期： 别指望这是个大公园里的低密社区。它的价值在于极致的便利和稀缺的地段，而不是生态环境。
3.准备好钱袋子： 按照7万左右的楼面价倒推，未来新房售价很可能在11万+/平米。这注定是一个改善型，乃至高端改善型的项目。
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